Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle problematiche più comuni e spinose all’interno della vita condominiale. Spesso fonte di complessi contenziosi, questi fenomeni dannosi richiedono un’attenta analisi per individuare correttamente le cause, attribuire le responsabilità e definire le modalità di risarcimento e ripartizione dei costi di ripristino. La disciplina giuridica in materia è articolata e si fonda principalmente sulla nozione di responsabilità da cose in custodia, integrata dalle specifiche norme condominiali.
INDIVIDUAZIONE DELLA CAUSA E DEL SOGGETTO RESPONSABILE
Il primo passo fondamentale per risolvere una controversia legata a infiltrazioni d’acqua è l’accertamento dell’origine del danno. La responsabilità, infatti, varia a seconda che la causa sia riconducibile a una parte comune dell’edificio o a una proprietà esclusiva.
INFILTRAZIONI D’ACQUA DA PARTI COMUNI
Quando il danno proviene da una delle parti comuni dell’edificio, la responsabilità ricade sull’intero condominio, in qualità di custode. L’articolo 1117 del Codice Civile elenca, a titolo esemplificativo, quali siano le parti comuni, tra cui:
- Il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Le facciate, le scale, i portoni d’ingresso [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Gli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Se, ad esempio, un’infiltrazione è causata dalla rottura di una colonna di scarico condominiale o dal deterioramento del manto di copertura del tetto, il Condominio è tenuto a risarcire i danni provocati alle proprietà esclusive e a provvedere alla riparazione della parte comune [Tribunale Di Cagliari, Sentenza n.486 del 1 Aprile 2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 917 del 10-01-2024].
INFILTRAZIONI D’ACQUA DA PROPRIETÀ ESCLUSIVA
Se l’infiltrazione ha origine da una porzione di proprietà esclusiva (ad esempio, la rottura di un tubo all’interno di un appartamento), la responsabilità è del singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare da cui proviene la perdita d’acqua [Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 1, sentenza n. 2320/2015]. In questo caso, il proprietario dell’immobile danneggiato dovrà rivolgere la propria richiesta risarcitoria direttamente al vicino responsabile.
CASO PARTICOLARE DEL LASTRICO SOLARE E DELLA TERRAZZA A LIVELLO AD USO ESCLUSIVO
Una delle situazioni più complesse riguarda i danni provenienti da lastrici solari o terrazze a livello concessi in uso o di proprietà esclusiva a un solo condomino, ma che fungono da copertura per una parte o per l’intero edificio. In questo scenario, la giurisprudenza, consolidatasi con la pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449/2016), ha stabilito un concorso di responsabilità tra il proprietario/usuario esclusivo e il condominio [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 16435 del 18-06-2025][Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020].
- Il proprietario o usuario esclusivo risponde in qualità di custode diretto della superficie (pavimentazione, ringhiere, etc.), ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni derivanti da una carente manutenzione ordinaria [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024][Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020].
- Il Condominio risponde in quanto custode della struttura sottostante (la soletta, l’impermeabilizzazione), che svolge una funzione di copertura essenziale per l’intero edificio o per la parte sottostante. La sua responsabilità deriva dall’obbligo di conservazione delle parti comuni, che spetta all’amministratore e all’assemblea [Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020].
Di norma, salvo prova contraria di una responsabilità esclusiva di una delle parti, il danno viene ripartito secondo il criterio stabilito dall’art. 1126 c.c., applicato in via analogica:
- Un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo.
- Due terzi a carico di tutti i condomini (o della parte di edificio) coperti dal lastrico, in proporzione ai millesimi di proprietà [Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020][Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 13653/2012].
Questo criterio si applica sia alla ripartizione delle spese di riparazione sia alla liquidazione del risarcimento del danno causato all’appartamento sottostante [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024].
QUADRO NORMATIVO: RESPONSABILITÀ DA COSE IN CUSTODIA (ART. 2051 C.C.)
La principale norma di riferimento per i danni da infiltrazione è l’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina il “danno cagionato da cosa in custodia” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Art. 2051 c.c.: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]
Questa norma configura un’ipotesi di responsabilità oggettiva, che prescinde dalla colpa del custode (sia esso il Condominio o il singolo proprietario) [Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 1, sentenza n. 2320/2015][Tribunale Ordinario Savona, sez. 1, sentenza n. 632/2014][Cass. Civ., Sez. 2, N. 917 del 10-01-2024]. Per ottenere il risarcimento, il danneggiato ha l’onere di provare:
- L’esistenza del danno.
- Il nesso di causalità tra la cosa in custodia (es. il tetto, la tubatura) e il danno subito [Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 1, sentenza n. 2320/2015][Tribunale Di Castrovillari, Sentenza n.1873 del 4 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 14526 del 25-05-2023].
Una volta provato il nesso causale, la responsabilità del custode è presunta. Per liberarsi, il custode non deve dimostrare di essere stato diligente, ma deve fornire la prova del caso fortuito: un evento esterno, imprevedibile e inevitabile, che ha interrotto il nesso causale [Tribunale di Palmi, Sentenza n.466 del 26 giugno 2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 21977 del 12-07-2022]. Il caso fortuito può essere un evento naturale eccezionale, il fatto di un terzo o la condotta colposa dello stesso danneggiato [Tribunale di Palmi, Sentenza n.466 del 26 giugno 2024].
È fondamentale sottolineare che i vizi di costruzione o la carente manutenzione non costituiscono caso fortuito; al contrario, rappresentano proprio il fondamento della responsabilità del custode [Tribunale Ordinario Savona, sez. 1, sentenza n. 632/2014][Tribunale Di Cagliari, Sentenza n.486 del 1 Aprile 2025]. Anche se l’infiltrazione è dovuta a un difetto costruttivo originario, il Condominio, in qualità di custode, ne risponde nei confronti del condomino danneggiato, salvo poi potersi rivalere sul costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. [Tribunale Di Cagliari, Sentenza n.486 del 1 Aprile 2025].
RIPARTIZIONE DELLE SPESE E RISARCIMENTO DEL DANNO
È importante distinguere tra la spesa per la riparazione della causa del danno e il risarcimento del danno stesso.
- Ripartizione delle Spese di Riparazione:
- Parti comuni: Le spese per la manutenzione e riparazione delle parti comuni (es. rifacimento del tetto) sono sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi), salvo diversa convenzione (art. 1123, comma 1, c.c.) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale di Napoli, Sentenza n.5662 del 31 maggio 2024].
- Condominio parziale: Se una parte comune (es. una scala o un tetto) serve solo un gruppo di condomini, le spese per la sua manutenzione sono a carico solo di quel gruppo (art. 1123, comma 3, c.c.) [Cass. Civ., Sez. 2, N. 791 del 16-01-2020].
- Lastrico a uso esclusivo: Si applica il criterio di 1/3 e 2/3 previsto dall’art. 1126 c.c. [Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020].
- Risarcimento del Danno: Il soggetto responsabile (Condominio o singolo proprietario) è tenuto a risarcire integralmente i danni subiti dal proprietario dell’immobile infiltrato. Il risarcimento comprende sia il danno emergente (i costi per ripristinare i locali danneggiati: tinteggiatura, stuccatura, sostituzione di arredi, ecc.) sia il lucro cessante (il mancato guadagno, come ad esempio l’impossibilità di locare l’immobile durante il periodo di inagibilità).
RUOLO DELL’AMMINISTRATORE E POSIZIONE DEL CONDOMINO DANNEGGIATO
L’amministratore di condominio ha un ruolo cruciale. Tra le sue attribuzioni, l’art. 1130, n. 4, c.c. prevede il dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Questo include l’obbligo di intervenire per eliminare le cause di danno provenienti dalle parti comuni. L’amministratore ha la legittimazione processuale, ai sensi dell’art. 1131 c.c., ad agire e resistere in giudizio per la tutela delle parti comuni, anche per azioni risarcitorie, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14871 del 03-06-2025][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Tale legittimazione non si estende, però, alle azioni per danni subiti nelle proprietà esclusive, per le quali è necessario un mandato specifico da parte dei singoli proprietari [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14871 del 03-06-2025]. Una peculiarità si verifica quando il condomino danneggiato subisce un’infiltrazione da una parte comune. In questa situazione, egli assume una duplice veste:
- Danneggiato: In quanto proprietario dell’unità immobiliare esclusiva, ha diritto a essere risarcito integralmente dal Condominio, che agisce come un terzo responsabile [Cass. Civ., Sez. 2, N. 16435 del 18-06-2025].
- Condomino (e quindi corresponsabile): In quanto comproprietario delle parti comuni, deve partecipare alla spesa complessiva sostenuta dal Condominio (sia per la riparazione della parte comune, sia per il risarcimento liquidato a se stesso o ad altri), in proporzione ai propri millesimi [Tribunale di Napoli, Sentenza n.5662 del 31 maggio 2024][Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 10869/2015].
COSA FARE IN CASO DI INFILTRAZIONI D’ACQUA
- Segnalazione: La prima azione da compiere è segnalare immediatamente il problema all’amministratore (se la causa è presumibilmente condominiale) o al proprietario dell’appartamento da cui si sospetta provenga l’infiltrazione. È consigliabile inviare una comunicazione scritta formale (raccomandata A/R o PEC) per avere prova della segnalazione.
- Documentazione: È essenziale documentare i danni con fotografie, video e, se necessario, una perizia di parte che ne quantifichi l’entità.
- Ricerca della Causa: Se la causa non è evidente, è necessario un sopralluogo tecnico. In caso di disaccordo, si può ricorrere a un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), un procedimento giudiziario d’urgenza volto a far nominare un consulente tecnico dal Tribunale per accertare lo stato dei luoghi e le cause del danno prima che le prove possano disperdersi.
OBBLIGAZIONE RISARCITORIA E COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE
Un’ultima questione rilevante riguarda la responsabilità in caso di vendita dell’immobile da cui proviene il danno. La giurisprudenza ha chiarito che l’obbligazione di risarcire il danno da infiltrazione, derivando da un fatto illecito (art. 2051 c.c.), ha natura personale e non propter rem (cioè non “segue” la proprietà). Pertanto, a rispondere del danno è colui che era proprietario (e quindi custode) dell’immobile al momento in cui il fatto dannoso si è verificato, e non il nuovo acquirente [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 16435 del 18-06-2025].
DOMANDE FREQUENTI SU INFILTRAZIONI D’ACQUA IN CONDOMINIO – FAQ
CHI È RESPONSABILE PER I DANNI DA INFILTRAZIONE D’ACQUA?
La responsabilità dipende dall’origine dell’infiltrazione. Se proviene da una parte comune dell’edificio (es. tetto, facciata, colonna di scarico condominiale), il responsabile è il Condominio in qualità di custode [Cass. Civ., Sez. 2, N. 917 del 10-01-2024][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Se proviene da una proprietà privata (es. un tubo rotto all’interno di un appartamento), il responsabile è il singolo proprietario di quell’unità immobiliare [Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 1, sentenza n. 2320/2015].
SE L’INFILTRAZIONE D’ACQUA PROVIENE DAL TETTO O DA UN’ALTRA PARTE COMUNE, CHI PAGA?
Il Condominio, in quanto custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c., è tenuto a risarcire i danni e a provvedere alla riparazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 917 del 10-01-2024]. Le spese per la riparazione e per il risarcimento del danno vengono ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 c.c. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale di Napoli, Sentenza n.5662 del 31 maggio 2024].
COME SI RIPARTISCE LA RESPONSABILITÀ PER LE INFILTRAZIONI D’ACQUA DA UN LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO?
In questo caso, la giurisprudenza ha stabilito un concorso di responsabilità. Salvo prova contraria, le spese di riparazione e il risarcimento dei danni vengono ripartiti applicando per analogia l’art. 1126 c.c.: 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico e 2/3 a carico di tutti i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico stesso, in proporzione ai millesimi [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024][Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 5752/2020][Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 13653/2012].
COSA DEVO FARE APPENA NOTO UN’INFILTRAZIONE D’ACQUA NEL MIO APPARTAMENTO?
È fondamentale agire tempestivamente. I passi da seguire sono:
- Segnalare immediatamente il problema per iscritto (PEC o raccomandata A/R) all’amministratore o al vicino, a seconda della presunta origine.
- Documentare accuratamente i danni con fotografie e video.
- Richiedere un intervento per eliminare la causa e ripristinare i luoghi. Se non si ottiene riscontro, si può valutare di far redigere una perizia di parte e, se necessario, avviare un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) in tribunale.
DEVO DIMOSTRARE LA COLPA DEL CONDOMINIO O DEL VICINO PER OTTENERE IL RISARCIMENTO?
No. La responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.) è di tipo oggettivo [Tribunale Ordinario Savona, sez. 1, sentenza n. 632/2014][Cass. Civ., Sez. 2, N. 917 del 10-01-2024]. Il danneggiato deve solo provare l’esistenza del danno e il nesso di causalità tra la cosa (es. la tubatura, il tetto) e il danno stesso [Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 1, sentenza n. 2320/2015][Cass. Civ., Sez. 3, N. 14526 del 25-05-2023]. Spetta poi al custode (Condominio o singolo proprietario) dimostrare l’esistenza del “caso fortuito” per essere esonerato da responsabilità, prova che è molto difficile da fornire [Tribunale di Palmi, Sentenza n.466 del 26 giugno 2024].
QUAL’È IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE IN CASO DI INFILTRAZIONI D’ACQUA DA PARTI COMUNI?
L’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni (art. 1130, n. 4, c.c.) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Deve quindi attivarsi per individuare la causa, deliberare e far eseguire i lavori di riparazione necessari. Ha inoltre la legittimazione ad agire e resistere in giudizio per le questioni relative alle parti comuni, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14871 del 03-06-2025][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
SE VENGO RISARCITO DAL CONDOMINIO PER UN DANNO DA PARTE COMUNE, DEVO COMUNQUE PARTECIPARE ALLA SPESA?
Sì. Il condomino danneggiato ha una duplice posizione: è un terzo danneggiato che ha diritto al risarcimento integrale, ma è anche un condomino comproprietario della parte comune che ha causato il danno. Pertanto, dopo aver ricevuto il risarcimento, dovrà partecipare, in proporzione ai suoi millesimi, alla spesa complessiva sostenuta dal Condominio per la riparazione e per il risarcimento stesso [Tribunale di Napoli, Sentenza n.5662 del 31 maggio 2024][Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 10869/2015].
HO ACQUISTATO UN APPARTAMENTO E SCOPRO CHE IL PRECEDENTE PROPRIETARIO HA CAUSATO UN INFILTRAZIONE D’ACQUA AL VICINO DEL PIANO DI SOTTO. SONO IO A DOVER RISARCIRE IL DANNO?
No. L’obbligazione di risarcire il danno da infiltrazione d’acqua è di natura personale e non propter rem (cioè non è legata alla proprietà dell’immobile). La responsabilità ricade su chi era proprietario, e quindi custode, al momento in cui si è verificato l’evento dannoso. Il nuovo acquirente non risponde dei danni causati prima del suo acquisto [Tribunale di Napoli, Sentenza n.11079 del 20 dicembre 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 16435 del 18-06-2025].
LA POLIZZA ASSICURATIVA DEL CONDOMINIO COPRE SEMPRE I DANNI DA INFILTRAZIONE D’ACQUA?
Non necessariamente. La copertura dipende dalle specifiche clausole della polizza “globale fabbricati” stipulata dal condominio. È necessario verificare attentamente il contratto di assicurazione per capire quali tipi di danno sono coperti (es. solo danni da rottura accidentale di condutture), quali sono le esclusioni (es. danni da vetustà o mancata manutenzione) e quali sono i massimali di indennizzo [Tribunale Di Cagliari, Sentenza n.486 del 1 Aprile 2025]. In caso di sinistro, l’amministratore deve prontamente effettuare la denuncia alla compagnia assicuratrice.
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Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.
Per conoscere i servizi che si offrono, di seguito il link alla pagina relativa al diritto immobiliare e al diritto condominiale.
Foto Agenzia Liverani