La disciplina del condominio negli edifici, regolata dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile, rappresenta un pilastro del diritto immobiliare italiano. Essa delinea una forma peculiare di comunione forzosa in cui coesistono la proprietà individuale delle singole unità immobiliari e una comproprietà su determinate parti dell’edificio, definite “parti comuni” [Circolare n. 19 del 8/07/2020][Circolare n. 19 del 8/07/2020]. La corretta individuazione delle parti comuni del condominio è fondamentale, non solo per determinare l’estensione dei diritti di ciascun condomino, ma anche per la ripartizione delle spese di conservazione e godimento. Al centro di questa materia si pone l’articolo 1117 c.c., che stabilisce una presunzione di condominialità per una serie di beni, presunzione che può essere superata solo a determinate e rigorose condizioni.
ARTICOLO 1117 C.C. E NATURA DELLE PARTI COMUNI
L’articolo 1117 del Codice Civile elenca i beni che si presumono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, “se non risulta il contrario dal titolo” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che tale elencazione non sia tassativa, bensì meramente esemplificativa [Corte d’Appello Catanzaro, sez. 1, sentenza n. 425/2018][Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016][Corte Di Appello Di Catania, Sentenza n.1600 del 2 Novembre 2024]. Ciò significa che anche beni non espressamente menzionati possono essere considerati comuni se possiedono la medesima attitudine al servizio o al godimento collettivo. La norma suddivide le parti comuni del condominio in tre categorie principali:
- Parti necessarie all’uso comune e alla struttura dell’edificio: Questa categoria include beni essenziali per l’esistenza stessa del fabbricato, come il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La loro condominialità deriva da un’incorporazione fisica e strutturale con le proprietà esclusive [Tribunale Ordinario Torino, sez. 3, sentenza n. 619/2020].
- Aree e locali destinati a servizi in comune: Rientrano in questa categoria le aree destinate a parcheggio, i locali per la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Per questi beni, la condominialità è legata alla loro specifica destinazione funzionale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025].
- Opere, installazioni e manufatti a uso comune: Questa categoria comprende beni come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici, fognari, sistemi centralizzati di distribuzione per gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento e telecomunicazioni, fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Il fondamento del diritto di condominio su tali parti risiede nella loro relazione di accessorietà e nel collegamento funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva [Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 935/2014][Tribunale Di Salerno, Sentenza n.5588 del 25 Novembre 2024]. Come affermato dalla giurisprudenza, “affinché possa operare, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva” [Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 935/2014].
PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ: NATURA GIURIDICA E ONERE DELLA PROVA
Sebbene si parli comunemente di “presunzione di condominialità”, la giurisprudenza ha chiarito che quella posta dall’art. 1117 c.c. non è una mera presunzione iuris tantum, vincibile con qualsiasi mezzo di prova contrario [Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016]. Si tratta, piuttosto, di una vera e propria attribuzione legale della proprietà, che può essere superata solo da un “titolo contrario” idoneo [Cass. Civ., Sez. 2, N. 41254 del 22-12-2021][Cass. Civ., Sez. 2, N. 32432 del 22-11-2023][Cass. Civ., Sez. 6, N. 35514 del 19-11-2021]. La Corte di Cassazione ha specificato che:
l’individuazione delle parti comuni, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria -, e che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo, non opera affatto con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari [Cass. Civ., Sez. 2, N. 791 del 16-01-2020].
Questo approccio ha una conseguenza processuale di fondamentale importanza sull’onere della prova. Non è il condominio a dover dimostrare la natura comune del bene, ma è il condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva a dover fornire la prova contraria [Corte d’Appello Catanzaro, sez. 1, sentenza n. 425/2018][Cass. Civ., Sez. 2, N. 41254 del 22-12-2021][Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025]. La presunzione legale dispensa il condominio dalla cosiddetta probatio diabolica del proprio diritto [Corte Di Appello Di Catania, Sentenza n.1600 del 2 Novembre 2024]. Spetta quindi a chi afferma la proprietà esclusiva fornire la prova di un titolo idoneo a vincere tale attribuzione legale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 32432 del 22-11-2023][Corte Di Appello Di Catania, Sentenza n.1600 del 2 Novembre 2024].
PROVA CONTRARIA: “TITOLO IDONEO”
Per superare la condominialità di un bene elencato nell’art. 1117 c.c., è necessario un “titolo contrario”. La giurisprudenza ha delineato con precisione cosa possa essere considerato tale.
COS’È UN TITOLO IDONEO?
Il titolo idoneo è l’atto negoziale che ha dato origine al condominio. Tipicamente, si tratta del primo atto di frazionamento della proprietà originariamente unica, ovvero il primo atto di vendita di un’unità immobiliare da parte dell’originario unico costruttore-proprietario [Cass. Civ., Sez. 2, N. 18041 del 06-06-2022][Tribunale Ordinario Torino, sez. 3, sentenza n. 619/2020]. In tale atto, l’originario proprietario può riservare a sé o attribuire a un singolo acquirente la proprietà esclusiva di un bene altrimenti comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 18041 del 06-06-2022][Tribunale Ordinario Torino, sez. 3, sentenza n. 619/2020].
In un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva (…), la volontà del proprietario che lo ha costituito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni, tanto più se non necessarie all’uso e al godimento comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 18041 del 06-06-2022].
Il titolo deve contenere elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene [Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016][Tribunale Di Salerno, Sentenza n.5588 del 25 Novembre 2024]. Può trattarsi anche di un regolamento di condominio di natura “contrattuale”, ossia predisposto dall’originario unico proprietario e richiamato nei singoli atti di acquisto, o approvato all’unanimità da tutti i condomini [Tribunale Di Salerno, Sentenza n.5588 del 25 Novembre 2024].
COSA NON È UN TITOLO IDONEO?
La giurisprudenza ha chiarito che non sono sufficienti a vincere la presunzione di condominialità:
- Il regolamento di condominio assembleare: Un regolamento approvato a maggioranza non può disporre dei diritti dei singoli sulle parti comuni e non costituisce titolo di proprietà [Tribunale Ordinario Salerno, sez. 1, sentenza n. 2447/2021][Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016].
- Le tabelle millesimali: L’inclusione di un bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino non è determinante, poiché le tabelle hanno la funzione di ripartire le spese e non di accertare la proprietà [Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016][Corte Di Appello Di Catania, Sentenza n.1600 del 2 Novembre 2024].
- I dati catastali: Le risultanze catastali hanno una valenza meramente indiziaria e non costituiscono prova della proprietà esclusiva [Corte Di Appello Di Catania, Sentenza n.1600 del 2 Novembre 2024].
- Il titolo di acquisto del singolo condomino: L’atto con cui un condomino ha acquistato la sua unità immobiliare non è sufficiente se non si tratta dell’atto costitutivo del condominio o se non deriva da esso una chiara esclusione della condominialità del bene in questione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 32432 del 22-11-2023][Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025].
CASISTICHE PARTICOLARI E APPLICAZIONI GIURISPRUDENZIALI
CONDOMINIO PARZIALE
La figura del “condominio parziale” si configura ex lege quando un bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato a servire solo una parte del fabbricato (ad esempio, una scala, un ascensore o un cortile che serve solo una delle diverse palazzine di un complesso) [Cass. Civ., Sez. 2, N. 791 del 16-01-2020]. In questo caso, il bene è di proprietà comune solo dei condomini della parte di edificio servita, e le relative spese di manutenzione sono a loro esclusivo carico, come previsto dall’art. 1123, comma 3, c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, N. 791 del 16-01-2020][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale generale [Tribunale Ordinario Bari, sez. 3, sentenza n. 1180/2016].
BENI FUNZIONALMENTE DESTINATI ALL’USO COMUNE
Per i beni la cui condominialità non deriva dalla necessità strutturale (come i muri maestri) ma dalla destinazione funzionale (come i locali di servizio ex art. 1117, n. 2), è cruciale l’accertamento della destinazione al momento della costituzione del condominio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025].
per stabilire se un’unità immobiliare è comune, ai sensi dell’art. 1117, n. 2. c.c., perché destinata ai servizi comuni, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, (…) vi fosse tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa [Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025].
Se un locale, pur potendo essere adibito a vano caldaia, non ha mai ricevuto di fatto tale destinazione al momento della nascita del condominio, non può essere considerato parte comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 2787 del 04-02-2025][Cass. Civ., Sez. 6, N. 35514 del 19-11-2021].
SUPERCONDOMINIO
I principi dell’art. 1117 c.c. si applicano anche al “supercondominio“, che sorge ipso iure et facto quando più edifici, costituiti in distinti condomini, hanno in comune beni o servizi come viali d’accesso, aree verdi o impianti centralizzati [Cass. Civ., Sez. 2, N. 32857 del 27-11-2023]. Anche in questo caso, la presunzione di comunione su tali beni opera a meno che il titolo originario non disponga diversamente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 32857 del 27-11-2023].
DELIBERE ASSEMBLEARI SU BENI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA
Qualora l’assemblea deliberi su un bene che, pur essendo presunto comune, risulti di proprietà esclusiva in base a un titolo idoneo, tale delibera è radicalmente nulla [Tribunale Ordinario Torino, sez. 3, sentenza n. 619/2020][Tribunale Di Bari, Sentenza n.76 del 13 Gennaio 2025]. L’assemblea non ha infatti il potere di incidere sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, a meno che ciò non sia previsto da un regolamento contrattuale accettato da tutti [Tribunale Ordinario Torino, sez. 3, sentenza n. 619/2020][Tribunale Di Bari, Sentenza n.76 del 13 Gennaio 2025].
PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
La disciplina delle parti comuni condominiali, pur basandosi sulla regola apparentemente semplice dell’art. 1117 c.c., rivela una notevole complessità applicativa. La “presunzione” di condominialità si configura come una robusta attribuzione legale della proprietà, che pone l’onere della prova contraria a carico di chi rivendica un diritto esclusivo. Tale prova deve consistere in un “titolo contrario” specifico e inequivocabile, identificabile nell’atto che ha originato il condominio. La copiosa giurisprudenza in materia dimostra l’importanza di un’analisi rigorosa dei titoli e della situazione di fatto esistente al momento della nascita del condominio, al fine di dirimere le frequenti controversie sulla titolarità dei beni e garantire la corretta gestione e ripartizione degli oneri condominiali.
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Foto Agenzia Liverani