L’articolo 1122 del Codice Civile rappresenta una norma cardine nella disciplina del condominio, poiché regola il delicato equilibrio tra il diritto del singolo condomino di godere e disporre della propria unità immobiliare e la necessità di tutelare l’integrità, la sicurezza e l’estetica dell’edificio comune. La sua corretta interpretazione è fondamentale per prevenire e risolvere numerose controversie che sorgono nella vita condominiale.

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1 ANALISI DEL TESTO NORMATIVO

1.1 AMBITO DI APPLICAZIONE E LIMITI SOSTANZIALI

1.2 OBBLIGO DI COMUNICAZIONE PREVENTIVA

2 RAPPORTI CON ALTRE NORME E RUOLO DELL’ASSEMBLEA

3 TUTELA GIURISDIZIONALE E ONERE DELLA PROVA

4 ARTICOLO 1122 DEL CODICE CIVILE

ANALISI DEL TESTO NORMATIVO

La versione attuale dell’articolo 1122 del Codice Civile., come modificata dalla Legge n. 220/2012 (la “Riforma del Condominio”), recita:

Art. 1122. (Opere su parti di proprietà o uso individuale). Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]

La norma si articola in due parti fondamentali: la prima definisce i limiti sostanziali all’attività edificatoria del singolo, mentre la seconda introduce un obbligo procedurale di comunicazione.

AMBITO DI APPLICAZIONE E LIMITI SOSTANZIALI

L’articolo si applica non solo alle opere eseguite all’interno dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva, ma anche a quelle realizzate su parti comuni che siano state attribuite in “proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Questa precisazione è cruciale e include, ad esempio, giardini, porzioni di cortile o posti auto assegnati in uso perpetuo e esclusivo a un determinato condomino. La giurisprudenza ha lungamente dibattuto sulla natura di tali diritti, ma la norma chiarisce che, anche in questi casi, l’intervento del singolo non è esente da limiti [Cass. Civ., Sez. U, N. 28972 del 17-12-2020]. I divieti imposti al condomino sono specifici e mirano a proteggere l’interesse collettivo:

Danno alle parti comuni: Questo divieto è ampio e non si limita al danno materiale diretto (es. una crepa su un muro maestro). Include qualsiasi pregiudizio che renda più incomodo o limiti l’uso delle parti comuni da parte degli altri condomini, in linea con il principio generale dell’articolo 1102 c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19435 del 08-07-2021].
Pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza: Si tratta dei limiti più stringenti, posti a salvaguardia dell’integrità strutturale e della sicurezza dell’intero fabbricato. Qualsiasi opera che possa compromettere questi aspetti è categoricamente vietata. La valutazione di tale pregiudizio richiede, di norma, un’analisi tecnica specialistica.
Pregiudizio al decoro architettonico: Questo è uno dei limiti più frequentemente invocati nelle controversie condominiali. Il decoro architettonico è definito dalla giurisprudenza come l’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stile dell’edificio, conferendogli una specifica e armonica fisionomia [Tribunale di Prato, Sentenza n.97 del 3 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Catanzaro, sez. 1, sentenza n. 1034/2023]. Non si tratta di un concetto legato al gusto soggettivo, ma di una qualità oggettiva dell’edificio. Anche modifiche apparentemente minori, come la sostituzione di infissi o ringhiere con materiali o colori diversi da quelli originali, possono essere considerate lesive del decoro se alterano l’armonia complessiva della facciata [Tribunale Ordinario Catanzaro, sez. 1, sentenza n. 1034/2023]. La Corte di Cassazione ha chiarito che il divieto di alterare il decoro architettonico, previsto in materia di innovazioni (art. 1120 c.c.), si applica per identità di ratio anche alle modifiche apportate dal singolo condomino [Cass. Civ., Sez. 6, N. 30876 del 19-10-2022].

È importante sottolineare che, secondo un orientamento consolidato, la lesione del decoro architettonico si presume arrechi un danno economico all’edificio, diminuendone il valore. Pertanto, il condominio che agisce in giudizio non ha l’onere di dimostrare un concreto deprezzamento economico, essendo sufficiente provare l’alterazione estetica. Spetterà al condomino che ha eseguito l’opera dimostrare l’assenza di pregiudizio [Tribunale di Prato, Sentenza n.97 del 3 febbraio 2024].

OBBLIGO DI COMUNICAZIONE PREVENTIVA

La riforma del 2012 ha introdotto un onere procedurale fondamentale: l’obbligo per il condomino di dare “preventiva notizia” all’amministratore prima di iniziare i lavori [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’amministratore, a sua volta, ha il dovere di riferirne all’assemblea. Questo obbligo non va confuso con una richiesta di autorizzazione. Salvo che un regolamento condominiale di natura contrattuale non lo preveda espressamente, il condomino non necessita del consenso dell’assemblea per eseguire opere nella sua proprietà [Tribunale di Genova, Sentenza n.1378 del 3 maggio 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 19435 del 08-07-2021]. Lo scopo della comunicazione è informativo: permettere all’amministratore e all’assemblea di esercitare un controllo preventivo sulla conformità delle opere ai limiti imposti dalla legge. L’omessa comunicazione non rende di per sé l’opera illegittima. Tuttavia, espone il condomino a contestazioni e all’eventuale azione giudiziaria del condominio, che potrà chiedere la sospensione dei lavori e, se viene accertata la violazione dei limiti sostanziali, la riduzione in pristino e il risarcimento del danno.

RAPPORTI CON ALTRE NORME E RUOLO DELL’ASSEMBLEA

L’articolo 1122 c.c. si inserisce in un sistema normativo complesso e va letto in combinato disposto con altre norme fondamentali.

Art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune): Mentre l’art. 1102 c.c. disciplina l’uso diretto delle parti comuni da parte del singolo condomino (es. appoggiare una canna fumaria sulla facciata comune [Cass. Civ., Sez. 2, N. 25790 del 13-11-2020]), l’art. 1122 c.c. si concentra sulle opere eseguite nella proprietà individuale che hanno riflessi sulle parti comuni. Le due norme sono strettamente connesse, in quanto entrambe bilanciano l’interesse individuale con quello collettivo.
Art. 1120 c.c. (Innovazioni): È cruciale distinguere le “modificazioni” ex art. 1122 c.c. dalle “innovazioni” ex art. 1120 c.c. Come chiarito dalla Cassazione, le innovazioni sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone la funzione, e sono deliberate dall’assemblea con maggioranze qualificate. Le modificazioni, invece, rientrano nelle facoltà del singolo per un uso più comodo della cosa, senza necessità di delibera [Cass. Civ., Sez. 6, N. 30876 del 19-10-2022].
Art. 1122-bis c.c. (Impianti non centralizzati): Questa norma speciale regola l’installazione di impianti come antenne o pannelli fotovoltaici, ribadendo il limite del decoro architettonico e prevedendo una procedura specifica di comunicazione e intervento dell’assemblea [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

L’assemblea condominiale, informata dall’amministratore, non ha un potere autorizzativo, ma di controllo. Se ritiene che l’opera progettata possa violare i limiti di legge, può deliberare di agire in giudizio per inibirla. Una delibera che neghi l’esecuzione di un’opera legittima è, a sua volta, invalida e può essere impugnata dal condomino interessato. Sarà poi il giudice a stabilire se l’opera sia o meno conforme alla legge [Tribunale di Genova, Sentenza n.1378 del 3 maggio 2024]. In tal caso, l’onere di dimostrare che l’opera supera i limiti del pari uso o reca pregiudizio grava sul condominio che si oppone [Tribunale di Genova, Sentenza n.1378 del 3 maggio 2024].

TUTELA GIURISDIZIONALE E ONERE DELLA PROVA

Il condomino che si ritiene leso da un’opera eseguita da un altro può agire in giudizio, così come può farlo il condominio stesso a seguito di una delibera assembleare. L’azione tipica è quella volta a ottenere la “riduzione in pristino”, ovvero la demolizione dell’opera illegittima e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre all’eventuale risarcimento del danno. Come già accennato, in tema di onere della prova, se è il condominio a contestare l’opera, spetta a quest’ultimo dimostrare che l’intervento del singolo arreca un pregiudizio concreto alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico [Tribunale di Genova, Sentenza n.1378 del 3 maggio 2024]. Se, invece, è il singolo condomino a impugnare una delibera che gli nega l’esecuzione di un’opera, dovrà dimostrare la legittimità del suo progetto e l’illegittimità del diniego assembleare, che potrebbe essere viziato da eccesso di potere.