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DI COSA SI TRATTA

Il procedimento di convalida di sfratto è un procedimento sommario speciale che consente al locatore il rilascio e la consegna dell’immobile in tempi brevi, in presenza di un contratto di locazione o in presenza di altro contratto espressamente previsto.

Tale istituto è disciplinato dagli artt. 657-669 del codice di procedura civile.

La legittimazione attiva spetta al locatore, che può non essere il proprietario, all’erede o al legatario e al comproprietario. La legittimazione passiva spetta invece al conduttore.

La legge prevede tre ipotesi di sfratto: licenza per finita locazione, sfratto per finita locazione e sfratto per morosità.

 

LA LICENZA E LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE – ART. 657 C.P.C.

La licenza per finita locazione rappresenta un’ipotesi di condanna in futuro: il locatore, prima della scadenza del contratto, intima il rilascio dell’immobile, manifestando così la volontà di non rinnovare il contratto, una volta scaduto, e di ottenere la disponibilità dell’immobile.

Il locatore quindi utilizza tale procedimento, ai sensi dell’art. 657 c.p.c. comma 1, al fine di ottenere una sentenza utilizzabile in futuro, qualora alla scadenza del contratto, il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile.

Viceversa, lo sfratto per finita locazione, può essere intimato dal locatore dopo la scadenza naturale del contratto.

 

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÁ – ART. 658 C.P.C.

Lo sfratto per morosità, disciplinato dall’art. 658 c.p.c., può essere intimato dal locatore in caso di mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze oppure qualora il conduttore ometta di pagare gli oneri accessori, per un importo che superi le due mensilità previste dal contratto di locazione (art. 5 l. 392/1978).

Con l’intimazione di sfratto per morosità può essere chiesta anche l’ingiunzione di pagamento per canoni scaduti e quelli in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto.

 

COMPETENZA E CITAZIONE

La competenza spetta al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, in modo inderogabile.

L’atto di citazione, ossia l’atto introduttivo del ricorso, ha come elemento centrale l’intimazione della licenza o dello sfratto e deve necessariamente contenere l’invito a comparire in udienza con l’avvertimento che, in caso contrario, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.

È importante sottolineare che la notifica dell’atto di citazione dev’essere effettuata al domicilio eletto del conduttore e che tra la notificazione e l’udienza devono correre solo 20 giorni liberi.

 

QUALI SITUAZIONI POSSONO VERIFICARSI

Nella prima udienza del procedimento per convalidare lo sfratto possono verificarsi diverse situazioni:

  • Qualora il conduttore non si presenti, o presentandosi non si opponga, il giudice convalida la licenza o lo sfratto, rendendolo esecutivo, mediante l’apposizione della formula esecutiva. Dopo 30 giorni dall’apposizione della formula è possibile eseguire lo sfratto.
  • Qualora l’intimato compaia e chieda un termine di grazia, ossia di poter pagare in un lasso di tempo non superiore ai 90 giorni in caso di comprovate difficoltà, ovvero di 120 in caso di condizioni precarie economiche sorte dopo la stipula del contratto, il giudice può accogliere tale richiesta. Se l’intimato paga nel termine concessogli, il procedimento si estingue.
  • L’intimato può opporsi presentando eccezioni: se fondate su prova scritta o gravi motivi, il giudice deve rigettare la richiesta di rilascio, se invece non sono fondate su prova scritta e non ricorrono gravi motivi, il giudice emetterà un’ordinanza di rilascio con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.
  • Se è intimato lo sfratto per morosità e il convenuto nega la propria inadempienza, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa in un termine di 20 giorni. Qualora il convenuto non adempia, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
  • Qualora sia stata presentata opposizione o contestazione sull’ammontare dei canoni, il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, ossia prende avvio la fase di merito del rito locatizio, previa ordinanza di mutamento di rito.

 

OPPOSIZIONE DOPO LA CONVALIDA

Ai sensi dell’art. 668 del codice di rito, se l’intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell’intimato, questi può farvi opposizione provando di non aver avuto conoscenza del procedimento. Il termine per opporsi è di 10 giorni, trascorsi i quali l’opposizione non è più ammessa.

 

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Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.

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