IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE: GUIDA COMPLETA

L’assemblea di condominio rappresenta l’organo sovrano attraverso cui si forma la volontà collettiva dei condomini. Le deliberazioni adottate in tale sede, nel rispetto delle norme di legge e del regolamento, sono obbligatorie per tutti i partecipanti, inclusi coloro che erano assenti, dissenzienti o astenuti [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Tuttavia, l’ordinamento prevede un meccanismo di controllo giurisdizionale per le decisioni che risultino viziate: l’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale, disciplinata principalmente dall’articolo 1137 del Codice Civile.

FONDAMENTO NORMATIVO DELL’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE: ART. 1137 C.C.

La norma cardine in materia è l’art. 1137 c.c., il quale stabilisce i presupposti e le modalità per contestare giudizialmente una delibera. Il secondo comma dispone:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]

Da questa disposizione emergono i pilastri dell’azione di impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale: la legittimazione ad agire, i vizi che possono essere fatti valere e il termine di decadenza per l’esercizio dell’azione.

 

DISTINZIONE CRUCIALE: NULLITÀ E ANNULLABILITÀ

La giurisprudenza, in particolare a partire dalla storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806/2005, ha tracciato una fondamentale distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, con regimi di impugnazione radicalmente diversi [Tribunale Di Verbania, Sentenza n.345 del 13 Agosto 2024][Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].

Le delibere nulle sono affette da nullità, un vizio radicale e insanabile, queste delibere presentano le seguenti caratteristiche:

• Prive degli elementi essenziali: ad esempio, una delibera con oggetto non determinato o indeterminabile.
• Con oggetto impossibile o illecito: ossia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume.
• Con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea: come la decisione su materie di esclusiva pertinenza dei singoli proprietari.
• Che incidono sui diritti individuali: quelle che ledono i diritti di proprietà esclusiva di ciascun condomino o i diritti sulle parti comuni [Tribunale Di Verbania, Sentenza n.345 del 13 Agosto 2024][Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].

La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse (e non solo dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti) e l’azione non è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni.

Le delibere annullabili rientrano nella categoria dell’annullabilità tutte le altre delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Si tratta, tipicamente, di vizi procedurali o di violazioni di norme la cui osservanza è posta a presidio della corretta formazione della volontà assembleare. Tra queste rientrano:

• Vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (es. mancanza del quorum costitutivo) [Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].
• Delibere adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento [Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].
• Vizi formali attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea (es. omessa convocazione di un condomino) [Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].
• Violazione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese, senza però modificarli in astratto per il futuro [Cass. Civ., Sez. U, N. 9839 del 14-04-2021].

L’azione di annullamento è riservata ai soli condomini assenti, dissenzienti o astenuti e deve essere esercitata nel termine perentorio di 30 giorni [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

 

LEGITTIMAZIONE AD AGIRE (CHI PUÒ IMPUGNARE)

La legittimazione attiva spetta, come detto, esclusivamente ai condomini che non hanno concorso all’approvazione della delibera: gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’Interesse ad Agire Oltre alla legittimazione formale, l’art. 100 c.p.c. richiede la sussistenza di un “interesse ad agire”, che deve essere concreto e attuale. La giurisprudenza ha chiarito che la legittimazione ad agire per l’annullamento è subordinata alla deduzione e alla prova di uno specifico interesse diverso dalla semplice rimozione dell’atto [Tribunale Di Pesaro, Sentenza n.54 del 27 Gennaio 2025]. Tale interesse deve tradursi in una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, che riveli quale utilità concreta il condomino potrebbe ricevere dall’accoglimento della domanda [Tribunale Di Pesaro, Sentenza n.54 del 27 Gennaio 2025]. Il Caso del Condomino che Vende l’Immobile: La qualità di condomino deve sussistere non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione. La perdita dello status di condomino (ad esempio, per vendita dell’unità immobiliare) determina, di regola, il venir meno dell’interesse ad agire. Tuttavia, tale interesse può sopravvivere se l’attore vanta un diritto legato alla sua passata partecipazione al condominio che dipende dall’accertamento della legittimità della delibera, o se quest’ultima incide ancora sul suo patrimonio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 16654 del 14-06-2024]. La Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio:

«l’azione di annullamento delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, disciplinata dall’art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell’attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, determinando, di regola, la perdita di tale status il conseguente venir meno dell’interesse ad agire dell’istante […]; la perdita della qualità di condomino può lasciar sopravvivere l’interesse ad agire solo quando l’attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall’accertamento della legittimità della delibera presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio». [Cass. Civ., Sez. 2, N. 16654 del 14-06-2024]

Limiti alla legittimazione: il vizio di convocazione altrui un punto fermo in giurisprudenza è che il condomino regolarmente convocato non è legittimato a impugnare la delibera per l’omessa convocazione di altri condomini [Tribunale di Perugia, Sentenza n.889 del 5 giugno 2024][Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024]. Trattandosi di un vizio che comporta l’annullabilità, l’azione spetta unicamente al soggetto nel cui interesse la norma è posta, ovvero il condomino pretermesso [Tribunale di Perugia, Sentenza n.889 del 5 giugno 2024][Tribunale di Catania, Sentenza n.847 del 12 febbraio 2024].

 

LEGITTIMAZIONE PASSIVA (CHI VIENE CITATO IN GIUDIZIO)

Nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale, la legittimazione passiva spetta esclusivamente al condominio, in persona del suo amministratore [Cass. Civ., Sez. 2, N. 360 del 05-01-2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 22952 del 22-07-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 26711 del 03-10-2025]. La controversia ha infatti per oggetto un interesse comune dei condomini [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22952 del 22-07-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 26711 del 03-10-2025]. Di conseguenza, i singoli condomini non sono legittimati a proporre autonomamente impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale avverso una sentenza che abbia visto soccombente il condominio, qualora l’amministratore abbia deciso di non appellare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 360 del 05-01-2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 22952 del 22-07-2022]. L’eventuale intervento dei singoli condomini nel giudizio di impugnazione è qualificato come “adesivo dipendente”, il che significa che essi non possono compiere atti processuali che la parte adiuvata (il condominio) non può o non vuole compiere, come proporre un’autonoma impugnazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22952 del 22-07-2022].

 

PROCEDURA DI IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Il Termine di Decadenza e la Mediazione Obbligatoria come stabilito dall’art. 1137 c.c., il termine per impugnare le delibere annullabili è di 30 giorni [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Tale termine decorre:

• Dalla data della delibera per i condomini dissenzienti o astenuti.
• Dalla data di comunicazione del verbale per i condomini assenti.

Le controversie in materia condominiale sono soggette a mediazione obbligatoria. L’art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 28/2010 prevede che la comunicazione della domanda di mediazione alle altre parti impedisce la decadenza “per una sola volta”. Se il tentativo di conciliazione fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza (30 giorni), che decorre nuovamente dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo [Tribunale Di Verbania, Sentenza n.345 del 13 Agosto 2024].

L’Impugnazione in Sede di Opposizione a Decreto Ingiuntivo è una questione di grande rilevanza pratica che riguarda la possibilità di contestare la validità di una delibera nel giudizio di opposizione a un decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali. Le Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021) hanno chiarito che:

• La nullità della delibera può essere sempre fatta valere e rilevata d’ufficio dal giudice.
• L’annullabilità può essere fatta valere solo tramite un’apposita domanda riconvenzionale di annullamento, da proporsi nel termine di decadenza di 30 giorni. In mancanza di tale domanda, il vizio non può essere esaminato e la delibera, anche se annullabile, è valida ed efficace [Cass. Civ., Sez. U, N. 9839 del 14-04-2021].

 

CASI SPECIFICI DI INVALIDITÀ

1. Conflitto di Interessi: una delibera può essere annullata se approvata con il voto determinante di un condomino in conflitto di interessi. Tuttavia, non è sufficiente la mera sussistenza del conflitto. L’impugnante deve provare che il voto del condomino in conflitto sia stato determinante per il raggiungimento della maggioranza e che dalla delibera derivi un danno per il condominio [Tribunale di Teramo, Sentenza n.697 del 20 giugno 2024]. Il condomino in conflitto ha la facoltà, ma non l’obbligo, di astenersi dal voto [Tribunale di Teramo, Sentenza n.697 del 20 giugno 2024].
2. Vizi del Verbale: l’omessa indicazione nel verbale dell’elenco nominativo dei condomini presenti e dei relativi millesimi può essere causa di annullamento della delibera, a meno che tali dati non siano ricavabili con certezza da altri documenti o per differenza, ad esempio indicando nominativamente solo gli astenuti e i contrari [Tribunale Ordinario Napoli, sez. 6, sentenza n. 1281/2016].
3. Il Supercondominio: nel caso di un supercondominio, la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini può essere impugnata da ogni singolo condomino, ma solo a condizione che il rappresentante del suo condominio sia stato assente, dissenziente o astenuto. Se il rappresentante ha votato a favore, il singolo condomino non può impugnare la delibera del supercondominio, ma potrà, eventualmente, agire contro il rappresentante stesso secondo le regole del mandato, se questi ha agito in violazione delle istruzioni ricevute [Cass. Civ., Sez. 2, N. 8254 del 28-03-2025].

In conclusione, l’impugnazione delle delibere assembleari è uno strumento di tutela fondamentale per il singolo condomino, ma è circoscritto da rigorosi presupposti sostanziali e procedurali. La corretta individuazione del vizio (nullità o annullabilità) è il primo passo per determinare la strategia processuale, tenendo sempre a mente il termine perentorio di 30 giorni e l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione.

 

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Foto Agenzia Liverani