ART. 63 DISP. ATT. C.C: ANALISI

L’art. 63 disp. att. c.c. rappresenta una norma cardine nella disciplina del condominio negli edifici, regolando aspetti cruciali legati alla riscossione dei contributi, ai rapporti con i creditori e alla successione negli obblighi condominiali in caso di trasferimento della proprietà. La sua applicazione è fondamentale per garantire la corretta gestione finanziaria del condominio e per bilanciare gli interessi dei condomini, dell’amministrazione e dei terzi. L’articolo si compone di cinque commi, ciascuno dei quali affronta una specifica problematica.

COMMA 1: RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI E COMUNICAZIONE AI CREDITORI

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.” [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318] Questo comma attribuisce all’amministratore due poteri/doveri fondamentali:

1. Potere di Agire in via Monitoria: L’amministratore ha la facoltà di agire giudizialmente per il recupero dei crediti condominiali senza la necessità di una preventiva autorizzazione assembleare [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318][Risoluzione n.2/2005]. Lo strumento processuale privilegiato è il ricorso per decreto ingiuntivo, che, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, può essere ottenuto con clausola di immediata esecutività [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]. L’approvazione del piano di riparto è condizione necessaria per l’emissione di un decreto immediatamente esecutivo ai sensi di questa norma; in sua assenza, l’amministratore può comunque agire per il recupero del credito, ma non potrà beneficiare di tale clausola speciale [Tribunale Di Taranto, Sentenza n.2030 del 12 Luglio 2024]. L’obbligo di agire per la riscossione forzosa è peraltro sancito anche dall’art. 1129 c.c., che impone all’amministratore di attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa assembleare [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
2. Dovere di Comunicazione ai Creditori: L’amministratore è obbligato a fornire ai creditori del condominio, che ne facciano richiesta, i dati anagrafici e le quote millesimali dei condomini morosi [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318][Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025]. Questo obbligo è funzionale a consentire al creditore di agire direttamente nei confronti degli inadempienti, come previsto dal comma successivo. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale dovere non rientra nel rapporto di mandato tra amministratore e condomini, ma costituisce un obbligo legale di cooperazione posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025]. La sua violazione, pertanto, integra una forma di responsabilità extracontrattuale (aquiliana) dell’amministratore in proprio, il quale potrebbe essere chiamato a risarcire il danno subito dal creditore a causa del ritardo nel soddisfacimento del suo credito [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025]. Di conseguenza, l’azione giudiziaria volta ad ottenere tale comunicazione deve essere promossa nei confronti dell’amministratore personalmente e non del condominio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025].

COMMA 2: BENEFICIO DI PREVENTIVA ESCUSSIONE

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]

Questo comma, introdotto dalla L. n. 220/2012, ha recepito l’orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9148/2008) che aveva sancito la natura parziaria delle obbligazioni condominiali verso i terzi [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025][Tribunale Di Taranto, Sentenza n.826 del 7 Aprile 2025]. La norma stabilisce un beneficio di preventiva escussione a favore dei condomini virtuosi. Il creditore del condominio, prima di poter agire nei confronti di chi è in regola con i pagamenti, deve tentare di soddisfare il proprio credito aggredendo il patrimonio dei condomini morosi, i cui dati gli sono stati forniti dall’amministratore [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025][Tribunale Di Taranto, Sentenza n.826 del 7 Aprile 2025]. L’azione verso i condomini in regola è quindi sussidiaria e subordinata all’infruttuoso esperimento dell’esecuzione forzata nei confronti dei morosi [Tribunale Di Taranto, Sentenza n.826 del 7 Aprile 2025]. È importante sottolineare che la responsabilità del condomino virtuoso è limitata alla sua quota parte del debito del moroso e non si estende all’intero credito vantato dal terzo [Cass. Civ., Sez. 2, N. 1002 del 15-01-2025].

COMMA 3: SOSPENSIONE DEI DERVIZI COMUNI

“In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.” [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]

Questa disposizione conferisce all’amministratore uno strumento di autotutela per incentivare il pagamento delle quote condominiali. Se un condomino è moroso da almeno un semestre, l’amministratore può sospenderlo dalla fruizione di servizi comuni che possono essere goduti separatamente (es. uso della piscina, del campo da tennis, ecc.). Si tratta di una facoltà discrezionale dell’amministratore, che non necessita di autorizzazione assembleare.

COMMA 4: SOLIDARIETÀ TRA VENDITORE E ACQUIRENTE

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]

Questo è uno dei commi più rilevanti e dibattuti. Esso stabilisce un vincolo di solidarietà passiva tra l’acquirente di un’unità immobiliare (avente causa) e il venditore (dante causa) per i contributi condominiali relativi all’anno di gestione in corso al momento della compravendita e a quello precedente [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318].

• Natura dell’Obbligazione: La giurisprudenza ha qualificato questa obbligazione solidale come “autonoma”, costituita ex novo dalla legge al fine di rafforzare la garanzia del credito del condominio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022]. Non si tratta di una vera e propria obbligazione propter rem, ma di un meccanismo di tutela che si aggiunge all’obbligazione principale del venditore [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022]. Questo principio si applica a chiunque subentri nella proprietà, anche in seguito ad aggiudicazione forzata [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020].
• Ambito Temporale: Il riferimento all’anno in corso e a quello precedente” va inteso come anno di gestione condominiale, non come anno solare [Tribunale di Messina, Sentenza n.203 del 28 gennaio 2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 548/2017]. Il condominio che agisce contro l’acquirente ha l’onere di provare che le spese richieste si riferiscono a tale biennio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020].
• Rapporti Esterni (Condominio vs. Condomini): Nei confronti del condominio, l’acquirente è obbligato in solido con il venditore per i debiti del biennio. L’amministratore può quindi indifferentemente richiedere il pagamento all’uno o all’altro [Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 1365/2018].
• Rapporti Interni (Venditore vs. Acquirente): Nei rapporti tra le parti private, salvo diverso accordo contrattuale, vige il principio della personalità delle obbligazioni [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 548/2017]. L’individuazione del soggetto tenuto al pagamento dipende dal momento in cui è sorto l’obbligo di spesa:
  • Spese Ordinarie: L’obbligo sorge nel momento in cui viene compiuta l’attività di gestione (es. manutenzione, erogazione di servizi) [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 548/2017].
  • Spese Straordinarie: L’obbligo sorge al momento dell’approvazione della delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei lavori, avendo tale delibera valore costitutivo dell’obbligazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale di Messina, Sentenza n.203 del 28 gennaio 2024][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 1365/2018]. Pertanto, chi era proprietario al momento della delibera è tenuto a sostenere la spesa, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 1365/2018].

L’acquirente che, in virtù del vincolo di solidarietà, paghi al condominio debiti sorti prima del suo acquisto, ha diritto di rivalsa nei confronti del venditore [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale di Messina, Sentenza n.203 del 28 gennaio 2024]. Eventuali patti contrari tra venditore e acquirente non sono opponibili al condominio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 21860 del 09-10-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022].

Questa norma speciale prevale sulla disciplina generale della comunione (art. 1104 c.c.), limitando la responsabilità dell’acquirente al solo biennio indicato [Cass. Civ., Sez. 2, N. 19756 del 20-06-2022][Tribunale Di Torino, Sentenza n.5795 del 19 Novembre 2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 548/2017].

COMMA 5: OBBLIGO SOLIDALE DEL VENDITORE FINO ALLA COMUNICAZIONE DEL TRASFERIMENTO

“Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.” [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318] Quest’ultimo comma estende la responsabilità solidale del venditore per tutti i contributi (anche quelli successivi alla vendita) fino a quando non viene formalmente comunicato all’amministratore il trasferimento della proprietà, mediante la trasmissione di una copia autentica dell’atto di compravendita [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]. Questa norma mira a garantire la continuità nella gestione e a evitare incertezze sull’identità del soggetto obbligato al pagamento delle spese.

ART. 63 DISP. ATT. C.C

In conclusione, l’art. 63 disp. att. c.c. costituisce un complesso normativo essenziale per la vita condominiale, fornendo all’amministratore gli strumenti per un’efficace riscossione dei crediti, tutelando i creditori esterni attraverso un meccanismo di escussione trasparente e regolando con precisione la ripartizione degli oneri in una delle fasi più delicate della vita di un immobile, ovvero il suo trasferimento.

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Foto Agenzia Liverani