ART. 1123 C.C.: RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

La gestione delle spese condominiali rappresenta uno degli aspetti più complessi e frequentemente dibattuti nella vita di un condominio. Il fulcro della disciplina è costituito dall’articolo 1123 del Codice Civile, una norma che stabilisce i criteri legali per la suddivisione degli oneri tra i condomini, bilanciando il principio della proprietà con quello dell’utilità.

ANALISI DELL’ART. 1123 DEL CODICE CIVILE: TRE CRITERI LEGALI

L’articolo 1123 c.c. si compone di tre commi, ciascuno dei quali individua un criterio specifico di ripartizione delle spese, applicabile a seconda della natura della spesa e della destinazione del bene o servizio comune [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

CRITERIO GENERALE: RIPARTIZIONE IN BASE AI MILLESIMI DI PROPRIETÀ (COMMA 1)

Il primo comma dell’art. 1123 c.c. enuncia la regola generale:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

Questo criterio, basato sul valore millesimale di ogni unità immobiliare, si fonda sul presupposto che la partecipazione ai vantaggi e agli oneri della cosa comune debba essere proporzionale alla quota di proprietà. Le spese soggette a tale regola sono quelle relative a:

• Conservazione: Interventi volti a mantenere l’integrità e il valore capitale delle parti comuni (es. rifacimento del tetto o della facciata) [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019][Cass. Civ., Sez. 6, N. 24927 del 07-10-2019].
• Godimento: Spese che permettono l’utilizzo delle parti comuni da parte di tutti i condomini (es. illuminazione delle scale).
• Servizi nell’interesse comune: Prestazioni fornite a beneficio dell’intera collettività condominiale (es. servizio di portierato).
• Innovazioni: Modifiche che alterano la sostanza o la destinazione della cosa comune, deliberate a maggioranza.

La giurisprudenza ha qualificato queste obbligazioni come propter rem, ossia obbligazioni strettamente connesse alla titolarità del diritto reale sull’immobile, dalle quali il condomino non può sottrarsi, neppure rinunciando alla comproprietà sulla cosa comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24166 del 08-09-2021].

CRITERIO DELL’USO DIFFERENZIATO (COMMA 2)

Il secondo comma introduce una prima deroga al principio di proporzionalità, basata sull’uso potenziale del bene:

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

Questo criterio si applica quando un bene comune, pur essendo a disposizione di tutti, è oggettivamente destinato a servire i singoli condomini in misura diversa. L’esempio classico è quello delle scale e dell’ascensore: chi abita ai piani alti ne fa un uso potenziale maggiore rispetto a chi abita al piano terra. Per tali beni, l’art. 1124 c.c. specifica ulteriormente questo principio, stabilendo che le spese di manutenzione e sostituzione siano ripartite per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La Corte di Cassazione ha chiarito che questo criterio si applica alle spese per l’uso, mentre quelle per la conservazione, che tutelano il valore capitale del bene, possono ricadere nel primo comma, interessando tutti i proprietari [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24166 del 08-09-2021][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019].

CRITERIO DEL “CONDOMINIO PARZIALE” (COMMA 3)

Il terzo comma disciplina l’ipotesi del cosiddetto “condominio parziale“:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

Questa norma si applica quando determinate parti comuni, per caratteristiche strutturali e funzionali, sono al servizio esclusivo di un gruppo limitato di condomini. Si pensi a un complesso con più corpi di fabbrica, ciascuno con la propria scala, o a un tetto che copre solo una parte dell’edificio [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 11616/2016][Tribunale di Napoli – Sentenza 5 gennaio 2026, n. 92]. In questi casi, si configura un “condominio parziale” e le spese di manutenzione di tali beni gravano unicamente sui condomini che ne traggono utilità, escludendo gli altri [Tribunale di Napoli – Sentenza 5 gennaio 2026, n. 92][Tribunale di Caltanissetta – Sentenza 31 marzo 2026, n. 311]. La giurisprudenza ha affermato che questo principio opera automaticamente, senza necessità di una delibera costitutiva, in virtù della relazione di accessorietà tra il bene e le unità immobiliari servite [Tribunale di Napoli – Sentenza 5 gennaio 2026, n. 92].

 

DEROGABILITÀ DEI CRITERI LEGALI: “DIVERSA CONVENZIONE”

Un elemento cardine dell’art. 1123 c.c. è la clausola “salvo diversa convenzione” presente nel primo comma [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Questa espressione sancisce la natura derogabile dei criteri legali di ripartizione delle spese. I condomini, infatti, possono stabilire criteri diversi, anche esentando totalmente o parzialmente alcuni di essi dalla partecipazione a determinate spese [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3588 del 08-02-2024][Tribunale di Napoli – Sezione quarta – Sentenza 3 giugno 2025, n. 5502][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.450 del 24 Febbraio 2025]. Tuttavia, tale deroga richiede un accordo unanime. La “diversa convenzione” può essere contenuta:

1. In un regolamento condominiale di natura contrattuale: Si tratta di un regolamento predisposto dall’originario costruttore e accettato da tutti gli acquirenti nei rispettivi atti di compravendita, oppure approvato all’unanimità da tutti i condomini in assemblea [Tribunale di Belluno – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 224][Cass. Civ., Sez. 2, N. 3588 del 08-02-2024][Tribunale di Napoli – Sezione quarta – Sentenza 3 giugno 2025, n. 5502][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.450 del 24 Febbraio 2025].
2. In una delibera assembleare approvata all’unanimità: Tutti i condomini, nessuno escluso, devono esprimere il proprio consenso a modificare i criteri legali [Tribunale di Roma – Sezione V – Sentenza 10 novembre 2025, n. 15700][Tribunale di Belluno – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 224][Cass. Civ., Sez. 2, N. 31675 del 04-12-2025].

È fondamentale sottolineare che una delibera assembleare approvata a semplice maggioranza non può modificare i criteri di ripartizione legali o convenzionali. Una simile delibera sarebbe affetta da nullità, vizio che può essere fatto valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, in quanto l’assemblea esorbiterebbe dalle proprie attribuzioni [Tribunale di Roma – Sezione V – Sentenza 10 novembre 2025, n. 15700][Tribunale di Prato – Sezione Unica – Sentenza 27 agosto 2025, n. 488][Tribunale Ordinario Forli, sez. CC, sentenza n. 289/2023]. Al contrario, una delibera che, pur rispettando i criteri vigenti, li applica in modo errato (es. un errore di calcolo) è meramente annullabile e deve essere impugnata nei termini di legge (30 giorni) [Tribunale di Prato – Sezione Unica – Sentenza 27 agosto 2025, n. 488]. La giurisprudenza ha inoltre specificato che l’accordo derogatorio deve rivestire la forma scritta ad substantiam, escludendo la possibilità di un’approvazione per facta concludentia (comportamenti concludenti), anche se protratti nel tempo [Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 2488/2022].

 

DISTINZIONE FONDAMENTALE: SPESE DI CONSERVAZIONE VS SPESE D’USO

Una distinzione cruciale, elaborata dalla giurisprudenza per una corretta applicazione dei criteri dell’art. 1123 c.c., è quella tra spese di conservazione e spese d’uso [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019].

• Spese di conservazione: Sono finalizzate a preservare l’integrità e il valore capitale del bene comune. Essendo obbligazioni propter rem, gravano su tutti i condomini in proporzione al valore della loro proprietà (art. 1123, comma 1), in quanto tutti beneficiano del mantenimento del patrimonio comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24166 del 08-09-2021][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019]. Esempi tipici sono le spese per il rifacimento strutturale del tetto, della facciata o delle fondazioni [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019][Cass. Civ., Sez. 6, N. 24927 del 07-10-2019].
• Spese d’uso: Sono correlate al godimento effettivo e al funzionamento del bene comune. Queste spese ricadono sotto il criterio dell’uso differenziato (art. 1123, comma 2) e sono ripartite in base all’utilità potenziale che ciascun condomino può trarre dal bene [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24166 del 08-09-2021][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019]. Esempi sono i costi per il combustibile dell’impianto di riscaldamento centralizzato o l’energia elettrica per il funzionamento dell’ascensore.

Un caso emblematico è quello del condomino che si distacca dall’impianto di riscaldamento centralizzato: egli sarà esonerato dal contribuire alle spese d’uso (es. acquisto del combustibile), ma resterà obbligato a partecipare alle spese di conservazione dell’impianto (es. sostituzione della caldaia), in quanto l’impianto continua a rappresentare un bene comune [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 24091/2019].

 

APPLICAZIONI GIURISPRUDENZIALI E CASI SPECIFICI

La casistica giurisprudenziale offre numerosi esempi pratici dell’applicazione dei principi dell’art. 1123 c.c.

• Facciate e Balconi: Mentre le spese per la manutenzione della facciata, in quanto parte essenziale della struttura, sono ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123, comma 1) [Cass. Civ., Sez. 6, N. 24927 del 07-10-2019], la questione dei balconi è più complessa. I balconi aggettanti sono considerati un prolungamento della proprietà esclusiva. Tuttavia, gli elementi decorativi (come frontalini, fregi, rivestimenti del parapetto) che contribuiscono all’estetica e al decoro architettonico dell’edificio sono considerati beni comuni e le relative spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini [Tribunale Ordinario Forli, sez. CC, sentenza n. 282/2023].
• Tetti e Lastrici Solari: Se il tetto copre l’intero edificio, le spese per la sua conservazione sono a carico di tutti i condomini (art. 1123, comma 1) [Cass. Civ., Sez. 6, N. 24927 del 07-10-2019]. Se, invece, copre solo una parte del fabbricato, si applica il comma 3 e le spese gravano solo sui condomini della parte coperta [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 11616/2016][Tribunale di Napoli – Sentenza 5 gennaio 2026, n. 92]. Per i lastrici solari di uso esclusivo, interviene la norma speciale dell’art. 1126 c.c., che ripartisce la spesa per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini della porzione di edificio coperta dal lastrico [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Impianti: Per gli impianti idrici e fognari, la presunzione di condominialità si arresta al punto di diramazione verso le proprietà esclusive. Se una colonna di scarico serve solo una parte delle unità immobiliari, le spese per la sua manutenzione ricadono solo sui condomini che ne usufruiscono, in applicazione del terzo comma dell’art. 1123 c.c. [Tribunale di Caltanissetta – Sentenza 31 marzo 2026, n. 311].

 

DOMANDE FREQUENTI SU ART. 1123 C.C.: RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI – FAQ

QUAL’È LA DIFFERENZA TRA UNA DELIBERA NULLA E ANNULLABILE IN MATERIA DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE?

La distinzione, chiarita dalle Sezioni Unite della Cassazione, è fondamentale [Cass. Civ., Sez. U, N. 9839 del 14-04-2021].

• È nulla la delibera che, approvata a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge (art. 1123 c.c.) o da un regolamento contrattuale, pretendendo di farli valere anche per il futuro. Tale delibera è viziata per “impossibilità giuridica dell’oggetto”, in quanto l’assemblea agisce in “difetto assoluto di attribuzioni” [Tribunale Di Ragusa, Sentenza n.1682 del 4 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. U, N. 9839 del 14-04-2021][Tribunale Ordinario Milano, sez. 13, sentenza n. 966/2015][Cass. Civ., Sez. 2, N. 8003 del 31-03-2026][Tribunale di Milano – Sentenza 13 maggio 2025, n. 3915]. La nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.
• È annullabile la delibera che, senza modificare i criteri generali, li viola o li disattende nella ripartizione concreta di una specifica spesa. In questo caso, l’assemblea esercita un potere che le compete, ma lo fa in modo errato. L’annullabilità deve essere fatta valere con impugnazione entro il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. [Tribunale Di Ragusa, Sentenza n.1682 del 4 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. U, N. 9839 del 14-04-2021][Cass. Civ., Sez. 2, N. 8003 del 31-03-2026].

L’ASSEMBLEA PUÒ DECIDERE DI RIPARTIRE LE SPESE IN PARTI UGUALI TRA TUTTI I CONDOMINI ANZICHÈ SECONDO I MILLESIMI?

No, non può farlo con una delibera a maggioranza. Una decisione del genere, che deroga al criterio legale di proporzionalità (art. 1123, comma 1), per essere valida deve essere approvata all’unanimità da tutti i condomini, configurandosi come una “diversa convenzione” [Tribunale di Roma – Sezione V – Sentenza 10 novembre 2025, n. 15700][Cass. Civ., Sez. 2, N. 16531 del 31-07-2020]. Una delibera a maggioranza che stabilisse un criterio “capitario” (in parti uguali) sarebbe radicalmente nulla [Cass. Civ., Sez. 2, N. 16531 del 31-07-2020][Tribunale di Milano – Sentenza 13 maggio 2025, n. 3915].

SE NON USO L’ASCENSORE PERCHÈ ABITO AL PIANO TERRA, DEVO COMUNQUE PARTECIPARE ALLE SPESE?

Sì, ma con una distinzione. L’art. 1124 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e sostituzione di scale e ascensori sono ripartite per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in base all’altezza del piano [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Il proprietario del piano terra parteciperà quindi alla spesa per la quota basata sui suoi millesimi di proprietà, in quanto l’ascensore è un bene comune che contribuisce al valore dell’intero edificio (spesa di conservazione), ma non per la quota basata sull’altezza. Anche se non ne fa uso, non può essere esonerato totalmente, salvo che una convenzione unanime (regolamento contrattuale o delibera unanime) disponga diversamente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 31675 del 04-12-2025].

COSA SI INTENDE PER “CONDOMINIO PARZIALE” E COME FUNZIONA LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE?

Il “condominio parziale” si configura automaticamente (ex lege) quando un bene o un impianto (es. una scala, un tetto, una colonna di scarico) è destinato, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, a servire solo una parte dell’edificio e, quindi, solo un gruppo di condomini [Cass. Civ., Sez. 2, N. 13229 del 16-05-2019][Tribunale di Firenze – Sezione Seconda – Sentenza 29 luglio 2025, n. 2674]. In base all’art. 1123, comma 3, le spese relative alla manutenzione di tali beni sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità, escludendo tutti gli altri [Tribunale di Napoli – Sentenza 5 gennaio 2026, n. 92][Tribunale di Caltanissetta – Sentenza 31 marzo 2026, n. 311][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

COME SI RIPARTISCONO LE SPESE PER LA MANUTENZIONE DEI BALCONI?

Bisogna distinguere. I balconi “aggettanti” (quelli che sporgono dalla facciata) sono considerati un prolungamento della proprietà esclusiva e, quindi, le spese per la manutenzione della loro parte strutturale e della pavimentazione sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare. Tuttavia, gli elementi decorativi e ornamentali che contribuiscono all’estetica e al decoro architettonico della facciata (come i rivestimenti dei parapetti, i frontalini, i fregi) sono considerati parti comuni. Le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, comma 1) [Tribunale Ordinario Forli, sez. CC, sentenza n. 282/2023].

HO PAGATO DELLE SPESE IN BASE A UNA DELIBERA POI DICHIARATA NULLA. POSSO CHIEDERE LA RESTITUZIONE DEI SOLDI?

Sì. La dichiarazione di nullità di una delibera ha effetto retroattivo, come se non fosse mai esistita. Di conseguenza, il pagamento effettuato sulla base di quella delibera risulta privo di causa (indebito oggettivo) e il condomino che ha pagato più del dovuto ha diritto alla restituzione di quanto versato in eccesso. L’amministratore dovrà procedere a un nuovo riparto conforme ai criteri legali o convenzionali e provvedere ai conseguenti conguagli [Tribunale Ordinario Forli, sez. CC, sentenza n. 289/2023][Tribunale di Savona – Sentenza 1 aprile 2026, n. 222].

 

ART. 1123 C.C.

L’art. 1123 c.c. delinea un sistema flessibile e articolato per la ripartizione delle spese condominiali, basato su una gerarchia di criteri che privilegiano, nell’ordine, la proporzionalità al valore, l’uso potenziale e l’utilità differenziata per gruppi di condomini. La possibilità di deroga tramite convenzione unanime conferisce all’autonomia privata un ruolo centrale, consentendo ai condomini di adattare la ripartizione delle spese alle specifiche esigenze del loro edificio. La corretta applicazione di questa norma richiede un’attenta analisi della natura della spesa, della funzione del bene comune e dell’esistenza di eventuali accordi in deroga, al fine di garantire un’equa e legittima suddivisione degli oneri condominiali.

 

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