ART. 1137 C.C.: IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE CONDOMINIALI, ANNULLABILITÀ, NULLITÀ E TUTELA DEL CONDOMINIO

L’art. 1137 c.c. disciplina l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale e costituisce il punto di riferimento per individuare chi può contestare una decisione assembleare, per quali motivi e nel rispetto di quali termini. La disposizione regola anche il rapporto tra impugnazione ed esecuzione della delibera, chiarendo che l’avvio della causa non ne determina automaticamente la sospensione. La norma realizza un equilibrio tra due esigenze: da un lato, garantire la stabilità delle decisioni necessarie alla gestione dell’edificio; dall’altro, consentire al singolo condomino di ottenere la rimozione delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale. Il fatto che una decisione sia stata approvata dalla maggioranza, infatti, non la sottrae al controllo di legittimità; allo stesso tempo, il semplice dissenso di un partecipante non basta a renderla invalida. Per comprendere il funzionamento dell’articolo occorre distinguere alcuni piani: l’obbligatorietà della deliberazione, la natura del vizio denunciato, la legittimazione del condomino, la decorrenza del termine di impugnazione, gli effetti della mediazione e l’eventuale necessità di una tutela cautelare.

TESTO DELL’ART. 1137 C.C.

L’articolo, rubricato Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, dispone:

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Il secondo comma individua i soggetti legittimati a chiedere l’annullamento e il relativo termine:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

La disposizione prosegue regolando l’efficacia della deliberazione durante la controversia:

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Infine, precisa il rapporto tra la richiesta cautelare proposta prima della causa e il termine per impugnare:

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile.

Già dalla lettura del testo emergono quattro regole fondamentali:

1. le deliberazioni regolarmente adottate vincolano tutti i condomini;
2. l’annullamento può essere chiesto dagli assenti, dai dissenzienti e dagli astenuti;
3. l’azione di annullamento è soggetta a un termine perentorio;
4. la sospensione dell’esecuzione richiede uno specifico provvedimento giudiziale.

 

PERCHÉ LE DELIBERAZIONI VINCOLANO ANCHE CHI NON LE HA APPROVATE

Il primo comma dell’art. 1137 c.c. stabilisce che le deliberazioni prese dall’assemblea conformemente alla disciplina condominiale sono obbligatorie per tutti i partecipanti. La vincolatività non dipende quindi dall’adesione individuale di ciascun condomino: riguarda anche chi era assente, chi si è astenuto e chi ha votato contro. Questa regola è essenziale al funzionamento della gestione collettiva. Se ogni decisione richiedesse, per produrre effetti, l’accettazione successiva di tutti i partecipanti, l’assemblea non potrebbe svolgere efficacemente le proprie funzioni. Il principio maggioritario, tuttavia, opera all’interno di limiti precisi. L’assemblea deve rispettare le norme sulla convocazione, sulla costituzione, sulle maggioranze e sulle materie rientranti nelle proprie attribuzioni. L’art. 1136 c.c., in particolare, distingue i quorum costitutivi da quelli deliberativi e richiede maggioranze diverse in relazione al contenuto della decisione. L’obbligatorietà della deliberazione, pertanto, non equivale a insindacabilità. Il sistema consente al condomino di contestarne i vizi attraverso gli strumenti appropriati, senza però attribuire alla semplice contestazione l’effetto di bloccarne l’esecuzione.

IL DISSENSO NON ELIMINA GLI EFFETTI DELLA DELIBERAZIONE

Votare contro una proposta permette al condomino di assumere la posizione di dissenziente, rilevante ai fini dell’azione di annullamento. Non comporta, invece, la sottrazione automatica agli effetti della decisione approvata. Occorre quindi distinguere:

• il dissenso assembleare, espresso mediante il voto contrario;
• l’impugnazione giudiziale, diretta a ottenere l’annullamento;
• la sospensione dell’esecuzione, che richiede un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Si tratta di momenti diversi, ciascuno con una propria funzione.

 

QUALI DELIBERAZIONI POSSONO ESSERE IMPUGNATE

L’art. 1137 c.c. si riferisce alle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. La formula comprende sia le violazioni delle regole che governano il procedimento assembleare sia le violazioni riguardanti il contenuto della decisione, purché non ricorrano le più radicali ipotesi di nullità. Non ogni irregolarità, tuttavia, deve essere affrontata allo stesso modo. La qualificazione del vizio determina il rimedio applicabile e, soprattutto, l’assoggettamento o meno al termine di decadenza. La distinzione fondamentale è quella tra:

• deliberazioni annullabili, soggette al regime dell’art. 1137 c.c.;
• deliberazioni nulle, per le quali non opera il medesimo termine decadenziale.

Questa distinzione ha conseguenze concrete. Un condomino che consideri erroneamente nullo un atto soltanto annullabile può lasciare decorrere il termine utile per contestarlo, perdendo la possibilità di ottenere una pronuncia di annullamento.

 

ANNULLABILITÀ: REGOLA GENERALE DELL’INVALIDITÀ CONDOMINIALE

L’annullabilità rappresenta il regime ordinario delle deliberazioni adottate in violazione della legge o del regolamento, quando il vizio non rientri nelle ipotesi più gravi di nullità. La giurisprudenza di legittimità valorizza, in questa prospettiva, l’esigenza di preservare la stabilità delle decisioni e la continuità della gestione condominiale. Sono normalmente ricondotti all’annullabilità:

• i vizi della regolare costituzione dell’assemblea;
• l’approvazione con maggioranze inferiori a quelle richieste;
• le irregolarità del procedimento di convocazione;
• le violazioni delle regole sull’informazione degli aventi diritto;
• le violazioni delle prescrizioni regolamentari relative alla formazione della decisione;
• l’errata applicazione, in un singolo riparto, dei criteri di distribuzione delle spese.

NON BASTA DISTINGUERE TRA VIZI FORMALI E SOSTANZIALI

Una lettura troppo schematica identifica talvolta i vizi formali con l’annullabilità e quelli sostanziali con la nullità. La distinzione non è sufficiente. Anche una deliberazione dal contenuto economicamente errato può essere soltanto annullabile. Il caso più significativo è quello del riparto delle spese che applichi male un criterio legale o convenzionale, senza pretendere di sostituirlo con una nuova regola generale. Il problema non è quindi soltanto stabilire se il vizio riguardi la procedura o il contenuto, ma verificare quale potere abbia esercitato l’assemblea e in che modo lo abbia esercitato.

 

NULLITÀ: CATEGORIA DISTINTA E RESIDUALE

La nullità riguarda le invalidità più radicali, non assimilabili alla semplice inosservanza delle regole di funzionamento dell’assemblea. Nella ricostruzione giurisprudenziale riportata dalla Corte d’appello di Caltanissetta, rientrano in tale categoria le deliberazioni prive originariamente degli elementi costitutivi essenziali, quelle con oggetto materialmente o giuridicamente impossibile e quelle con contenuto illecito. La nullità, dunque, non può essere invocata come una qualificazione generica di qualsiasi decisione ritenuta illegittima.

DENOMINAZIONE USATA DAL CONDOMINO NON RISOLVE IL PROBLEMA

Chiedere che una deliberazione sia dichiarata “nulla”, “inefficace” o “illegittima” non rende automaticamente applicabile il regime della nullità. Occorre esaminare il contenuto effettivo delle censure. Nella sentenza n. 1275/2025, il Tribunale di Vicenza ha dapprima qualificato i vizi dedotti, escludendo che comportassero nullità, e ha quindi verificato il rispetto del termine previsto per l’annullamento. L’impugnazione è stata dichiarata inammissibile per decadenza. L’esempio evidenzia un passaggio decisivo: prima di discutere la fondatezza della contestazione, può essere necessario stabilire se il diritto di proporla sia stato esercitato tempestivamente.

 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE: QUANDO LA DELIBERA È NULLA E QUANDO È ANNULLABILE

La materia delle spese condominiali è uno dei principali ambiti applicativi dell’art. 1137 c.c. È anche quello nel quale la distinzione tra nullità e annullabilità assume particolare rilievo. La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 35935 del 22 novembre 2021, distingue due situazioni:

• la deliberazione che modifica i criteri generali di ripartizione, stabiliti dalla legge o da una convenzione, destinando il nuovo criterio a operare anche per il futuro;
• la deliberazione che ripartisce erroneamente determinate spese, senza modificare i criteri generali applicabili.

Nel primo caso, la decisione può essere nulla perché l’assemblea pretende di introdurre a maggioranza una regola che esula dalle proprie attribuzioni. Nel secondo, la deliberazione è annullabile perché il potere di ripartire le spese esiste, ma viene esercitato in modo scorretto.

MODIFICAZIONE DELLA REGOLA ED ERRORE APPLICATIVO

La distinzione può essere rappresentata così:

Contenuto della decisione	Tipo di vizio
Introduzione a maggioranza di un nuovo criterio generale di ripartizione, destinato a valere per il futuro, in sostituzione di quello legale o convenzionale	Nullità
Errata applicazione del criterio vigente a una specifica spesa o a un determinato esercizio	Annullabilità

La differenza non dipende necessariamente dall’importo contestato, ma dalla portata della decisione: nuova disciplina generale oppure applicazione errata della disciplina esistente. Nella vicenda decisa dalla Cassazione con l’ordinanza n. 35935/2021, la deliberazione è stata ritenuta nulla perché modificava a maggioranza il criterio previsto da un regolamento contrattuale per le spese di riscaldamento, sostituendolo con un diverso criterio utilizzato anche nelle deliberazioni successive. Ne deriva che la presenza di un regolamento contrattuale non rende automaticamente nullo ogni riparto difforme. Anche in tale contesto occorre verificare se l’assemblea abbia modificato la regola o l’abbia soltanto applicata male.

 

CHI PUÒ CHIEDERE L’ANNULLAMENTO

Il secondo comma dell’art. 1137 c.c. attribuisce espressamente l’azione di annullamento a tre categorie di condomini:

1. assenti;
2. dissenzienti;
3. astenuti.

CONDOMINO ASSENTE

È il partecipante che non ha preso parte alla deliberazione. Per lui il termine non decorre dall’adozione della decisione, ma dalla sua comunicazione. La qualità di assente deve essere valutata anche con riferimento alla singola votazione. Un condomino può partecipare alla fase iniziale della riunione e risultare assente rispetto a una decisione adottata dopo il suo allontanamento.

CONDOMINO DISSENZIENTE

È il condomino che ha votato contro la proposta poi approvata. Nei suoi confronti il termine decorre dalla data della deliberazione. Il dissenso rilevante riguarda quindi la decisione sottoposta al voto: una generica insoddisfazione verso l’amministratore o verso la gestione non coincide, di per sé, con il voto contrario a una specifica deliberazione.

CONDOMINO ASTENUTO

Anche il condomino che non esprime voto favorevole né contrario è espressamente legittimato all’annullamento. Per lui, come per il dissenziente, la decorrenza è collegata alla data della deliberazione.

CONDOMINO FAVOREVOLE

Il condomino che ha approvato la decisione non rientra tra i soggetti indicati dall’art. 1137 c.c. per l’azione di annullamento. Diversa è la questione della nullità: nella sentenza n. 1883/2025, il Tribunale di Avellino distingue la legittimazione all’annullamento dalla posizione del condomino interessato a far valere una nullità, anche se consenziente. La distinzione conferma che annullamento e accertamento della nullità non sono rimedi sovrapponibili.

 

PROVA DELLA POSIZIONE ASSUNTA IN ASSEMBLEA

La posizione del condomino rispetto alla deliberazione non è un aspetto meramente descrittivo: incide sulla legittimazione ad agire e sulla decorrenza del termine. Il Tribunale di Avellino, nella sentenza n. 1883/2025, evidenzia che il condomino che impugna per annullabilità deve provare le circostanze che ne giustificano la legittimazione, ossia l’assenza, il dissenso o l’astensione. Il verbale assume, pertanto, una funzione centrale. Esso permette di ricostruire:

• le presenze;
• gli eventuali rappresentanti;
• i millesimi riferibili agli intervenuti;
• l’esito delle votazioni;
• l’allontanamento di uno o più partecipanti;
• la posizione del singolo rispetto alla decisione contestata.

L’art. 1136 c.c. prescrive la redazione del processo verbale delle riunioni e la sua trascrizione nel registro tenuto dall’amministratore.

 

TERMINE DI 30 GIORNI PREVISTO DALL’ART. 1137 C.C.

L’azione di annullamento deve essere proposta entro trenta giorni. Il termine è espressamente qualificato dalla legge come perentorio. La decorrenza varia in relazione alla posizione del condomino:

Posizione del condomino	Evento dal quale decorre il termine
Dissenziente	Adozione della deliberazione
Astenuto	Adozione della deliberazione
Assente	Comunicazione della deliberazione

La diversa disciplina risponde alla differente posizione informativa dei partecipanti: chi assiste alla deliberazione ne conosce l’adozione; chi è assente deve riceverne comunicazione.

PERCHÉ IL TERMINE È DECISIVO

Il decorso del termine impedisce di ottenere l’annullamento per i vizi soggetti a tale regime. Non è quindi sufficiente dimostrare che la decisione fosse irregolare: occorre anche che la contestazione sia stata proposta tempestivamente. In materia di annullabilità, il merito della censura e la tempestività dell’azione sono due requisiti distinti. Una doglianza astrattamente fondata può non essere esaminata se il diritto di impugnazione è stato esercitato oltre il termine previsto.

 

COMUNICAZIONE DELLA DELIBERAZIONE AL CONDOMINO ASSENTE

Per il condomino assente, il dato centrale è la comunicazione della deliberazione, non la semplice data della riunione. La Cassazione, nell’ordinanza n. 4191 del 15 febbraio 2024, ha precisato che, nei confronti del condomino da considerare assente alla votazione, il termine deve essere collegato alla ricevuta comunicazione del verbale contenente la decisione. In mancanza di tale comunicazione, il termine non può considerarsi iniziato secondo il principio enunciato nella pronuncia.

CONOSCENZA INFORMALE E COMUNICAZIONE

Il tema della conoscenza informale non deve essere confuso con la prova della comunicazione. Il Tribunale di Crotone, nella sentenza n. 407 del 7 giugno 2024, ha respinto l’eccezione di tardività fondata sull’argomento secondo cui una precedente PEC inviata dalla condomina dimostrava che essa conoscesse già la delibera. Nel caso concreto, il condominio non aveva fornito prova dell’avvenuta formale comunicazione. La decisione evidenzia la necessità di verificare puntualmente:

• quale documento sia stato trasmesso;
• a quale destinatario;
• con quale mezzo;
• in quale data sia intervenuto il recapito;
• quale prova esista della comunicazione.

PRESUNZIONE DI CONOSCENZA NON È ASSOLUTA

La Corte costituzionale, nell’ordinanza n. 52/2014, ha ricordato che la presunzione di conoscenza prevista dall’art. 1335 c.c. ammette prova contraria, quando il destinatario dimostri di essere stato, senza propria colpa, nell’impossibilità di avere notizia della comunicazione. La pronuncia non ha introdotto un nuovo regime di comunicazione delle deliberazioni: la questione di legittimità costituzionale sottoposta alla Corte è stata dichiarata manifestamente inammissibile. Il richiamo resta significativo per comprendere che la presunzione di conoscenza non coincide con un automatismo insuperabile.

 

CHI LASCIA L’ASSEMBLEA PRIMA DEL VOTO È ASSENTE O ASTENUTO?

La questione è stata affrontata direttamente dalla Cassazione con l’ordinanza n. 4191/2024. La Corte ha esaminato il caso del condomino il cui delegato si era allontanato prima della discussione e della votazione su determinati punti, con annotazione della circostanza a verbale. Ha stabilito che, rispetto a quelle deliberazioni, il condomino deve essere considerato assente, non astenuto. La conseguenza è rilevante: il termine non decorre dall’adozione della deliberazione, ma dalla successiva comunicazione.

UDIBILITÀ DELLA DISCUSSIONE NON EQUIVALE A PRTECIPAZIONE

La Cassazione ha escluso che assumesse rilievo la possibilità, per il soggetto allontanatosi, di ascoltare dall’esterno quanto avveniva nella sala. La conoscibilità materiale della discussione non sostituisce la partecipazione alla votazione.

EFFETTI SUI QUORUM

L’allontanamento non modifica retroattivamente il quorum costitutivo iniziale, ma incide sul quorum deliberativo relativo alle decisioni successive. La maggioranza deve essere verificata tenendo conto di chi partecipa alla singola deliberazione. L’ordinanza mostra quindi il duplice valore dell’annotazione dell’uscita a verbale: essa rileva sia per la formazione della decisione sia per la posizione del condomino ai fini dell’impugnazione.

 

OMESSA CONVOCAZIONE: ANNULLABILITÀ, NON NULLITÀ

L’omessa convocazione di un avente diritto costituisce un vizio particolarmente importante, perché impedisce la partecipazione alla formazione della volontà assembleare. Non determina, però, automaticamente la nullità della deliberazione. La Cassazione, nell’ordinanza n. 4026 del 16 febbraio 2021, relativa alla disciplina applicabile alla vicenda esaminata, ha ricondotto l’omessa convocazione della reale proprietaria al motivo di annullamento della decisione. La medesima qualificazione è applicata dal Tribunale di Crotone nella sentenza n. 407/2024, che richiama la disciplina dell’art. 66 disp. att. c.c. in tema di omessa, tardiva o incompleta convocazione.

INTERESSE LESO APPARTIENE AL SOGGETTO NON CONVOCATO

Non ogni condomino può far valere indistintamente l’omessa convocazione di un altro partecipante. La Cassazione n. 4026/2021 riconduce la deducibilità del vizio alla condomina non convocata. Il Tribunale di Trani, nella sentenza n. 2173/2018, ha escluso la legittimazione del condomino regolarmente convocato a chiedere l’annullamento per la mancata convocazione di un’altra condomina. Occorre dunque distinguere la generale possibilità di contestare una deliberazione dalla titolarità della specifica posizione tutelata dalla regola violata.

 

DELIBERE SU ARGOMENTI NON INDICATI NELL’ORDINE DEL GIORNO

L’ordine del giorno consente ai condomini di conoscere preventivamente gli argomenti sui quali l’assemblea sarà chiamata a pronunciarsi. Il Tribunale di Nocera Inferiore, nella sentenza n. 1236 del 7 aprile 2025, ha annullato alcune deliberazioni nella parte in cui approvavano bilanci consuntivi non compresi negli argomenti indicati nella convocazione. Nel caso esaminato, l’ordine del giorno riguardava altri temi, tra i quali le dimissioni dell’amministratore, la nomina del nuovo amministratore, la pulizia della vasca autoclave e le varie ed eventuali. L’assemblea aveva tuttavia approvato anche rendiconti non specificamente annunciati.

QUANTO DEVE ESSERE DETTAGLIATO L’ORDINE DEL GIORNO?

La sentenza sottolinea che gli argomenti devono essere indicati in modo sufficientemente chiaro e specifico da permettere una partecipazione informata. Non è richiesta una descrizione analitica di ogni dettaglio, ma il condomino deve poter comprendere quale decisione potrà essere assunta.

DISCUSSIONE E DELIBERAZIONE NON COINCIDONO

La stessa decisione distingue le vere determinazioni assembleari dalle semplici indicazioni programmatiche. Per alcuni argomenti riportati nel verbale non risultava adottata alcuna votazione: l’assemblea si era limitata a elencare attività future. Prima di impugnare, è quindi necessario verificare se il verbale contenga effettivamente una decisione produttiva di effetti oppure soltanto una discussione o una manifestazione d’intenti.

 

MAGGIORANZE E DELEGHE: COLLEGAMENTO CON L’ART. 1136 C.C.

L’art. 1137 c.c. opera in stretto rapporto con l’art. 1136 c.c., che stabilisce le condizioni di costituzione dell’assemblea e di validità delle deliberazioni. La disciplina distingue:

• la costituzione in prima convocazione;
• la costituzione in seconda convocazione;
• le maggioranze deliberative ordinarie;
• le maggioranze richieste per particolari decisioni.

Per alcune materie, tra cui la nomina e la revoca dell’amministratore e le riparazioni straordinarie di notevole entità, la legge richiede sempre la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.

NON BASTA CONTARE LE PERSONE PRESENTI

La verifica della maggioranza richiede di considerare sia il numero dei voti sia il valore dell’edificio rappresentato. Inoltre, occorre individuare chi abbia effettivamente diritto a partecipare e se le rappresentanze siano regolari. L’art. 67 disp. att. c.c. ammette l’intervento mediante rappresentante munito di delega scritta e, quando i condomini sono più di venti, pone un limite alla quota di condomini e di valore proporzionale rappresentabile da un solo delegato.

RILEVANZA CONCRETA DELL’IRREGOLARITÀ

La partecipazione di un soggetto estraneo o privo di legittimazione richiede una verifica della sua incidenza sulla decisione. Il Tribunale di Trani, nella sentenza n. 2173/2018, ha esaminato tale profilo attraverso la cosiddetta prova di resistenza: occorre stabilire se la partecipazione contestata abbia influito sulla maggioranza, sul quorum o sullo svolgimento della discussione e sull’esito del voto. Una censura efficace non può quindi limitarsi ad affermare genericamente che “i quorum erano sbagliati”: deve permettere di ricostruire il calcolo e l’incidenza dell’errore denunciato.

 

VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO E SOTTOSCRIZIONE DEL VERBALE

L’art. 1137 c.c. tutela anche il rispetto del regolamento condominiale. La sua violazione può giustificare l’annullamento quando riguardi prescrizioni applicabili alla deliberazione o al procedimento di formazione. Un esempio è offerto dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza n. 3706/2025. Nel caso concreto, il regolamento richiedeva che il verbale fosse sottoscritto dal presidente, dal segretario, dall’amministratore e da altri due condomini. La mancanza delle sottoscrizioni richieste è stata ritenuta sufficiente a determinare l’annullamento per contrasto con il regolamento. Il significato della decisione va mantenuto entro il suo contesto: non afferma che ogni verbale condominiale debba sempre contenere tutte quelle firme, ma che le specifiche prescrizioni regolamentari applicabili non possono essere ignorate.

REGOLAMENTO NON PUÒ DEROGARE ALL’ART. 1137 C.C.

La rilevanza del regolamento incontra, a sua volta, un limite normativo. L’art. 1138 c.c. stabilisce che le norme regolamentari non possono menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e non possono derogare, tra le altre disposizioni, agli artt. 1136 e 1137 c.c. Il regolamento non può dunque sostituire liberamente il sistema legale delle impugnazioni con una disciplina incompatibile.

 

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA E IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERAZIONE

L’impugnazione delle deliberazioni condominiali si confronta con la mediazione obbligatoria, che costituisce una condizione di procedibilità della domanda giudiziale nelle controversie considerate. Il punto più delicato è il coordinamento tra:

• il termine decadenziale previsto dall’art. 1137 c.c.;
• la presentazione della domanda di mediazione;
• la comunicazione della domanda al condominio;
• l’eventuale esito negativo della procedura.

DEPOSITO E COMUNICAZIONE NON SONO LA STESSA COSA

La sentenza n. 1477/2024 del Tribunale di Termini Imerese evidenzia che, per impedire la decadenza, assume rilievo la comunicazione della domanda alla controparte, non il solo deposito presso l’organismo. La decisione richiama il passaggio dalla precedente collocazione della disciplina nell’art. 5, comma 6, alla previsione dell’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010. Il Tribunale di Vicenza, nella sentenza n. 1275/2025, ha dichiarato decaduta la condomina che aveva depositato la domanda di mediazione, ma il cui condominio aveva ricevuto la comunicazione dell’avvio della procedura soltanto dopo il decorso del termine utile. La lezione pratica è precisa: la tempestività del deposito non deve essere confusa con la tempestività dell’atto che produce l’effetto impeditivo della decadenza.

SE LA MEDIAZIONE SI CONCLUDE SENZA ACCORDO

Il Tribunale di Termini Imerese, nella sentenza n. 1477/2024, afferma che, dopo il deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo, il termine per proporre la domanda giudiziale decorre nuovamente per intero. Non si tratta, secondo tale ricostruzione, di utilizzare soltanto i giorni residui anteriori alla mediazione. Lo stesso effetto è riconosciuto dal Tribunale di Nocera Inferiore nella sentenza n. 1236/2025, che considera nuovamente decorrente per intero il termine dopo il deposito del verbale negativo. La sequenza degli adempimenti deve quindi essere documentata con precisione, distinguendo la fase iniziale della mediazione dalla sua conclusione.

 

L’IMPUGNAZIONE SOSPENDE LA DELIBERAZIONE?

No: l’impugnazione non sospende automaticamente l’esecuzione della deliberazione. È una delle regole più chiare dell’art. 1137 c.c. La proposizione dell’azione di annullamento e la sospensione perseguono obiettivi diversi:

• l’azione mira a eliminare la deliberazione invalida;
• la sospensione mira a impedirne temporaneamente l’esecuzione durante la controversia.

In assenza di un provvedimento giudiziale di sospensione, la sola pendenza della causa non produce l’effetto sospensivo previsto dalla norma.

RICHIESTA CAUTELARE PROPOSTA PRIMA DEL MERITO

L’art. 1137 c.c. prende espressamente in considerazione l’istanza di sospensione presentata prima dell’inizio della causa. La sua proposizione non sospende né interrompe il termine per impugnare la deliberazione. Il condomino non può quindi considerare la sola iniziativa cautelare come sostitutiva degli adempimenti necessari a preservare l’azione di annullamento. Questa previsione evita la sovrapposizione tra tutela urgente e giudizio sul vizio della decisione: la prima non assorbe il secondo.

 

IL GIUDICE PUÒ SINDACARE LA CONVENIENZA DELLE SCELTE ASSEMBLEARI?

L’impugnazione non attribuisce al giudice il compito di scegliere la soluzione gestionale ritenuta migliore. Il Tribunale di Termini Imerese, nella sentenza n. 1477/2024, distingue il controllo di legittimità dalla valutazione dell’opportunità o convenienza della deliberazione. Il sindacato riguarda il corretto esercizio del potere assembleare e può comprendere l’eccesso di potere nei termini indicati dalla pronuncia, ma non si trasforma in una generale revisione del merito delle scelte.

SCELTA NON CONDIVISA E SCELTA ILLEGITTIMA

Una decisione può risultare sgradita, costosa o ritenuta poco conveniente da alcuni condomini senza essere, per questo soltanto, annullabile. La contestazione deve individuare una violazione giuridicamente rilevante: ad esempio, l’inosservanza di una maggioranza prescritta, il mancato inserimento dell’argomento nell’ordine del giorno, la violazione del regolamento o l’errata applicazione di un criterio di riparto. Il confine è essenziale: l’art. 1137 c.c. protegge la legalità della decisione collettiva, non attribuisce al singolo un diritto di veto sulle scelte della maggioranza.

 

DELIBERAZIONE E DECRETO INGIUNTIVO PER ONERI CONDOMINIALI

La distinzione tra nullità e annullabilità assume particolare rilievo quando il condominio ottiene un decreto ingiuntivo fondato su una deliberazione assembleare. La Cassazione, con l’ordinanza n. 35935/2021, chiarisce che il giudice dell’opposizione può esaminare la nullità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione, sia quando dedotta dalla parte sia quando rilevabile d’ufficio. Diverso è il regime dell’annullabilità.

ANNULLABILITÀ DEVE ESSERE FATTA VALERE MEDIANTE DOMANDA

Secondo la stessa ordinanza, l’opponente che intenda ottenere l’annullamento deve proporre un’apposita domanda riconvenzionale nell’atto di citazione in opposizione, rispettando il termine previsto dall’art. 1137 c.c. Non è sufficiente sollevare una mera eccezione di annullabilità per impedire il pagamento. L’opposizione al decreto ingiuntivo non rende quindi irrilevante la scadenza del termine di impugnazione della deliberazione.

NON BASTA RINOMINARE IL VIZIO

La Corte d’appello di Caltanissetta, nella sentenza n. 441/2025, ha confermato la necessità di distinguere l’errato riparto per specifiche annualità dalla modifica dei criteri generali. Avendo ricondotto la vicenda all’annullabilità, ha attribuito rilievo alla mancata proposizione della domanda di annullamento nelle forme e nei termini necessari. Analogamente, il Tribunale di Crotone, nella sentenza n. 180/2024, ha respinto l’opposizione in una vicenda nella quale le contestazioni riguardavano l’erronea applicazione dei criteri regolamentari e non risultava proposta tempestivamente una domanda diretta all’annullamento.

 

CHI DEVE PROVARE LA TARDIVITÀ DELL’IMPUGNAZIONE?

La tempestività della contestazione richiede una ricostruzione documentale, soprattutto quando il condomino era assente. Il Tribunale di Crotone, nella sentenza n. 407/2024, qualifica l’eccezione di decadenza come eccezione in senso stretto e pone sul condominio che intenda avvalersene l’onere di eccepire il decorso del termine e di provare l’avvenuta comunicazione della deliberazione. Questo profilo va distinto dalla prova della legittimazione dell’impugnante:

• il condomino deve dimostrare la posizione che gli consente di chiedere l’annullamento;
• il condominio che eccepisce la decadenza deve fornire la prova dei fatti rilevanti per sostenerla, secondo la ricostruzione adottata nella decisione citata.

La precisione nell’individuazione delle date e degli atti è quindi determinante per entrambe le parti.

 

ANNULLAMENTO PARZIALE DELLA DELIBERAZIONE

Una deliberazione può contenere più decisioni o più disposizioni, non tutte necessariamente colpite dal medesimo vizio. La sentenza n. 1236/2025 del Tribunale di Nocera Inferiore offre un esempio di annullamento parziale: il giudice ha annullato le deliberazioni limitatamente alle parti relative all’approvazione di bilanci non inclusi nell’ordine del giorno. La domanda deve quindi individuare con chiarezza:

• quale deliberazione si contesta;
• quale punto o parte del contenuto sia viziato;
• quale violazione venga denunciata;
• quale effetto si chieda al giudice.

Una ricostruzione indiscriminata dell’intero verbale come atto invalido può non corrispondere alla reale estensione del problema.

 

CHE COSA ACCADE SE L’ASSEMBLEA ELIMINA LA DELIBERA IMPUGNATA

Durante la causa, l’assemblea può adottare una nuova decisione che rimuova quella contestata. Nel caso deciso dal Tribunale di Crotone con sentenza n. 407/2024, la deliberazione impugnata era stata successivamente annullata dall’assemblea. Il giudice ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, conformemente alla richiesta delle parti. La rimozione della deliberazione non ha però reso irrilevante ogni questione processuale: è rimasto necessario decidere sulle spese.

SOCCOMBENZA VIRTUALE

Nella medesima vicenda, la regolazione delle spese è stata affrontata secondo il principio della soccombenza virtuale, valutando le questioni che avrebbero inciso sull’esito della controversia. La successiva eliminazione dell’atto può quindi far venir meno l’interesse alla decisione sul suo annullamento, senza cancellare il problema dei costi sostenuti per promuovere il giudizio.

 

IMPUGNAZIONE DELLA NOMINA E REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE

La contestazione di una deliberazione di nomina dell’amministratore non coincide con la richiesta della sua revoca giudiziale. Il Tribunale di Asti, nella sentenza n. 84/2026, distingue:

• l’impugnazione della deliberazione che aveva rinnovato l’incarico, soggetta al termine dell’art. 1137 c.c. e alla mediazione obbligatoria;
• la domanda di revoca giudiziale per gravi irregolarità, non soggetta al medesimo termine decadenziale né, secondo la decisione, alla mediazione obbligatoria.

La distinzione riguarda l’oggetto della tutela. Nel primo caso si contestano i vizi della decisione assembleare; nel secondo, si sottopongono al giudice condotte dell’amministratore ritenute rilevanti ai fini della revoca. Non tutte le irregolarità gestionali comportano, inoltre, la gravità necessaria a giustificare la revoca: la sentenza di Asti distingue le gravi irregolarità dalle scelte operative opinabili e dalle negligenze che, nel caso concreto, non avevano raggiunto quella soglia.

 

ART. 1137 C.C. E PROVVEDIMENTI DELL’AMMINISTRATORE

La tutela prevista dall’art. 1137 c.c. si collega anche all’art. 1133 c.c.. Quest’ultima disposizione stabilisce che i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini e ammette il ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137 c.c. Occorre dunque identificare correttamente l’atto contestato:

• una deliberazione dell’assemblea;
• un provvedimento dell’amministratore;
• una condotta gestionale;
• una situazione che possa fondare una domanda di revoca.

L’uso indistinto della parola “impugnazione” non elimina le differenze tra questi strumenti.

 

ART. 1137 C.C. E DISSENSO RISPETTO ALLE LITI: DUE DISCIPLINE DIVERSE

L’impugnazione di una deliberazione non va confusa con il dissenso alle liti disciplinato dall’art. 1132 c.c. Quest’ultima norma riguarda il condomino dissenziente rispetto alla decisione assembleare di promuovere una lite o resistere a una domanda e prevede la possibilità di separare la propria responsabilità rispetto alle conseguenze della lite in caso di soccombenza, mediante l’atto richiesto dalla disposizione. La funzione dei due istituti è differente:

• l’art. 1137 c.c. mira a ottenere l’annullamento di una deliberazione illegittima;
• l’art. 1132 c.c. disciplina la separazione della responsabilità del condomino dissenziente rispetto alle conseguenze di una lite deliberata dal condominio.

La presenza del dissenso in entrambe le disposizioni non rende intercambiabili i rimedi.

 

SPESE DI CAUSA E RESPONSABILITÀ PROCESSUALE

L’impugnazione di una deliberazione comporta anche un rischio economico. Nelle sentenze considerate, il rigetto o la dichiarazione di inammissibilità della domanda hanno frequentemente determinato la condanna dell’impugnante alla rifusione delle spese processuali. Ciò è avvenuto, ad esempio, nelle controversie decise dal Tribunale di Vicenza e dal Tribunale di Avellino. L’esito sulle spese dipende tuttavia dalla concreta vicenda processuale. Nel caso deciso dal Tribunale di Crotone n. 407/2024, la sopravvenuta rimozione della deliberazione ha condotto a una regolazione basata sulla soccombenza virtuale, con compensazione parziale.

LA SCONFITTA NON EQUIVALE AUTOMATICAMENTE A LITE TEMERARIA

Il Tribunale di Asti, nella sentenza n. 84/2026, ha escluso che la sola infondatezza della domanda bastasse a dimostrare mala fede o colpa grave ai fini della responsabilità aggravata. Ha quindi respinto la relativa richiesta, pur a fronte del rigetto del ricorso. Occorre mantenere distinti:

• la soccombenza nella controversia;
• la conseguente regolazione delle spese;
• l’eventuale responsabilità aggravata, che richiede ulteriori presupposti.

 

DOCUMENTI NECESSARI PER ANALIZZARE UN’IMPUGNAZIONE

L’applicazione dell’art. 1137 c.c. richiede una lettura coordinata degli atti. Il verbale, da solo, può non essere sufficiente a ricostruire tutti i profili della controversia.

AVVISO DI CONVOCAZIONE E ORDINE DEL GIORNO

Servono a verificare quali argomenti fossero stati annunciati e se vi sia corrispondenza tra il tema comunicato e la decisione effettivamente assunta.

PROVE DELLA CONVOCAZIONE

Consentono di accertare se gli aventi diritto siano stati raggiunti dalla comunicazione nelle forme e nei tempi rilevanti.

VERBALE E DELEGHE

Permettono di ricostruire presenze, rappresentanze, voti, millesimi ed eventuali allontanamenti.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

È necessario per verificare le prescrizioni sulla gestione, sulle procedure assembleari e sui criteri di ripartizione, senza perdere di vista i limiti posti dall’art. 1138 c.c.

PROVA DELLA COMUNICAZIONE DELLA DELIBERAZIONE

È decisiva per il termine relativo al condomino assente.

DOCUMENTI DELLA MEDIAZIONE

Occorre distinguere domanda, deposito, comunicazione al condominio e verbale conclusivo, perché ciascun passaggio assume un ruolo diverso.

BILANCI, RIPARTI E DELIBERAZIONI PRECEDENTI

In materia di spese, il confronto può essere indispensabile per capire se si tratti di un singolo errore applicativo o della modifica di un criterio generale.

 

ERRORI PIÙ FREQUENTI NELL’APPLICAZIONE DELL’ART 1137 C.C.

CONSIDERARE NULLA OGNI DELIBERAZIONE IRREGOLARE

La nullità non è la conseguenza generale di qualsiasi violazione. Molti vizi, anche rilevanti, ricadono nell’annullabilità e richiedono una contestazione tempestiva.

ATTENDERE IL VERBALE PUR AVENDO PARTECIPATO AL VOTO

Per dissenzienti e astenuti, il termine è collegato alla data della deliberazione, non alla successiva trasmissione del verbale.

CONFONDERE IL DEPOSITO DELLA MEDIAZIONE CON LA COMUNICAZIONE

La giurisprudenza esaminata attribuisce rilievo alla comunicazione alla controparte ai fini dell’impedimento della decadenza.

RITENERE CHE LA CAUSA BLOCCHI L’ESECUZIONE

L’effetto sospensivo non deriva automaticamente dall’impugnazione.

PRESENTARE SOLTANTO UNA DOMANDA CAUTELARE

La richiesta di sospensione anteriore al merito non sospende né interrompe il termine per proporre l’impugnazione.

USARE L’OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO COME RIMEDIO SOSTITUTIVO

L’annullabilità della deliberazione non può essere fatta valere mediante una semplice eccezione, eludendo la necessità di una domanda tempestiva.

CONTESTARE SOLTANTO LA CONVENIENZA DELLA SCELTA

Il giudizio non è diretto a sostituire le preferenze del singolo alle valutazioni gestionali dell’assemblea.

FORMULARE CENSURE GENERICHE SUI QUORUM

È necessario ricostruire quali voti o millesimi siano stati conteggiati erroneamente e quale incidenza abbia avuto l’irregolarità.