ARTICOLO 1102 DEL CODICE CIVILE: USO DELLA COSA COMUNE

L’articolo 1102 del Codice Civile rappresenta una norma cardine nell’ambito del diritto condominiale e della comunione, disciplinando le facoltà di utilizzo della cosa comune da parte di ciascun partecipante. La sua corretta interpretazione è fondamentale per bilanciare il diritto del singolo al miglior godimento del bene con la necessità di salvaguardare i diritti degli altri comproprietari e la destinazione del bene stesso.

TESTO NORMATIVO E PRINCIPI FONDAMENTALI

L’articolo 1102 del Codice Civile recita:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Dalla lettura della norma si evincono i pilastri che regolano l’uso individuale delle parti comuni:

1. Il diritto di servirsi della cosa comune: Ogni condomino ha la facoltà di utilizzare il bene comune.
2. Il limite della destinazione d’uso: L’utilizzo non deve alterare la funzione originaria del bene.
3. Il limite del pari uso: L’utilizzo non deve impedire agli altri condomini di fare un uso analogo del bene.
4. La facoltà di apportare modifiche: Il singolo può modificare il bene a proprie spese per trarne un’utilità maggiore, nel rispetto dei limiti sopra indicati.

 

ANALISI APPROFONDITA DEI LIMITI ALL’USO DELLA COSA COMUNE

La giurisprudenza ha ampiamente dibattuto e definito i contorni applicativi dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c., fornendo un’interpretazione evolutiva e concreta della norma.

USO PIÙ INTENSO E IL “MIGLIOR GODIMENTO”

La facoltà di “servirsi della cosa comune” non implica un utilizzo necessariamente identico e contemporaneo da parte di tutti i condomini. La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che l’art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di fare un uso più intenso della cosa comune, anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, purché ciò non pregiudichi i diritti altrui [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024][Cass. Civ., Sez. 6, N. 2448 del 29-01-2019]. Questo principio permette, ad esempio, al proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano di utilizzare il lastrico solare in modo più assiduo o al proprietario di un’unità immobiliare contigua a un cortile di attraversarlo più frequentemente. L’uso più intenso è legittimo in quanto espressione del diritto di proprietà, che tende alla massima espansione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024]. Il condomino può, a tal fine, apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il “miglior godimento” della cosa [Tribunale Di Milano, Sentenza n.8077 del 12 Settembre 2024]. Tali modifiche, tuttavia, non devono sconfinare in un’appropriazione del bene o in un’alterazione della sua essenza.

DIVIETO DI ALTERARE LA DESTINAZIONE

Il primo grande limite è il divieto di alterare la destinazione del bene comune. L’alterazione non consiste in una semplice modifica materiale, ma in un mutamento della funzione oggettiva del bene, tale da renderlo inservibile per la sua finalità originaria [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024][Tribunale Ordinario Lecce, sez. 1, sentenza n. 1543/2023]. Ad esempio, la giurisprudenza ha chiarito che:

• L’apertura di una porta o di una finestra in un muro perimetrale comune non ne altera, di per sé, la destinazione, la cui funzione principale è quella di sostegno e delimitazione dell’edificio [Tribunale Ordinario Lecce, sez. 1, sentenza n. 1543/2023].
• L’installazione di tubature nel sottosuolo di un cortile o di una strada comune non ne altera la destinazione, in quanto la funzione sussidiaria di tali aree è anche quella di consentire il passaggio di impianti [Cass. Civ., Sez. 6, N. 2448 del 29-01-2019].
• La trasformazione di una pensilina, la cui funzione è di copertura, in un terrazzo ad uso esclusivo potrebbe configurare un’alterazione della destinazione, se ne compromette la funzione originaria [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024].

È fondamentale distinguere la modificazione ex art. 1102 c.c. dall’innovazione ex art. 1120 c.c. Come chiarito dalla Cassazione, le innovazioni sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione, e richiedono una delibera assembleare con maggioranza qualificata. Le modificazioni, invece, rientrano nelle facoltà del singolo condomino per un uso più comodo e razionale della cosa, senza necessità di approvazione assembleare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 31690 del 04-12-2019][Tribunale Di Milano, Sentenza n.8077 del 12 Settembre 2024][Tribunale Ordinario Lecce, sez. 1, sentenza n. 1543/2023].

DIVIETO DI IMPEDIRE IL “PARI USO”

Il concetto di “pari uso” è il secondo limite fondamentale e non va inteso in senso di “uso identico” o “assolutamente paritario” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024][Cass. Civ., Sez. 6, N. 2448 del 29-01-2019]. Impedire il pari uso significa precludere agli altri condomini la possibilità potenziale di utilizzare il bene secondo il loro diritto. La valutazione non deve essere astratta, ma concreta. La giurisprudenza ha specificato che:

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024].

L’analisi deve quindi concentrarsi sui sacrifici effettivi imposti alle facoltà di godimento degli altri, non su un’ipotetica riduzione d’uso [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024]. Se è prevedibile che gli altri condomini non faranno un uso analogo della cosa comune, la modifica apportata dal singolo è da ritenersi legittima [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024][Tribunale di Imperia, Sentenza n.371 del 24 maggio 2024]. L’onere della prova del superamento dei limiti dell’art. 1102 c.c. spetta a chi agisce per la rimozione dell’opera. Sarà quindi il condomino che si ritiene leso a dover dimostrare che la modifica ha alterato la destinazione o ha concretamente impedito il suo potenziale diritto di uso [Tribunale di Imperia, Sentenza n.371 del 24 maggio 2024].

 

APPLICAZIONI E CASI GIURISPRUDENZIALI

L’applicazione dell’articolo 1102 del Codice Civile ha dato luogo a una vasta casistica.

• Apertura di varchi e finestre: L’apertura di un varco nel muro perimetrale per accedere a una proprietà esclusiva è generalmente considerata una modifica legittima, in quanto consente un uso più intenso del bene comune senza precludere agli altri di fare altrettanto in altre porzioni del muro [Tribunale Ordinario Lecce, sez. 1, sentenza n. 1543/2023][Tribunale Di Salerno, Sentenza n.707 del 17 Febbraio 2025]. Tuttavia, la creazione di un accesso che colleghi l’edificio condominiale a una proprietà esterna al condominio è illegittima, poiché imporrebbe una servitù sulla cosa comune a vantaggio di un bene estraneo, atto che richiede il consenso unanime di tutti i condomini [Cass. Civ., Sez. 2, N. 31690 del 04-12-2019].
• Installazione di impianti: La posa di tubature del gas, scarichi fognari o cavi elettrici nelle parti comuni (muri, sottosuolo) è un uso conforme all’art. 1102 c.c., a condizione che non limiti l’analogo uso altrui [Cass. Civ., Sez. 6, N. 2448 del 29-01-2019]. Tuttavia, tale installazione può diventare illegittima se lede il decoro architettonico dell’edificio. Ad esempio, il Tribunale di Milano ha ordinato la rimozione di una tubatura del gas installata “in bella vista” lungo le pareti delle scale condominiali, ritenendola lesiva dell’aspetto armonico dell’edificio, in violazione dell’art. 1120 c.c., i cui principi si applicano anche alle modifiche ex art. 1102 c.c. [Tribunale Di Milano, Sentenza n.8077 del 12 Settembre 2024].
• Utilizzo di tetti e lastrici: L’apposizione di una semplice ringhiera su una pensilina comune per consentire un affaccio in sicurezza non comporta di per sé un’appropriazione del bene né un’alterazione della sua funzione di copertura [Cass. Civ., Sez. 2, N. 980 del 10-01-2024].
• Assegnazione di aree comuni: Una delibera assembleare, anche se a maggioranza, che assegni in uso esclusivo una parte comune (es. un’area di parcheggio) a un singolo condomino è nulla, in quanto sottrae il bene alla sua destinazione principale e viola il diritto al pari uso degli altri condomini [Tribunale di Nocera Inferiore, Sentenza n.3138 del 20 dicembre 2024].

 

ARTICOLO 1102 DEL CODICE CIVILE

L’articolo 1102 del Codice Civile delinea un equilibrio dinamico tra l’interesse individuale e quello collettivo. La norma promuove la massima espansione del godimento individuale della proprietà comune, ma la subordina al rispetto della sua funzione e dei diritti concorrenti degli altri partecipanti. L’interpretazione giurisprudenziale, orientata a una valutazione concreta e non astratta dei pregiudizi, ha reso la norma uno strumento flessibile, capace di adattarsi alle molteplici esigenze della vita condominiale. La chiave di volta rimane la distinzione tra un legittimo “uso più intenso” e un’illegittima “sottrazione all’uso altrui”, un confine che deve essere tracciato caso per caso, tenendo conto della struttura dell’edificio, della destinazione delle sue parti e dei diritti di tutti i comproprietari.

 

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