L’art. 1117 c.c. disciplina l’individuazione delle parti comuni dell’edificio in condominio. La norma costituisce il riferimento essenziale per stabilire se un bene, uno spazio, un impianto o una struttura appartenga pro quota a tutti i proprietari delle unità immobiliari oppure sia di proprietà esclusiva di uno di essi o di un terzo. La disposizione opera in ogni condominio, anche quando sia composto da poche unità immobiliari, e si applica, nei limiti della compatibilità, anche a complessi composti da più edifici o più condomìni che condividano beni o servizi comuni, secondo l’art. 1117-bis c.c..
TESTO DELL’ART. 1117 C.C.
L’art. 1117 c.c. prevede che siano oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, “se non risulta il contrario dal titolo”, tre categorie di beni:
- le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate;
- le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi comuni, quali portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi e sottotetti strutturalmente e funzionalmente destinati all’uso comune;
- le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune, quali ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione del gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, impianti radiotelevisivi e relativi collegamenti sino al punto di diramazione verso le proprietà individuali.
L’elenco normativo ha carattere esemplificativo e non tassativo: possono quindi rientrare nella proprietà comune anche beni non menzionati espressamente, purché presentino una concreta e oggettiva destinazione al servizio o al godimento collettivo.
FUNZIONE DELLA NORMA: ACCESSORIETÀ E DESTINAZIONE AL SERVIZIO COMUNE
La condominialità non discende soltanto dalla collocazione fisica del bene all’interno o in prossimità dell’edificio. Occorre verificare l’esistenza di un rapporto di accessorietà necessaria o di collegamento strutturale e funzionale con le proprietà individuali. La Corte di cassazione ha precisato che l’art. 1117 c.c. riguarda beni aventi con le unità di proprietà esclusiva:
- un legame necessario per l’esistenza o l’uso delle unità;
- un collegamento strutturale o funzionale con il servizio o il godimento collettivo;
- una stabile destinazione all’uso comune.
Di conseguenza, una parte dell’edificio può essere condominiale anche se non è utilizzata quotidianamente da tutti i condomini, purché assolva una funzione oggettivamente utile alla collettività condominiale. È questo il caso, ad esempio, delle strutture portanti, del tetto, del lastrico solare o degli impianti centralizzati. Al contrario, la regola dell’art. 1117 c.c. non opera per le cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino oggettivamente destinate al servizio esclusivo di una sola o di alcune unità immobiliari.
NATURA DELLA “PRESUNZIONE” DI CONDOMINIALITÀ
Nella pratica si parla frequentemente di “presunzione di condominialità”. Tale formula indica che, quando un bene rientra nell’elenco dell’art. 1117 c.c. oppure risulta oggettivamente destinato al servizio comune, non è il condominio a dover dimostrare, con una prova particolarmente gravosa, il proprio diritto di comproprietà. La giurisprudenza ha tuttavia chiarito che la norma non stabilisce una presunzione superabile con qualunque mezzo di prova: essa fissa un criterio legale di attribuzione della proprietà comune, derogabile soltanto quando risulti un titolo contrario o quando il bene sia, per struttura e funzione, destinato in via esclusiva a una o più proprietà individuali. In termini sostanziali:
- se il bene presenta i requisiti previsti dall’art. 1117 c.c., esso deve considerarsi comune;
- chi ne rivendica la proprietà esclusiva deve dimostrare l’esistenza di un valido titolo contrario;
- non è sufficiente invocare il mero possesso esclusivo, la mancata menzione negli atti successivi di acquisto o l’assenza del bene in una generica elencazione regolamentare.
“TITOLO CONTRARIO”: QUALE DOCUMENTO CONTA DAVVERO
L’inciso “se non risulta il contrario dal titolo” è decisivo. Il titolo contrario è l’atto idoneo a escludere un bene dalla proprietà condominiale e ad attribuirlo in via esclusiva. La Cassazione individua normalmente il titolo rilevante nell’atto costitutivo del condominio, cioè nel primo atto con il quale l’originario unico proprietario trasferisce a un altro soggetto una porzione dell’edificio, determinando così il frazionamento della proprietà. Se, al momento della prima alienazione, un bene potenzialmente comune viene espressamente riservato in proprietà esclusiva all’originario proprietario oppure attribuito in modo chiaro a una specifica unità immobiliare, esso può restare estraneo alla comunione condominiale. La clausola deve però essere chiara e inequivoca, poiché l’esclusione dalla comunione incide su diritti reali immobiliari e richiede una manifestazione negoziale idonea a escludere la titolarità comune. Non basta, invece:
- il silenzio del titolo rispetto a un bene normalmente comune;
- il fatto che un singolo atto di acquisto non richiami espressamente la quota sulle parti comuni;
- l’omessa indicazione del bene nel regolamento condominiale;
- il richiamo a titoli di acquisto successivi, se non si dimostra che essi coincidono con l’atto costitutivo del condominio.
La mancata menzione di un lastrico, di un cortile o di altra parte comune nell’elenco di beni comuni contenuto in un atto non è, di per sé, sufficiente a superare l’operatività dell’art. 1117 c.c.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE E PROPRIETÀ DELLE PARTI COMUNI
Il regolamento condominiale può disciplinare l’uso dei beni comuni, la ripartizione delle spese e le regole di convivenza. Esso, però, non costituisce automaticamente un titolo di proprietà esclusiva. Per derogare alla disciplina dominicale dell’art. 1117 c.c., il regolamento deve avere natura effettivamente negoziale: deve cioè essere allegato al primo atto di acquisto trascritto oppure essere approvato o accettato individualmente da tutti i condomini quale espressione della loro autonomia contrattuale. Una deliberazione assembleare, anche se adottata a maggioranza, non può sottrarre un bene alla proprietà comune né comprimere i diritti reali dei singoli condomini. Parimenti, una clausola regolamentare che si limiti a dettare criteri contributivi o modalità d’uso non equivale, senza ulteriori elementi, a un trasferimento o a una riserva della proprietà.
PRINCIPALI CATEGORIE DI BENI COMUNI
SUOLO, FONDAZIONI E STRUTTURE PORTANTI
Il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti sono beni normalmente comuni perché indispensabili alla struttura e alla stabilità dell’edificio. Anche un muro di contenimento può essere condominiale quando svolga funzione di contrafforte o sostegno per l’intero fabbricato, pure se si trovi sotto un giardino attribuito in proprietà esclusiva.
TETTI E LASTRICI SOLARI
Tetti e lastrici solari rientrano tra le parti comuni in quanto assicurano protezione e riparo alle unità sottostanti. La loro funzione è comune anche rispetto a locali terranei o negozi dotati di accesso diretto dalla strada, poiché concorrono alla stessa configurabilità e conservazione del fabbricato. La proprietà esclusiva di un lastrico o di una terrazza di copertura richiede pertanto un titolo contrario idoneo, salvo che il bene, per caratteristiche strutturali, sia oggettivamente e materialmente destinato al servizio esclusivo di una singola unità.
CORTILI, SPIAZZI E AREE ESTERNE
Il cortile è espressamente compreso nell’art. 1117 c.c. La sua funzione non è limitata a garantire aria e luce agli ambienti circostanti: può essere condominiale anche se serve da spazio di accesso pedonale o veicolare alle proprietà individuali o a parti comuni dell’edificio. Anche un’area esterna non formalmente denominata “cortile” può ricadere nella disciplina dell’art. 1117 c.c. se presenta un’effettiva funzione accessoria al fabbricato. Nel caso di uno spiazzo utilizzato come unico accesso al piano seminterrato e alle parti comuni, la Cassazione ne ha riconosciuto la natura condominiale proprio per il vincolo funzionale con l’edificio.
SCALE, ANDRONI E ACCESSI
Le scale, gli androni e gli accessi rientrano normalmente tra i beni comuni. Per la condominialità di un percorso di accesso non è necessario che esso rappresenti l’unica via praticabile di ingresso o uscita: la presenza di un itinerario alternativo non esclude automaticamente la sua funzione condominiale.
IMPIANTI E COLLEGAMENTI
Gli impianti idrici, fognari, elettrici, di riscaldamento, condizionamento e trasmissione di dati sono comuni quando siano destinati al servizio collettivo, fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà esclusiva; nel caso di impianti unitari, la comunione si estende sino al punto di utenza.
LOCALI TECNICI E VOLUMI NON AUTONOMAMENTE GODIBILI
Sono normalmente comuni i volumi tecnici destinati a contenere impianti del fabbricato, quali vani ascensore, caldaie, autoclavi, contatori, nonché gli spazi privi di autonoma utilizzabilità e stabilmente vincolati al servizio comune.
NASCITA DEL CONDOMINIO: MOMENTO DECISIVO
L’accertamento della natura comune o esclusiva di un bene deve essere effettuato con riferimento alla situazione esistente al momento della costituzione del condominio. Il condominio sorge quando dall’originaria proprietà unitaria viene trasferita a un diverso soggetto la prima unità immobiliare suscettibile di godimento autonomo. È quindi essenziale esaminare il primo atto di frazionamento e le eventuali riserve di proprietà in esso contenute. Non assumono automaticamente valore decisivo gli atti di acquisto successivi, né gli interventi edilizi o i collegamenti materiali realizzati dopo la nascita del condominio. La Cassazione ha escluso che un collegamento costruito posteriormente tra edifici già appartenenti a proprietari diversi possa, da solo, rendere comuni strutture o beni dell’edificio confinante.
CONDOMINIO ORIZZONTALE, SUPERCONDOMINIO E PIÙ EDIFICI
L’art. 1117-bis c.c. estende l’applicazione delle norme condominiali alle ipotesi in cui più unità immobiliari, più edifici o più condomìni abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. La disciplina può quindi operare anche nei residence, nei complessi di villette, nei fabbricati disposti orizzontalmente e nei complessi con strade interne, aree di accesso, illuminazione o impianti comuni. Nel supercondominio, beni quali strade, viali, impianti, aree di parcheggio o servizi comuni possono appartenere a tutti i titolari delle unità comprese nei diversi edifici, purché sussista una relazione stabile di accessorietà rispetto alle proprietà individuali e non emerga una diversa disciplina dal titolo.
ONERE DELLA PROVA
Quando un bene rientra nell’ambito applicativo dell’art. 1117 c.c., l’onere di provare la proprietà esclusiva ricade sul soggetto che la afferma. Il condomino che rivendichi l’esclusiva titolarità deve dunque produrre il titolo idoneo a dimostrare che, al momento della costituzione del condominio, quel bene fu validamente sottratto alla comunione. Non è normalmente sufficiente il proprio atto di acquisto o quello del dante causa, quando non costituiscano l’atto originario di formazione del condominio. In effetti, gli atti di trasferimento delle singole unità estendono ordinariamente i loro effetti anche alle quote delle parti comuni, secondo il principio per cui l’accessorio segue il principale.
EFFETTI DELLA QUALIFICAZIONE COME PARTE COMUNE
L’accertamento della natura condominiale di un bene produce conseguenze rilevanti.
USO DEL BENE
Ogni condomino è titolare di un diritto sulle parti comuni proporzionato al valore della sua unità immobiliare, salvo diversa disposizione del titolo. Il diritto sulle parti comuni non può essere unilateralmente abbandonato: il condomino non può rinunciare alla quota per sottrarsi agli obblighi inerenti alla conservazione dei beni comuni.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Le spese necessarie per conservazione e godimento delle parti comuni, per i servizi comuni e per le innovazioni sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione. Quando una cosa è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere distribuite in proporzione all’uso potenziale che ciascuno può farne. Se invece scale, cortili, lastrici, opere o impianti sono destinati a servire soltanto una parte dell’edificio, i relativi costi gravano sul gruppo di condomini che ne trae utilità.
INDIVISIBILITÀ
Le parti comuni non sono ordinariamente soggette a divisione. La divisione è possibile soltanto quando non renda più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e vi sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
DOMANDE FREQUENTI SU ART. 1117 C.C. – FAQ
COSA STABILISCE L’ART. 1117 C.C.?
Individua i beni che si presumono di proprietà comune dei condomini di un edificio, salvo che il contrario non risulti dal titolo: parti necessarie all’uso comune (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, cortili, facciate), locali per servizi comuni (portineria, aree parcheggio) e opere/impianti destinati all’uso collettivo (ascensori, impianti idrici, elettrici, di riscaldamento).
L’ELENCO DELL’ART. 1117 C.C. È TASSATIVO?
No. La giurisprudenza è costante nel ritenere che l’elencazione sia meramente esemplificativa: possono considerarsi comuni anche beni non espressamente citati, purché presentino un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune.
COSA SI INTENDE PER “TITOLO CONTRARIO”?
È l’atto che consente di escludere un bene dalla comunione condominiale. Secondo la Cassazione, il titolo rilevante è normalmente l’atto costitutivo del condominio, ossia il primo atto con cui l’originario proprietario unico trasferisce a un altro soggetto un’unità immobiliare, determinando il frazionamento della proprietà.
BASTA CHE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE NON MENZIONI UN BENE PER ESCLUDERNE LA CONDOMINIALITÀ?
No. Il regolamento condominiale (semplice, non contrattuale) non è idoneo a derogare all’art. 1117 c.c. La deroga richiede un regolamento di natura negoziale, allegato al primo atto d’acquisto trascritto oppure accettato individualmente da tutti i condomini.
CHI DEVE PROVARE LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA DI UN BENE ELENCATO DALL’ART. 1117 C.C.?
L’onere della prova grava sul condomino (o sul terzo) che rivendica la proprietà esclusiva. Il condominio è dispensato dalla c.d. probatio diabolica: è sufficiente che il bene rientri tra quelli previsti dalla norma o presenti un’oggettiva destinazione al servizio comune.
IL TITOLO DI ACQUISTO PERSONALE DEL CONDOMINO È SUFFICIENTE A DIMOSTRARE LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA?
Generalmente no, salvo che coincida con l’atto costitutivo del condominio. Gli atti di acquisto successivi, se non contengono un’espressa riserva risalente all’origine del frazionamento, non sono di per sé idonei a superare la presunzione di condominialità.
IL LASTRICO SOLARE ACCESSIBILE SOLO DA UN’UNITÀ PRIVATA È COMUNQUE COMUNE?
Sì. Secondo consolidata giurisprudenza, il lastrico solare resta di proprietà comune anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, salva la presenza di un titolo contrario. Le indicazioni catastali di proprietà privata hanno valore meramente fiscale e indiziario.
COS’È IL “CONDOMINIO PARZIALE”?
È l’ipotesi in cui un bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio: in tal caso, la comunione non si estende a tutti i condomini ma solo a quelli che ne trovano utilità, ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c.
LE SPESE RELATIVE ALLE PARTI COMUNI COME VENGONO RIPARTITE?
Secondo l’art. 1123 c.c., le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione; se un bene serve solo una parte dell’edificio, le relative spese gravano solo sul gruppo di condomini che ne trae utilità.
Un condomino può rinunciare alla propria quota sulle parti comuni per non contribuire alle spese? No. L’art. 1118 c.c. esclude espressamente che il condomino possa rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni o sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di conservazione, salvo le eccezioni previste per il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento.
Da quale momento si considera costituito il condominio ai fini dell’art. 1117 c.c.? Il condominio si costituisce nel momento in cui si realizza il frazionamento della proprietà dell’edificio, cioè con il trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di autonoma utilizzazione dall’originario proprietario unico ad altro soggetto. È a questo momento che occorre guardare per valutare l’esistenza di eventuali riserve di proprietà esclusiva.
Il supercondominio è soggetto alla disciplina dell’art. 1117 c.c.? Sì. Ai sensi dell’art. 1117-bis c.c., le disposizioni sul condominio, incluso l’art. 1117 c.c., si applicano anche quando più edifici o più unità immobiliari abbiano parti comuni, come nei complessi immobiliari con più palazzine, strade interne o impianti condivisi.
ART. 1117 C.C.
L’art. 1117 c.c. costituisce la norma cardine per la delimitazione tra proprietà individuale e proprietà condominiale. Il criterio fondamentale è la funzione obiettiva del bene: sono comuni le parti necessarie alla struttura dell’edificio o stabilmente destinate al servizio e al godimento collettivo. La proprietà esclusiva rappresenta un’eccezione e deve risultare da un titolo contrario chiaro, normalmente individuato nell’atto che ha determinato la nascita del condominio. Il silenzio dei titoli successivi, la mancata menzione in un regolamento o il mero uso esclusivo non sono, da soli, elementi idonei a escludere la condominialità.
****
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.
Per conoscere i servizi che si offrono, di seguito il link alla pagina relativa al diritto immobiliare e al diritto condominiale.
Foto Agenzia Liverani