ACQUISTO DI IMMOBILI DA COSTRUIRE: “NULLITÀ DI PROTEZIONE” PER MANCATA FIDEIUSSIONE

L’acquisto di un immobile ancora da costruire rappresenta un’operazione complessa e intrinsecamente rischiosa per l’acquirente. Quest’ultimo, infatti, si trova a versare cospicui acconti senza ottenere l’immediato trasferimento della proprietà, esponendosi al pericolo che l’insolvenza del costruttore possa compromettere sia il recupero delle somme anticipate sia il conseguimento del bene [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Tribunale Di Siena, Sentenza n.790 del 15 Novembre 2024]. Per mitigare tale asimmetria contrattuale e tutelare il contraente debole, il legislatore ha introdotto, con il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, un articolato sistema di garanzie, al centro del quale si pone l’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione. La violazione di tale obbligo è sanzionata con una particolare forma di invalidità: la “nullità di protezione“.

QUADRO NORMATIVO: D.LGS N. 122/2005

Il D.Lgs. n. 122/2005, emanato in attuazione della legge delega n. 210/2004, ha l’obiettivo di tutelare i diritti patrimoniali delle persone fisiche che acquistano immobili da costruire [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Corte Di Appello Di Venezia, Sentenza n.1361 del 11 Luglio 2024][Tribunale Ordinario Potenza, sez. S1, sentenza n. 1268/2022]. La normativa delinea un preciso ambito di applicazione, sia soggettivo che oggettivo.

1. Ambito Soggettivo: La tutela si applica ai contratti conclusi tra un “costruttore” (imprenditore o cooperativa edilizia) e un “acquirente” persona fisica [Tribunale Di Alessandria, Sentenza n.765 del 17 Ottobre 2024][Tribunale Ordinario Potenza, sez. S1, sentenza n. 1268/2022].
2. Ambito Oggettivo: Oggetto del contratto deve essere un “immobile da costruire”. La definizione di tale bene è cruciale e delimita il perimetro della protezione. L’art. 1, comma 1, lett. d) del decreto specifica che per immobili da costruire si intendono quelli “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Tribunale Ordinario Potenza, sez. S1, sentenza n. 1268/2022][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1042/2016][Tribunale Ordinario Spoleto, sez. 1, sentenza n. 540/2016].

Questa definizione, come chiarito dalla giurisprudenza, esclude dall’applicazione della disciplina gli acquisti di immobili cosiddetti “sulla carta”, ovvero quelli per i quali non sia stata ancora presentata una richiesta di permesso di costruire [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Tribunale Di Siena, Sentenza n.790 del 15 Novembre 2024][Tribunale Ordinario Spoleto, sez. 1, sentenza n. 540/2016]. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 32 del 2018, ha ritenuto non irragionevole tale scelta legislativa, giustificandola con la finalità di tutelare l’affidamento qualificato dell’acquirente, che sorge nel momento in cui l’iniziativa edificatoria si è già concretizzata almeno nell’avvio del procedimento amministrativo per l’ottenimento del titolo edilizio [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Corte Cost., sentenza n. 43 del 2 marzo 2022]. La normativa censurata persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell’affidamento, meritevole di tutela, che l’acquirente ripone nell’effettiva realizzazione (o completamento, se già iniziata) della costruzione dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza dell’intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento [Corte Cost., sentenza n. 43 del 2 marzo 2022].

 

OBBLIGO DI FIDEIUSSIONE A CARICO DEL COSTRUTTORE

Il fulcro del sistema di tutela è l’art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005. Tale norma impone al costruttore l’obbligo, “a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente”, di procurare il rilascio e di consegnare all’acquirente una fideiussione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 30555 del 22-11-2019][Corte Di Appello Di Venezia, Sentenza n.1361 del 11 Luglio 2024][Tribunale Di Piacenza, Sentenza n.84 del 21 Febbraio 2025].

• Tempistica: La consegna deve avvenire “all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà […] ovvero in un momento precedente” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 30555 del 22-11-2019][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1042/2016][Tribunale Di Piacenza, Sentenza n.84 del 21 Febbraio 2025].
• Importo: La fideiussione deve garantire un importo corrispondente a tutte le somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà [Cass. Civ., Sez. 2, N. 30555 del 22-11-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Tribunale Di Piacenza, Sentenza n.84 del 21 Febbraio 2025].
• Finalità: La garanzia è finalizzata ad assicurare all’acquirente la restituzione delle somme versate, maggiorate degli interessi legali, qualora il costruttore incorra in una “situazione di crisi” [Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024][Tribunale Di Piacenza, Sentenza n.84 del 21 Febbraio 2025][Tribunale Ordinario Spoleto, sez. 1, sentenza n. 540/2016]. Per “situazione di crisi” si intende l’assoggettamento del costruttore a esecuzione immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo o amministrazione straordinaria [Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024][Tribunale Di Piacenza, Sentenza n.84 del 21 Febbraio 2025].

La fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazioni; una garanzia proveniente da soggetti diversi, come una società di mutuo soccorso, non è idonea a soddisfare il requisito di legge e comporta ugualmente la nullità del contratto [Tribunale Di Alessandria, Sentenza n.765 del 17 Ottobre 2024].

 

SANZIONE: NULLITÀ DI PROTEZIONE

La mancata consegna della fideiussione determina la nullità del contratto. Si tratta, tuttavia, di una forma di invalidità peculiare, definita “nullità di protezione”, che presenta le seguenti caratteristiche:

• Relatività: Può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, in quanto posta a tutela del suo interesse di contraente debole [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1042/2016][Tribunale Ordinario Spoleto, sez. 1, sentenza n. 540/2016][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 893/2023]. Il costruttore non può in alcun modo avvalersene per sciogliersi dal vincolo contrattuale [Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1042/2016].
• Rilevabilità d’ufficio: La giurisprudenza ammette che tale nullità possa essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma solo se ciò opera a vantaggio dell’acquirente [Corte Di Appello Di Venezia, Sentenza n.1361 del 11 Luglio 2024].
• Inderogabilità: L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal decreto. L’art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. n. 122/2005 (introdotto nel 2014) stabilisce che “ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta” [Corte Cost., sentenza n. 32 del 21 febbraio 2018][Tribunale Ordinario Spoleto, sez. 1, sentenza n. 540/2016][Tribunale Ordinario Modena, sez. S1, sentenza n. 1036/2017]. Ciò impedisce sia una rinuncia preventiva nel contratto sia una rinuncia successiva, che si configurerebbe come una convalida di un contratto nullo, non ammessa per questo tipo di invalidità [Tribunale Ordinario Modena, sez. S1, sentenza n. 1036/2017].

La dottrina e la giurisprudenza hanno evidenziato la singolarità di questa fattispecie, che configura un’interferenza tra regole di comportamento (l’obbligo di prestare la garanzia) e regole di validità, dando vita a un’ipotesi di “nullità per inadempimento” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023].

 

LIMITI ALL’ESERCIZIO DELL’AZIONE DI NNULLITÀ: ABUSO DEL DIRITTO

Sebbene la nullità di protezione costituisca uno strumento di tutela molto forte, il suo esercizio non è incondizionato. La giurisprudenza di legittimità, in un orientamento ormai consolidato, ha posto dei limiti all’azione dell’acquirente, riconducendoli ai principi di buona fede oggettiva e al divieto di abuso del diritto [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024][Tribunale Ordinario Milano, sez. 4, sentenza n. 6854/2020]. Il discrimine fondamentale è rappresentato dall’ultimazione dell’immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la domanda di nullità per mancata fideiussione non può essere accolta se proposta quando i lavori sono già terminati e, nel frattempo, non si è manifestata l’insolvenza del costruttore né è stato altrimenti pregiudicato l’interesse dell’acquirente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024].

La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l’ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame [Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024].

La ratio di tale orientamento risiede nel fatto che la finalità della norma è proteggere l’acquirente dal rischio di perdere le somme anticipate durante la fase di costruzione. Una volta che l’immobile è stato ultimato, tale specifico rischio viene meno [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023][Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024]. Pertanto, invocare la nullità in questa fase successiva non risponderebbe più a un’esigenza di protezione, ma si tradurrebbe in un pretesto per sciogliersi da un contratto non più ritenuto conveniente, configurando un abuso del diritto [Corte Di Appello Di Roma, Sentenza n.5350 del 30 Luglio 2024][Tribunale Ordinario Milano, sez. 4, sentenza n. 6854/2020]. Tuttavia, l’azione di nullità rimane esperibile anche dopo l’ultimazione dei lavori in determinate circostanze, ad esempio se prima del completamento si sia già manifestata una situazione di crisi del venditore (come la trascrizione di un pignoramento sull’immobile) che pregiudica l’interesse dell’acquirente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 3817 del 08-02-2023].

 

NOVITÀ DEL CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA

Il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) ha ulteriormente rafforzato le tutele per l’acquirente, introducendo importanti modifiche al D.Lgs. n. 122/2005 [Tribunale Di Alessandria, Sentenza n.765 del 17 Ottobre 2024]. Tra le principali novità si segnalano:

1. Forma del Contratto: È stato introdotto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata [Tribunale Di Alessandria, Sentenza n.765 del 17 Ottobre 2024][Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 893/2023]. Ciò garantisce un controllo di legalità da parte del notaio, che è tenuto a verificare la presenza e la conformità della fideiussione [Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 893/2023].
2. Estensione della Garanzia: L’efficacia della fideiussione è stata estesa. Essa ora garantisce non solo la restituzione delle somme in caso di crisi del costruttore, ma anche l’adempimento dell’obbligo di quest’ultimo di consegnare, all’atto del trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei vizi dell’immobile (art. 4 D.Lgs. 122/2005) [Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, sentenza n. 893/2023].

 

ACQUISTO DI IMMOBILI DA COSTRUIRE: “NULLITÀ DI PROTEZIONE” PER MANCATA FIDEIUSSIONE

La nullità di protezione per mancata prestazione della fideiussione rappresenta una pietra angolare del sistema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. È uno strumento potente, concepito per riequilibrare un rapporto contrattuale strutturalmente sbilanciato. Tuttavia, la sua applicazione è stata temperata dalla giurisprudenza attraverso i principi di buona fede e di non abuso del diritto, che ne subordinano l’esercizio alla persistenza dell’interesse concreto per cui la protezione è stata accordata. L’evoluzione normativa, da ultimo con il Codice della crisi d’impresa, ha ulteriormente rafforzato questo impianto, accentuando i controlli formali e ampliando l’oggetto delle garanzie, in un continuo sforzo di bilanciamento tra la tutela del contraente debole e la certezza dei traffici giuridici.

 

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