Il lastrico solare in condominio rappresenta la superficie piana che funge da copertura superiore di un edificio. La sua funzione primaria è quella di proteggere la struttura condominiale dagli agenti atmosferici, ma la sua natura e le modalità del suo utilizzo sono spesso fonte di complesse questioni giuridiche, specialmente quando il suo godimento non è condiviso da tutti i condomini. La disciplina codicistica e l’interpretazione giurisprudenziale hanno delineato un quadro normativo che bilancia la presunzione di comunione del bene con la possibilità di un suo uso esclusivo, stabilendo precisi diritti, doveri e limiti.
PRESUNZIONE DI PROPRIETÀ COMUNE DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
Il Codice Civile, all’articolo 1117, elenca i lastrici solari tra le parti dell’edificio che si presumono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, a meno che non risulti il contrario dal titolo [1]. Questa presunzione di condominialità si fonda sulla funzione intrinseca del lastrico, che è quella di copertura e protezione dell’intero edificio o di una sua parte, un’utilità che va a vantaggio di tutte le unità sottostanti [2]. La giurisprudenza ha costantemente affermato che tale presunzione può essere superata solo da un titolo contrario, che deve essere in forma scritta e inequivocabile. In particolare, per escludere la natura condominiale del lastrico solare, è necessario che:
- Il titolo originario di costituzione del condominio, ovvero il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario, contenga un’espressa riserva di proprietà [3].
- Un atto successivo, approvato all’unanimità da tutti i condomini, disponga il trasferimento della proprietà a uno o più di essi.
In assenza di una chiara ed inequivocabile volontà delle parti espressa nel titolo, il lastrico solare in condominio deve considerarsi bene comune [4]. La semplice circostanza che l’accesso al lastrico sia possibile solo attraverso una proprietà esclusiva non è di per sé sufficiente a vincere la presunzione di comunione, se il bene mantiene la sua naturale funzione di copertura del fabbricato [5][6].
Come affermato dalla Corte di Cassazione, “Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo al contrario necessario, per l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta “ad substantiam”” [6].
DIRITTO DI USO ESCLUSIVO DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO: NATURA E LIMITI
Sebbene il lastrico solare in condominio sia presuntivamente comune, il titolo (atto di acquisto o regolamento di condominio contrattuale) può attribuirne l’uso esclusivo a uno o più condomini, solitamente i proprietari degli appartamenti all’ultimo piano o delle unità adiacenti [7]. È fondamentale chiarire che il diritto di uso esclusivo non equivale alla proprietà esclusiva. Il bene rimane giuridicamente una parte comune, ma il suo godimento viene conformato in modo non paritario, derogando al principio del pari uso sancito dall’articolo 1102 c.c. [7]. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno specificato che il diritto di uso esclusivo su parti comuni non costituisce un diritto reale atipico, ma è un’espressione dell’autonomia privata che modula le facoltà di godimento dei comproprietari [8]. L’esercizio del diritto di uso esclusivo è sottoposto a precisi limiti, riconducibili principalmente all’articolo 1102 c.c.:
- Divieto di alterare la destinazione d’uso: L’usuario esclusivo non può compiere opere che snaturino la funzione principale del lastrico, ovvero quella di copertura e protezione dell’edificio [5]. Ad esempio, la trasformazione del lastrico in una terrazza ad uso esclusivo è ammessa a condizione che venga salvaguardata, con opere adeguate, la sua funzione di copertura [6].
- Divieto di pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico: Qualsiasi intervento deve rispettare l’integrità strutturale e l’estetica del fabbricato [9].
- Divieto di impedire l’uso potenziale agli altri condomini: Sebbene l’uso sia “esclusivo”, ciò non significa che gli altri condomini siano privati di ogni utilità. Essi mantengono il diritto a che il lastrico svolga la sua funzione di copertura e, in alcuni casi, possono avere diritto di accesso per l’installazione di impianti comuni o individuali, come le antenne [10].
La giurisprudenza ha inoltre chiarito che l’usuario esclusivo non può, senza il consenso unanime di tutti i condomini, concedere a terzi diritti reali o personali di godimento (come una locazione) sulla parte comune [8].
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
La disciplina delle spese relative al lastrico solare in uso esclusivo è dettata dall’articolo 1126 del Codice Civile [11]. Questa norma stabilisce un criterio di ripartizione specifico che deroga alla regola generale della proporzionalità basata sui millesimi di proprietà (art. 1123 c.c. [12]). Secondo l’art. 1126 c.c.:
- Un terzo (1/3) della spesa è a carico del condomino che ha l’uso esclusivo.
- Due terzi (2/3) della spesa sono a carico di tutti i condomini dell’edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [11].
Questo criterio si fonda sul principio dell’utilitas: l’usuario esclusivo contribuisce per il vantaggio diretto che trae dal calpestio e dal godimento della superficie, mentre gli altri condomini contribuiscono per l’utilità che ricevono dalla funzione di copertura [3][2]. L’obbligo di contribuire per i due terzi non riguarda tutti i condomini indistintamente, ma solo i proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare [13]. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che questo criterio di ripartizione si applichi a tutte le spese necessarie alla conservazione della funzione di copertura, siano esse ordinarie o straordinarie. Ciò include non solo la struttura portante, ma anche gli elementi accessori come l’impermeabilizzazione, la pavimentazione e le opere connesse, poiché funzionali a preservare l’integrità del lastrico [2]. Tale criterio legale di ripartizione può essere derogato solo da una convenzione unanime di tutti i condomini [3]. Una delibera assembleare approvata a maggioranza che stabilisca un criterio diverso sarebbe nulla [3]. Tuttavia, è possibile che un condomino si accolli l’intera spesa, con il consenso degli altri, e in tal caso potrà beneficiare della detrazione fiscale per l’intero importo sostenuto, nei limiti previsti per la sua unità immobiliare [14].
RESPONSABILITÀ PER DANNI DA INFILTRAZIONI DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
Una delle questioni più dibattute riguarda la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti da un lastrico solare in uso esclusivo. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9449/2016, richiamata in [3] e [15]) hanno risolto il contrasto giurisprudenziale, inquadrando la fattispecie nell’ambito della responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.). È stata affermata una responsabilità concorrente:
- Del titolare dell’uso esclusivo: In qualità di custode della superficie del lastrico, egli ha un rapporto diretto con la cosa e un obbligo di manutenzione della parte calpestabile per prevenire danni [16][17].
- Del condominio: In qualità di custode delle strutture comuni sottostanti (come il solaio e la parte strutturale del lastrico), il condominio, tramite l’amministratore, ha l’obbligo di compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria per preservare l’integrità della copertura [16][17].
In assenza di una prova che il danno sia imputabile esclusivamente a una delle parti, il risarcimento viene ripartito secondo lo stesso criterio previsto per le spese dall’art. 1126 c.c.: un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio (e quindi dei condomini coperti dal lastrico) [15][17]. Questo criterio funge da parametro legale per quantificare il concorso di colpa.
INSTALLAZIONE DI IMPIANTI E DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
La legge consente al singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (es. pannelli fotovoltaici) sul lastrico solare comune, ai sensi dell’art. 1122-bis c.c. [18]. L’assemblea può regolare l’uso della superficie per salvaguardare le diverse forme di utilizzo e imporre cautele per la stabilità e il decoro dell’edificio [18]. Un diritto ben più incisivo è quello di sopraelevazione, disciplinato dall’art. 1127 c.c. Tale facoltà, che consiste nell’elevare nuovi piani o nuove fabbriche, spetta al proprietario dell’ultimo piano o a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare [19]. Il semplice diritto di uso esclusivo non è sufficiente per poter sopraelevare. Questo diritto è comunque soggetto a limiti stringenti, quali le condizioni statiche dell’edificio, il rispetto del decoro architettonico e il divieto di pregiudicare notevolmente aria e luce per i piani sottostanti [19]. Chi sopraeleva è tenuto a corrispondere un’indennità agli altri condomini e a ricostruire il lastrico solare [19]. In conclusione, il lastrico solare in condominio si configura come un elemento polifunzionale la cui disciplina giuridica riflette un delicato equilibrio tra interessi individuali e collettivi. Sebbene la sua natura comune sia la regola, il titolo può modularne il godimento attraverso l’attribuzione di un uso esclusivo. Tale diritto, tuttavia, non è assoluto, ma è circoscritto da precisi limiti normativi e giurisprudenziali volti a preservare la funzione primaria del bene, la sicurezza dell’edificio e i diritti degli altri condomini.
FONTI CITATE
1. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
2. Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 4694/2020 (2020)
3. Tribunale Di Prato, Sentenza n.120 del 24 Febbraio 2025 (2025)
4. Cass. Civ., Sez. 2, N. 20050 del 21-06-2022 (2022)
5. Tribunale Ordinario Frosinone, sez. 1, sentenza n. 960/2021 (2021)
6. Tribunale Di Salerno, Sentenza n.4821 del 14 Ottobre 2024 (2024)
7. Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 16514/2018 (2018)
8. Cass. Civ., Sez. 2, N. 20548 del 21-07-2025 (2025)
9. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
10. Cass. Civ., Sez. 2, N. 30975 del 07-11-2023 (2023)
11. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
12. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
13. Cass. Civ., Sez. 2, N. 18045 del 28-08-2020 (2020)
14. Risposta n. 219 del 28/06/2019 (2019)
15. Tribunale Ordinario Pesaro, sez. 1, sentenza n. 333/2016 (2016)
16. Cass. Civ., Sez. 3, N. 16741 del 14-06-2021 (2021)
17. Tribunale Ordinario Siracusa, sez. 2, sentenza n. 779/2018 (2018)
18. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
19. REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (1942)
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