QUESTIONE DEI BALCONI AGGETTANTI
La ripartizione delle spese inerenti ai balconi aggettanti, abitualmente presenti nei condomini, è una questione molto dibattuta.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità e di merito è giunta a un compromesso alquanto consolidato, in base al quale la competenza delle rispettive spese differisce in virtù della tipologia di intervento effettuato.
Invero, la Corte di Cassazione ha chiarito come nelle ipotesi in cui l’intervento riguardi la struttura e le parti interne del balcone di proprietà del titolare dell’appartamento, le relative spese saranno a carico del singolo condomino, essendo i balconi aggettanti una continuazione della corrispondente unità immobiliare. Infatti, in Cass. civ. 19.05.2015, n. 10209, si legge come “I balconi aggettanti dell’edificio condominiale, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa”.
Invece, nell’eventualità in cui l’intervento manutentivo abbia una funzione estetica, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i comproprietari, costituendo bene comune a tutti gli effetti.
In particolare, la Suprema Corte ha affermato come “Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”(Cass. civ., 02.03.2018, n. 5014).
Al fine dell’imputazione al condominio del costo, non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto (in questo senso si veda Cass. civ. 25.10.2018, n. 27083).
Pertanto, secondo l’indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell’appartamento con esclusione di ogni natura condominiale, se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.
PARAPETTI E FRONTALINI: MAGGIORI ASPETTI DI CRITICITÀ NEI BALCONI AGGETTANTI
Le problematiche più insidiose sono correlate agli interventi manutentivi riguardanti i parapetti e i frontalini, alla luce della funzione ibrida degli stessi. Invero, questi da un lato assumono la funzione di protezione dell’unità immobiliare; dell’altro lato, rivestono una funzione decorativa per l’edificio.
Ad ogni modo, anche in riferimento a suddetti elementi è stato applicato il medesimo principio descritto.
Per quanto concerne i parapetti del balcone, la giurisprudenza ha evidenziato come questi assolvano principalmente alla funzione di messa in sicurezza del singolo condomino, e pertanto possono essere definiti di sua esclusiva responsabilità. Si inquadrano invece tra le spese di competenza del condominio gli interventi aventi fini estetici del fabbricato, avallando così quanto già statuito in via generale dalla Suprema Corte di Cassazione (in questo senso Cass. civ. 14.12.2017, n. 30071 e Cass. civ. 30.07.2004, n. 14576).
Parimenti, anche i frontalini rientrano tra le parti comuni del condominio nel momento in cui essi rivestano una funzione decorativa. Come si legge infatti in Cass. civ. 29.10.2018, n. 27413 “Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Infatti, se da un lato, è riconosciuto e condiviso il fatto per cui i costi di manutenzione della superficie di calpestio del balcone aggettante siano a carico del proprietario dell’appartamento a cui appartiene il balcone; diversamente, non vi è convergenza in merito alla competenza delle spese relative ai rivestimenti e agli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del balcone.
La manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa spetta solo al proprietario dell’appartamento, che quindi deve sopportarne tutte le spese. Di regola un elemento esterno del balcone contribuisce all’estetica di tutto il palazzo e, quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti: se però il condominio dimostra che quell’elemento non è di alcuna utilità per lo stabile (né dal punto di vista architettonico, né da quello strutturale), allora le spese sono a carico del solo proprietario
Proprio con riferimento alla facciata condominiale ed alla possibilità che su di essa siano realizzati balconi aggettanti, la giurisprudenza tende a distinguere quale parte di essi faccia parte della facciata (e, dunque, sia comune a tutti i condomini): mentre, infatti, i balconi non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, (sicché essi costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Cfr. anche Trib. Palermo, 17 aprile 2018), il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni, ove svolgano una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. II, n. 30071/2017); d) il muro di contenimento di un giardino di proprietà esclusiva (e comunque di confine tra la proprietà privata e quella condominiale), le cui spese di conservazione devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. II, n. 10270/2014. Contra, però, Cass. II, n. 577/1981).
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Foto Agenzia Liverani