INQUADRAMENTO NORMATIVO
Il regolamento condominiale trova la propria disciplina generale nell’art. 1138 c.c., che ne fissa obbligatorietà, contenuto tipico, procedimento di approvazione e limiti inderogabili:
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
La norma prosegue attribuendo a ciascun condomino l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente, e stabilendo che esso
deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107
L’allegazione al registro dei verbali costituisce specifico obbligo dell’amministratore ai sensi dell’art. 1130, n. 7), c.c., il quale deve altresì “curare l’osservanza del regolamento di condominio” (art. 1130, n. 1). Sul piano della forma, il regolamento è redatto in forma scritta a pena di nullità, secondo il consolidato insegnamento delle Sezioni Unite (Cass. S.U. n. 943/1999), e si trova allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore. Va segnalato che, sebbene l’obbligo di formazione scatti solo oltre i dieci partecipanti, la disciplina condominiale si applica anche ai condomini di dimensioni minori, fino al c.d. condominio minimo di due soli comproprietari (Cass. S.U. n. 2046/2006), poiché
lo status di condomino si acquisisce ex se et ope iuris, indipendentemente dalla approvazione di un regolamento o dalla validità del medesimo
Correlativamente, nessuna sanzione è prevista per la mancata approvazione del regolamento obbligatorio, limitandosi la legge a legittimare ogni condomino ad agire giudizialmente per la sua formazione.
TIPOLOGIE DI REGOLAMENTO CONDOMINIALE: ASSEMBLEARE, CONTRATTUALE E GIUDIZIALE
La giurisprudenza distingue tre forme di genesi del regolamento: contrattuale (o convenzionale), assembleare (o maggioritario) e, in ipotesi marginale, giudiziale (adottato coattivamente su ricorso del condomino). Il regolamento assembleare è quello approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). Il regolamento contrattuale può formarsi in due modi: predisposto dall’originario costruttore-proprietario e allegato/accettato nei singoli atti di acquisto, ovvero approvato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini (senza assenti né dissenzienti). Esso
si configura, dal punto di vista strutturale, alla stregua di un contratto plurilaterale
con la conseguenza, sul piano processuale, che l’azione di nullità va proposta non contro l’amministratore – carente di legittimazione – ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario (Cass. 12850/2008; 4432/2017; 6656/2021; 24957/2020). La Cassazione ha di recente esteso il litisconsorzio necessario anche alle domande di mero accertamento della sopravvenuta inefficacia di una clausola regolamentare (nella specie, la clausola di esonero del costruttore dal concorso negli oneri condominiali), superando l’orientamento più permissivo del passato:
tale risultato pratico non poteva essere ottenuto senza che l’inefficacia fosse accertata nei confronti di tutti i condomini, non potendo quella clausola valere per le sole parti in causa e non per gli altri
Quanto all’efficacia soggettiva, la Cassazione ha ribadito che il regolamento contrattuale
è vincolante, stante la sua natura negoziale, per i soli condomini che lo abbiano approvato, eventualmente con l’adesione al regolamento stabilito dall’originario costruttore dell’edificio, prima della costituzione del condominio. I condomini che non abbiano approvato il regolamento condominiale sono comunque tenuti a concorrere nelle spese condominiali ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.
Un profilo pratico rilevante: è irrilevante chi abbia materialmente predisposto il testo. Se il regolamento è stato poi sottoposto all’assemblea e approvato a maggioranza, esso è assembleare, non “contrattuale”, pur essendo stato redatto dalla società costruttrice.
NATURA DELLE SINGOLE CLAUSOLE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE: CRITERIO FUNZIONALE
Il passaggio decisivo dell’elaborazione giurisprudenziale consiste nell’aver spostato l’attenzione dalla qualificazione del documento a quella della singola clausola. Un regolamento, anche formalmente contrattuale, può contenere clausole di natura diversa. Il principio, risalente a Cass. S.U. n. 943/1999 e costantemente riaffermato, è così enunciato:
le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma c.c.
Il medesimo principio è stato riaffermato da Cass. n. 23255/2016 , Cass. n. 24526/2022 e Cass. ord. n. 23582/2023.
CLAUSOLE DI NATURA REGOLAMENTARE (MODIFICABILI A MAGGIORANZA)
Rientrano in questa categoria le clausole di stampo organizzativo-gestorio, inidonee a limitare i diritti dei condòmini sulle cose comuni o sulle proprietà individuali. La giurisprudenza di merito ha così ritenuto modificabili a maggioranza:
- la clausola che determina la durata dell’esercizio amministrativo-contabile (nel caso esaminato, il passaggio da esercizio annuale a chiusura al 30 giugno, in un condominio “estivo”, per garantire un’assemblea partecipata);
- la clausola sul riparto delle spese di fornitura d’acqua potabile, in quanto clausola gestoria;
- l’introduzione di un procedimento autorizzativo per gli interventi dei singoli sulle parti comuni, purché non si traduca in un divieto generalizzato di utilizzazione ma renda più rigoroso il limite di cui all’art. 1102 c.c.:
la scelta di prevedere che “Per ottenere l’eventuale autorizzazione alla modifica delle parti comuni il richiedente dovrà presentare all’assemblea idonea documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia dell’intervento, nonché la certificazione della idoneità statica e l’incidenza dei lavori sulle parti comuni” introduce un meccanismo di controllo dell’assemblea sugli interventi che il singolo partecipante intende eseguire, teso a prevenire eventuali abusi
- la clausola che ricalca il regime legale delle convocazioni e della partecipazione in videoconferenza, essendo il dissenso maggioritario sulla modalità telematica pienamente legittimo ex art. 66, ult. comma, disp. att. c.c..
CLAUSOLE DI NATURA CONTRATTUALE (MODIFICABILI SOLO ALL’UNANIMITÀ)
Hanno natura contrattuale – e richiedono dunque l’unanimità sia per l’introduzione sia per la modifica – le clausole che incidono sui diritti reali o sulle facoltà di godimento delle proprietà esclusive. Per clausola limitativa
deve intendersi, genericamente, qualunque statuizione che incida in senso pregiudizievole sulla natura ed estensione del diritto di proprietà, limitando di fatto le facoltà di godimento e di disposizione del bene
Esempi tipici, elaborati dalla giurisprudenza:
- divieti di destinazione delle unità esclusive a determinate attività (pubblici esercizi, ristorazione, sale giochi, punti scommesse, b&b, affittacamere, officine, discoteche);
- divieti di suddivisione o accorpamento degli appartamenti; divieti di cambio di destinazione d’uso; divieti di locazione a determinate categorie di conduttori;
- limitazioni relative alla detenzione di animali in locali privati (fermo il divieto assoluto di cui all’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., per cui “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” );
- clausole attributive di proprietà o uso esclusivo di beni comuni: l’attribuzione in proprietà esclusiva di un bene comune richiede deliberazione unanime, avendo valore contrattuale-traslativo (Cass. n. 21896/2023; Cass. n. 6090/2020);
- clausole che introducono penali per il condomino moroso ulteriori rispetto al regime sanzionatorio legale;
- clausole che impongono un tentativo obbligatorio di composizione amichevole delle liti condominiali, in quanto potenzialmente incidenti sui diritti di difesa e sul differimento dell’azione.
DECORO ARCHITETTONICO: ZONA GRIGIA
Il regolamento di natura contrattuale può dare del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella legale:
il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio
Con riferimento al regolamento anche non contrattuale, però, la Cassazione ha riconosciuto uno spazio di incidenza sulle proprietà esclusive, purché strettamente funzionale alla tutela del bene comune:
il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell’art. 1138, comma primo, cod. civ., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto
Si tratta di un orientamento che va coordinato con il divieto di cui al quarto comma dell’art. 1138 c.c. e che, in concreto, richiede una verifica rigorosa della stretta necessità e proporzionalità del vincolo.
LIMITI INDEROGABILI DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
L’art. 1138, comma 4, c.c. fissa un duplice limite:
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137
A ciò si aggiunge l’art. 72 disp. att. c.c.:
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69
Sono dunque sottratti all’autonomia regolamentare i profili relativi alla riscossione dei contributi (art. 63), alla convocazione dell’assemblea (art. 66), alla rappresentanza in assemblea (art. 67) e alla revisione delle tabelle millesimali (art. 69). Come osservato in giurisprudenza,
l’espressa previsione, nell’art. 1138, comma 1, c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude a contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condomini
Il divieto di deroga all’art. 1137 c.c. va tuttavia interpretato correttamente: esso impedisce di precludere l’impugnazione, non di devolverla ad arbitri. La clausola compromissoria regolamentare è stata ritenuta legittima, poiché
lo stesso art. 1137 c.c., secondo comma, c.c. nel riconoscere ad ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea del Condominio, non pone alcuna riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie
INTERPRETAZIONE DELLE CLAUSOLE LIMITATIVE: CRITERIO RESTRITTIVO
Le clausole limitative della proprietà esclusiva soggiacciono a un canone ermeneutico rigoroso. La Cassazione richiede che i divieti risultino
da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti
Sul piano sistematico, la ragione è chiara: configurandosi tali restrizioni come servitù reciproche,
intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocabilmente dall’atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario
Applicazioni concrete di questo canone:
- il divieto riferito a “uffici pubblici, sanatori, agenzie di pegno, scuole di musica, di canto e ballo” non si estende all’attività di affittacamere: l’estensione operata dal condominio “ne comporta un’interpretazione estensiva, non consentita”;
- la normativa urbanistica regionale sui mutamenti di destinazione d’uso non interferisce con la volontà contrattuale dei condomini, poiché “la legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa… non può comportare un automatico recepimento nell’ambito della disciplina dei rapporti tra privati”;
- è stata invece ritenuta legittima l’interpretazione che ha ricondotto al divieto di “commerci” l’attività di casa di riposo per anziani, non contrastando essa “né con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né con l’intenzione comune dei condomini”;
- una clausola così ambigua da richiedere all’assemblea un'”interpretazione autentica” del redattore è per definizione priva della necessaria chiarezza, e non può che essere intesa come riferita alle sole parti comuni.
OPPONIBILITÀ AI TERZI ACQUIRENTI: TRASCRIZIONE
Il tema dell’opponibilità è stato oggetto di un importante arresto delle Sezioni semplici. Cass. n. 24526/2022 ha enunciato il seguente principio di diritto:
“Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ultra partes, alla trascrizione in base agli artt. 2643, n. 4 e 2659, primo comma, n. 2 c.c.”
Non basta, ai fini della nota di trascrizione, il mero richiamo al regolamento:
non basta che nella nota di trascrizione sia citato il regolamento di condominio c.d. contrattuale, ma occorre indicarne le clausole incidenti in senso limitativo dei diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva)
In assenza di trascrizione, può soccorrere il contenuto dell’atto di vendita, ma a doppia condizione:
a) esso sia corredato della specifica indicazione delle clausole impositive della servitù, essendo del tutto insufficiente… il mero rinvio al regolamento condominiale; e b) dette clausole siano ripetute nei successivi atti di trasferimento, poiché diversamente torna ad operare il limite dell’art. 1372 c.c.
Di qui la nota formula della relatio perfecta:
“le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto d’acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso”
REGOLAMENTO CONDOMINIALE E REGIME PROPRIETARIO DEI BENI COMUNI
Di regola il regolamento non può incidere sulle situazioni di diritto reale. La Cassazione ha però precisato che, ove approvato con il consenso unanime manifestato nelle debite forme (forma scritta ex art. 1350 c.c.), esso assume natura negoziale e può in astratto operare traslazioni:
il consenso della totalità dei partecipanti al condominio, manifestato per iscritto, rendeva il “regolamento”, in astratto, titolo negoziale idoneo anche a rendere comune ciò che era di proprietà esclusiva e viceversa
Vale invece il principio inverso quanto alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.: essa non può essere vinta dalle risultanze del regolamento, poiché
per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. n. 5633/2002)
REGOLAMENTO CONDOMNIALE E TABELLE MILLESIMALI
L’art. 68 disp. att. c.c. impone che il regolamento precisi il valore proporzionale di ciascuna unità. La Cassazione ha chiarito la natura di tale atto:
l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ove abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini
L’art. 69 disp. att. c.c. disciplina poi rettifica e modifica, ammettendole a maggioranza qualificata nei soli casi di errore ovvero di alterazione per oltre un quinto del valore proporzionale a seguito di mutate condizioni. Infine, la formazione delle tabelle è ammissibile anche in assenza di regolamento e anche nei condomini con meno di dieci partecipanti:
se nel caso in cui si predisponga un regolamento condominiale è necessario predisporre anche le [tabelle millesimali], deve, viceversa, essere ritenuto sempre ammissibile che queste ultime vengano formate convenzionalmente anche in assenza di regolamento
SANZIONI PER INFRAZIONI AL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
L’art. 70 disp. att. c.c., nel testo riformato dalla l. n. 220/2012, prevede:
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie (L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice)
Due corollari operativi. In primo luogo, la previsione di sanzioni ulteriori o diverse da quelle legali esorbita dalle competenze assembleari:
la legge prevede (art. 70 disp. att. c.p.c.) le ipotesi in cui i condòmini possono essere assoggettati a sanzioni, nonché i relativi importi e la competenza dell’assemblea. In questo senso, la previsione di ulteriori tipologie di penale/sanzione non attiene a competenze assembleari, ma potrebbe essere stabilita solo pattiziamente dai condòmini, cioè mediante regolamento negoziale assunto all’unanimità
In secondo luogo, l’introduzione di una sanzione costituisce deliberazione a carattere innovativo e richiede la specifica indicazione nell’ordine del giorno: è stata annullata la delibera che, sotto il punto “determinazione della metodologia da applicare per la redazione delle tabelle millesimali”, aveva previsto sanzioni per la collocazione di fioriere all’esterno dei balconi.
REGIME DI INVALIDITÀ DELLA DELIBERA DI APPROVAZIONE O MODIFICA
La distinzione nullità/annullabilità, fissata da Cass. S.U. n. 4806/2005, assume rilievo pratico decisivo:
devono qualificarsi nulle le deliberazioni dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all’ oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili, ex art.1137 c.c., le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali… ed infine, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto
Il rilievo pratico è duplice: il termine di decadenza di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c. opera solo per le delibere annullabili; inoltre l’annullabilità è deducibile solo dal condomino assente, dissenziente o astenuto, mentre la nullità può essere fatta valere anche da chi ha votato a favore.
CONTRASTO APPLICATIVO
Le fonti mostrano un’oscillazione nella qualificazione del vizio della delibera che approvi a maggioranza clausole limitative delle proprietà esclusive. Un primo indirizzo propende per l’annullabilità per difetto di quorum: il Tribunale di Salerno, pur riconoscendo la natura contrattuale del regolamento approvato (contenente divieti di destinazione a ristorante, pizzeria, sale slot, ecc.), ha concluso che, essendo l’approvazione avvenuta con 8 condomini su 12 per 629,095 millesimi, “la delibera deve ritenersi annullabile per il mancato raggiungimento del quorum”. Nella stessa direzione la Corte d’Appello di Messina, che ha annullato la delibera di approvazione del regolamento nella parte attributiva dell’uso esclusivo di un ballatoio, “approvata a maggioranza e non all’unanimità come necessario”. Un secondo indirizzo, che appare prevalente nella giurisprudenza più recente e più aderente ai principi delle Sezioni Unite, propende per la nullità. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha dichiarato nulla la delibera modificativa di clausole contrattuali, in quanto incidente “sui diritti dei singoli condomini, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino”. Il Tribunale di Pisa ha parimenti dichiarato la nullità, richiamando Cass. n. 16893 del 24.6.2025. Il Tribunale di Reggio Calabria ha articolato la motivazione più compiuta, richiamando Cass. S.U. n. 9839/2021:
l’assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (in termini Cass. n. 16953 del 2022). Diversamente essa va ritenuta nulla, perché il decisum, da intendersi riferito al contenuto, non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea”
Si tratterebbe, in questa prospettiva, di un caso di impossibilità giuridica dell’oggetto, con la conseguenza che
Quando il vizio è la nullità il termine decadenziale di cui all’art 1137 c.c per l’impugnazione della delibera non opera… poiché la nullità è assoluta e insanabile. Né sarebbe rilevante che la delibera fosse stata eseguita o che si fosse formata una qualunque prassi tra i condomini
La differenza è di enorme rilievo pratico: nel primo caso il condomino che non impugni entro trenta giorni resta vincolato; nel secondo può far valere il vizio senza limiti temporali.
VIZI PROCEDIMENTALI
La mancata o tardiva comunicazione dell’avviso di convocazione comporta annullabilità, non nullità:
la mancata o ritardata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio
Quanto alla specificità dell’ordine del giorno, è stata ritenuta sufficiente l’indicazione “analisi degli articoli del regolamento condominiale ed eventuale modifica di alcuni di essi”, poiché
perché venga rispettato il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea, è sufficiente che nell’avviso di convocazione vengano indicati gli argomenti all’ordine del giorno nei loro termini essenziali (cfr. Cassazione civile, 14/06/2018 n. 15587)
Da segnalare, infine, che la Cassazione ha ritenuto insufficiente, ai fini della prova della comunicazione dell’avviso, il messaggio di posta elettronica semplice, inidoneo a documentare la consegna all’indirizzo del destinatario (Cass. ord. n. 16399/2025).
LIMITI DEL SINDACATO GIUDIZIALE
Il controllo del giudice sulla delibera regolamentare è di sola legittimità:
il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti… falsamente deviata dal suo modo di essere (C. Cass. n. 15320/2022)
PROFILI PROCESSUALI: MEDIAZIONE E CONDANNA PER LITE TEMERARIA
Le controversie in materia di regolamento condominiale sono soggette a mediazione obbligatoria, ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. c.c., che definisce tali
quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
Va peraltro segnalato che l’esperimento della mediazione non “sana” l’improponibilità derivante da una clausola compromissoria regolamentare, trattandosi di “due rimedi distinti e separati sia quanto alla procedura di instaurazione e decisione sia quanto alla natura del provvedimento conclusivo”. Sul versante delle spese, l’impugnazione manifestamente infondata di delibere regolamentari può esporre a condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c.: il Tribunale di Napoli Nord ha condannato i ricorrenti a € 750,00, avendo essi adito l’autorità giudiziaria “nonostante la evidente infondatezza della sua pretesa”.
SINTESI OPERATIVA
| Profilo | Regolamento/clausola assembleare | Regolamento/clausola contrattuale |
|---|---|---|
| Fonte | Delibera a maggioranza ex art. 1136, c. 2 | Atti d’acquisto o delibera unanime |
| Oggetto ammesso | Uso cose comuni, ripartizione spese, decoro, amministrazione | Anche limiti a proprietà esclusive e attribuzione di maggiori diritti |
| Modifica | Maggioranza ex art. 1136, c. 2 | Unanimità |
| Vizio in caso di difetto di quorum | Annullabilità (30 gg) | Nullità secondo l’indirizzo prevalente; annullabilità secondo altro indirizzo |
| Opponibilità a terzi | Automatica (efficacia reale/organizzativa) | Trascrizione o relatio perfecta negli atti d’acquisto |
| Legittimazione passiva nell’azione di nullità | Amministratore | Tutti i condomini (litisconsorzio necessario) |
RACCOMANDAZIONI REDAZIONALI
Dall’insieme degli orientamenti esaminati emergono alcune indicazioni pratiche per la redazione e la revisione di un regolamento:
- Separare fisicamente le clausole di natura contrattuale da quelle regolamentari, eventualmente in distinte sezioni, per prevenire contenziosi sulle maggioranze di modifica.
- Formulare i divieti in modo tassativo e analitico, elencando le attività vietate, atteso il divieto di interpretazione estensiva. La sentenza del Tribunale di Salerno ha ritenuto legittima, sotto questo profilo, la clausola che “indicando analiticamente le attività vietate” contiene “espressioni chiare ed esplicite”.
- Curare la trascrizione della specifica clausola limitativa, con indicazione nella nota del suo contenuto, e la sua riproduzione integrale in ciascun atto di trasferimento successivo.
- Non introdurre penali o sanzioni eccedenti i limiti dell’art. 70 disp. att. c.c. con delibera a maggioranza.
- Verificare il rispetto delle norme inderogabili (art. 1138, c. 4, c.c.; art. 72 disp. att. c.c.), ivi compreso il divieto di vietare la detenzione di animali domestici.
- Redigere ordini del giorno specifici, indicando puntualmente gli articoli oggetto di modifica e il contenuto essenziale delle innovazioni proposte.
DOMANDE FREQUENTI SUL REGOLAMENTO CONDOMINIALE – FAQ
QUANDO È OBBLIGATORIO ADOTTARE UN REGOLAMENTO CONDOMINIALE?
L’obbligo scatta quando i condòmini sono più di dieci. L’art. 1138, comma 1, c.c. prevede infatti che
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Va però chiarito che l’assenza del regolamento condominiale non incide sull’esistenza del condominio né sulla qualità di condòmino: la disciplina codicistica si applica anche ai condomìni con meno di dieci partecipanti e persino al cosiddetto condominio minimo composto da due soli comproprietari. Lo status di condòmino si acquisisce ex se et ope iuris, come effetto automatico dell’acquisto di un’unità inserita in un edificio con parti destinate al godimento comune, indipendentemente dall’approvazione di un regolamento o dalla sua validità.
CHI PUÒ PRENDERE L’INZIATIVA PER REDIGERE O MODIFICARE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE?
Ogni singolo partecipante. La norma è espressa: «Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente». L’iniziativa può quindi tradursi nella richiesta di convocazione dell’assemblea sul punto e, in caso di inerzia o di mancato raggiungimento delle maggioranze, nel ricorso all’autorità giudiziaria.
CON QUALE MAGGIORANZA SI APPROVA IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE?
Il regolamento di natura assembleare richiede la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio); esso va allegato al registro di cui all’art. 1130, n. 7, c.c. ed è impugnabile a norma dell’art. 1107 c.c..
COME SI DISTINGUE UN REGOLAMENTO “CONTRATTUALE” DA UNO “ASSEMBLEARE”?
Non conta chi materialmente ha redatto il testo, ma il modo in cui esso è entrato nell’ordinamento condominiale. Se il regolamento è stato approvato con delibera assembleare a maggioranza ex art. 1138 c.c., resta di natura regolamentare anche se predisposto dal costruttore; diverso è il caso del regolamento predisposto dall’originario proprietario e accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi atti di acquisto, che ha natura negoziale. La Corte d’Appello di Messina ha affermato in modo netto l’irrilevanza dell’autore materiale del testo:
Ne deriva, pertanto, l’irrilevanza, nella specie, del soggetto che ha materialmente predisposto il regolamento poi approvato dall’assemblea, non influendo questo in alcun modo sulla natura dello stesso essendo stato comunque sottoposto all’attenzione dell’assemblea che, con il voto della maggioranza dei condomini, lo ha approvato.
Il regolamento di natura negoziale, invece, può essere modificato «solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini» (Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830).
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PUÒ VIETARE DI TENERE ANIMALI DOMESTICI IN APPARTAMENTO?
No, se si tratta di regolamento assembleare. L’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. dispone che «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PUÒ VIETARE DETERMINATE ATTIVITÀ O DESTINAZIONI D’USO NELLE UNITÀ DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA?
Solo se ha fonte contrattuale. Tali divieti configurano vere e proprie servitù reciproche e incidono sul contenuto del diritto dominicale; occorre pertanto il consenso di tutti i condòmini, espresso in forma negoziale. Il Tribunale di Pisa ha ricostruito il principio così:
dunque solo un regolamento che abbia fonte “contrattuale”, ossia approvato per iscritto da tutti i condomini, può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati
Nella medesima pronuncia si richiama Cass. civ., sez. II, ord. 26 maggio 2022, n. 17159, secondo cui le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva «costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale».
QUALI SONO I LIMITI INDEROGABILI CHE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE NON PUÒ SUPERARE?
Due ordini di limiti, entrambi enunciati dall’art. 1138, comma 4, c.c.: le norme regolamentari non possono menomare i diritti di ciascun condòmino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né derogare agli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.. L’elencazione tassativa delle materie del comma 1 conferma, a contrario, che il regolamento assembleare non può incidere sulle situazioni soggettive dei condòmini.
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE È OPPONIBILE A CHI ACQUISTA SUCCESSIVAMENTE UN’UNITÀ IMMOBILIARE?
Per le clausole di natura contrattuale l’opponibilità ai terzi acquirenti che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito è subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso. In alternativa, occorre una relatio perfecta: secondo Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526, richiamata dal Tribunale di Pisa, alle clausole limitative della destinazione delle unità singole
deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una ‘relatio perfecta’ attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento condominiale stesso
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE O LE TABELLE MILLESIMALI POSSONO ATTRIBUIRE LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA DI UN BENE COMUNE?
No, se approvati a maggioranza. Per attribuire un bene comune in proprietà esclusiva a un condòmino serve una deliberazione unanime, poiché l’atto ha valore contrattuale ed effetto traslativo. La Corte d’Appello di Messina ha annullato la delibera che, approvando il regolamento, dichiarava un ballatoio di proprietà e uso esclusivo di alcuni condòmini, ordinando la rimozione del cancello che ne precludeva l’uso agli altri. Quanto alle tabelle, esse «pur vincolando l’amministratore nella redazione del riparto delle spese tra i condomini esonerandolo dall’esame dei titoli di acquisto dei singoli condomini, hanno natura valutativa e non attributiva della proprietà» (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982, in ). Analogamente, la delibera di approvazione delle tabelle «non si pone, infatti, come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, fonte che è costituita dalla legge stessa, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo stesso».
COSA ACCADE SE LE TABELLE MILLESIMALI NON SONO MAI STATE APPROVATE?
L’assemblea deve comunque provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, eventualmente attraverso una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condòmini.
LA DELIBERA CHE APPROVA O MODIFICA IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE È NULLA O ANNULLABILE?
Occorre distinguere. I vizi procedimentali – tipicamente la mancata o irregolare convocazione di un condòmino – comportano annullabilità: «la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale» (Cass. civ. n. 6735/2020, in ). È stato inoltre precisato che non è idonea la convocazione effettuata con modalità non documentabili quanto alla consegna, quale il «messaggio di posta elettronica semplice», salvo diversa previsione regolamentare che contempli modalità alternative idonee (Cass. civ., ord. n. 16399/2025, in ). Diversamente, la delibera a maggioranza che comprima le facoltà di godimento della proprietà esclusiva, costituendo servitù senza il consenso del titolare, è affetta da nullità (Cass. civ., sez. II, n. 16893 del 24 giugno 2025, in ).
UNA SUCCESSIVA DELIBERA “CORRETTIVA” SANA LA PRECEDENTE E FA CESSARE LA MATERIA DEL CONTENDERE?
Non se la delibera sopravvenuta è essa stessa viziata. Il Tribunale di Pisa ha escluso la cessazione della materia del contendere perché la delibera di annullamento della precedente non era «connotata da uno standard di validità tale da aver determinato […] l’effettiva cessazione della materia del contendere», essendo a sua volta passibile di annullamento per vizi di convocazione.
PRIMA DI IMPUGNARE OCCORRE ESPERIRE LA MEDIAZIONE?
Le controversie in materia condominiale sono soggette a mediazione obbligatoria. La condotta tenuta in mediazione ha riflessi sul giudizio, anche in punto di spese: la parte soccombente può essere condannata a rimborsare alla vittoriosa gli esborsi sostenuti per il tentativo obbligatorio, qualificabili ai sensi dell’art. 91 c.p.c. (Cass. n. 12712/2019). La mancata partecipazione al procedimento, tuttavia, non è di per sé sintomatica di mala fede ai fini della responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c..
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE DEVE ESSERE CONSERVATO E RESO DISPONIBILE?
Sì: il testo approvato va allegato al registro indicato dall’art. 1130, n. 7, c.c., con la conseguenza che l’amministratore è tenuto a custodirlo e a consentirne la consultazione ai condòmini e agli aventi diritto.
QUALI CAUTELE REDAZIONALI ADOTTARE?
In sintesi operativa: verificare preliminarmente la natura (assembleare o contrattuale) di ciascuna clausola da introdurre o modificare, distinguendo le previsioni sull’uso delle parti comuni e sull’amministrazione — modificabili a maggioranza qualificata — da quelle che incidono sui diritti dominicali, che esigono l’unanimità in forma scritta; curare la convocazione di tutti i condòmini con mezzi idonei a documentare la consegna; predisporre la trascrizione e la riproduzione delle clausole limitative nei successivi atti di acquisto; evitare qualunque previsione che attribuisca proprietà o usi esclusivi su beni comuni senza consenso unanime o che vieti la detenzione di animali domestici.
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Foto Agenzia Liverani