SERVITÙ DI PASSAGGIO: ANALISI

La servitù di passaggio rappresenta una delle figure più antiche e rilevanti nell’ambito dei diritti reali di godimento su cosa altrui. Essa incide profondamente sul diritto di proprietà, bilanciando le esigenze di accesso e utilizzo di un fondo con il sacrificio imposto a un altro. La sua disciplina, contenuta principalmente nel Codice Civile, è il risultato di una stratificazione storica che affonda le radici nel diritto romano [Conclusioni dell’avvocato generale Trstenjak del 3 febbraio 2009. ] e che continua a essere oggetto di un’intensa elaborazione giurisprudenziale.

NOZIONE E CARATTERI FONDAMENTALI DELLA SERVITÙ PREDIALE

Per comprendere appieno la servitù di passaggio, è necessario inquadrarla nella categoria generale delle servitù prediali. L’articolo 1027 del Codice Civile definisce la servitù prediale come “il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Da questa definizione emergono i caratteri essenziali del diritto:

• Realità: La servitù è un diritto reale (ius in re aliena), che inerisce direttamente alla cosa (il fondo) e non alla persona del proprietario. Questo implica un rapporto immediato tra il titolare del diritto e la res, senza la necessità di intermediazione da parte di altri soggetti [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024]. Tale carattere conferisce al diritto di servitù l’opponibilità erga omnes, ossia la possibilità di farlo valere nei confronti di chiunque [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024].
• Predialità o Inerenza: Il diritto è intrinsecamente legato ai fondi, tanto da essere considerato una qualitas fundi (una qualità del fondo) [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. U, N. 3925 del 13-02-2024]. È una qualità positiva per il fondo dominante (quello che trae vantaggio) e negativa per il fondo servente (quello su cui grava il peso). Questa inerenza è bilaterale e rende la servitù inseparabile dai fondi cui accede [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 22198 del 05-09-2019][Cass. Civ., Sez. 5, N. 22200 del 05-09-2019]. Di conseguenza, la servitù non può essere ceduta o trasferita separatamente dalla proprietà del fondo e si trasferisce automaticamente con esso, anche se non espressamente menzionata nell’atto di trasferimento [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 22200 del 05-09-2019].
• Utilitas: Il peso imposto al fondo servente deve tradursi in un’utilità oggettiva per il fondo dominante [Tribunale di Pesaro – Sezione Prima – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 582][Cass. Civ., Sez. U, N. 3925 del 13-02-2024]. L’utilità non deve essere un mero vantaggio personale del proprietario, ma deve incrementare l’utilizzazione del fondo dominante in base alla sua natura e destinazione [Cass. Civ., Sez. U, N. 3925 del 13-02-2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 22198 del 05-09-2019]. L’art. 1028 c.c. precisa che l’utilità può consistere anche nella “maggiore comodità o amenità del fondo dominante” [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 22198 del 05-09-2019].
• Altruità dei Fondi: I fondi, dominante e servente, devono appartenere a proprietari diversi (nemini res sua servit) [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Cass. Civ., Sez. U, N. 3925 del 13-02-2024].

La servitù di passaggio è una species del genus delle servitù prediali, il cui contenuto specifico consiste nel diritto del proprietario del fondo dominante di transitare sul fondo servente per accedere al proprio [Tribunale di Pesaro – Sezione Prima – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 582].

 

MODI DI COSTITUZIONE DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO

L’articolo 1031 del Codice Civile elenca i modi di costituzione delle servitù: coattivamente, volontariamente, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

SERVITÙ VOLONTARIE

Le servitù volontarie nascono da un atto di autonomia privata. I modi principali sono:

• Contratto: È il modo più comune. Ai sensi dell’art. 1350, n. 4, c.c., il contratto che costituisce una servitù deve avere la forma scritta a pena di nullità (ad substantiam) [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024]. Per la sua validità, non sono necessarie formule sacramentali, ma è indispensabile che l’atto individui con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l’oggetto della servitù [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024]. Le cosiddette “clausole di stile”, che fanno generico riferimento a servitù attive e passive esistenti, sono considerate inefficaci a costituire un nuovo diritto [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024].
• Testamento: La servitù può essere costituita anche tramite una disposizione testamentaria [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

USUCAPIONE

L’acquisto per usucapione è possibile solo per le servitù apparenti. Una servitù è considerata apparente quando esistono opere visibili e permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio, che rivelano in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario Bolzano Bozen, sez. S1, sentenza n. 342/2020][Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.81 del 22 Aprile 2025][Tribunale di Siracusa – Sezione SECONDA – Sentenza 16 luglio 2025, n. 1167]. Per l’usucapione di una servitù di passaggio, non è sufficiente la mera esistenza di una strada o di un sentiero. È necessario un “quid pluris”, ovvero un elemento che dimostri la specifica destinazione di tali opere all’esercizio della servitù a vantaggio del fondo dominante [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario Bolzano Bozen, sez. S1, sentenza n. 342/2020][Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.81 del 22 Aprile 2025][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023]. Chi intende far valere l’usucapione deve provare un possesso pubblico, pacifico, continuo e ininterrotto per almeno vent’anni (per l’usucapione ordinaria) [Tribunale di Pesaro – Sezione Prima – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 582].

DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA

L’articolo 1062 c.c. disciplina questo particolare modo di costituzione, che si verifica quando due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, il quale ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024]. I presupposti sono:

1. L’originaria appartenenza dei due fondi (o di due porzioni dello stesso fondo) a un unico proprietario [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 564 del 09-01-2026].
2. La presenza di opere visibili e permanenti (requisito dell’apparenza) che configurano una situazione di asservimento di un fondo all’altro, create dall’unico originario proprietario [Cass. Civ., Sez. 2, N. 564 del 09-01-2026][Cass. Civ., Sez. 2, N. 4195 del 15-02-2024][Tribunale di Siracusa – Sezione SECONDA – Sentenza 16 luglio 2025, n. 1167].
3. La cessazione dell’unica proprietà (ad esempio per vendita, divisione o anche per usucapione di una delle parti da parte di un terzo [Tribunale di Tivoli – Sentenza 26 febbraio 2025, n. 213]).
4. L’assenza, nell’atto che determina la separazione dei fondi, di una disposizione contraria alla costituzione della servitù [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021]. Il silenzio delle parti nell’atto di divisione è un elemento costitutivo della fattispecie [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024].

La prova di tali presupposti può essere fornita con ogni mezzo, inclusa la testimonianza [Cass. Civ., Sez. 2, N. 564 del 09-01-2026].

SERVITÙ COATTIVE

Le servitù coattive sono imposte dalla legge in presenza di determinate condizioni di necessità, a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente. Il proprietario del fondo che si trova nelle condizioni previste dalla legge ha un diritto potestativo a ottenere la costituzione della servitù, che può avvenire tramite contratto, o, in mancanza di accordo, tramite sentenza costitutiva del giudice [Cass. Civ., Sez. 2, N. 30274 del 25-11-2024][Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023].

• Passaggio Coattivo per Interclusione (art. 1051 c.c.): È il caso più emblematico. Spetta al proprietario il cui fondo è circondato da fondi altrui e non ha accesso alla via pubblica [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’interclusione può essere:
  • Assoluta: Il fondo è totalmente privo di accesso alla via pubblica [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763].
  • Relativa: Un accesso esiste, ma non è possibile procurarselo “senza eccessivo dispendio o disagio” [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La giurisprudenza ha chiarito che l’interclusione relativa sussiste anche quando un accesso esistente sia impraticabile o insufficiente a soddisfare le esigenze di un “conveniente uso del proprio fondo” [Tribunale di Trapani – Sezione unica – Sentenza 23 giugno 2025, n. 432].

  La legge stabilisce criteri precisi per la localizzazione del passaggio: deve essere stabilito nella parte in cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763][Cass. Civ., Sez. 2, N. 29579 del 22-10-2021][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Questi due criteri devono essere contemperati dal giudice, applicando il principio del “minimo mezzo” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 29579 del 22-10-2021]. È sempre dovuta un’indennità al proprietario del fondo servente, proporzionata al danno cagionato dal passaggio [Tribunale di Trapani – Sezione unica – Sentenza 23 giugno 2025, n. 432][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’art. 1051 c.c. esclude da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

• Ampliamento Coattivo (art. 1051, co. 3, c.c.): Il proprietario che ha già un passaggio su fondo altrui può chiederne l’ampliamento per il transito di veicoli, anche a trazione meccanica, se ciò è necessario per la coltivazione e il conveniente uso del fondo [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Passaggio Coattivo a Favore di Fondo non Intercluso (art. 1052 c.c.): Anche se un fondo ha un accesso alla via pubblica, è possibile ottenere una servitù coattiva se tale accesso è “inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. In questo caso, la concessione è subordinata al riconoscimento da parte del giudice che la domanda risponda “alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La Corte Costituzionale ha esteso l’applicazione di questa norma anche alle esigenze abitative, in un’ottica di bilanciamento tra il diritto di proprietà e la sua funzione sociale.

È importante notare che una servitù, pur costituita per contratto, può avere natura coattiva se, al momento della stipula, sussistevano i presupposti di legge per la sua imposizione (es. l’interclusione) [Tribunale di Siracusa – Sezione Seconda – Sentenza 22 settembre 2025, n. 1386][Tribunale di Velletri – Sezione PRIMA – Sentenza 11 luglio 2025, n. 1499][Cass. Civ., Sez. 2, N. 30274 del 25-11-2024][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023]. In tal caso, si presume la natura coattiva, salvo che dall’atto non emerga in modo inequivocabile l’intento delle parti di assoggettarla al regime delle servitù volontarie [Tribunale di Siracusa – Sezione Seconda – Sentenza 22 settembre 2025, n. 1386][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023]. Questa distinzione è fondamentale, perché solo le servitù coattive sono soggette alla causa di estinzione per cessata necessità [Tribunale di Siracusa – Sezione Seconda – Sentenza 22 settembre 2025, n. 1386][Tribunale di Velletri – Sezione PRIMA – Sentenza 11 luglio 2025, n. 1499].

 

ESERCIZIO, TUTELA ED ESTINZIONE

ESERCIZIO DELLA SERVITÙ

L’estensione e le modalità di esercizio della servitù sono regolate in primo luogo dal titolo costitutivo (contratto, testamento) [Tribunale Ordinario Patti, sez. S1, sentenza n. 263/2020]. In mancanza di previsioni specifiche, si applica il principio secondo cui la servitù deve essere esercitata in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio possibile per il fondo servente (art. 1065 c.c.) [Tribunale Ordinario Patti, sez. S1, sentenza n. 263/2020][Tribunale Ordinario Bolzano Bozen, sez. S1, sentenza n. 342/2020]. Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna opera che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo [Tribunale Ordinario Patti, sez. S1, sentenza n. 263/2020]. Ad esempio, può recintare il proprio fondo, ma deve consegnare al proprietario del fondo dominante le chiavi del cancello per consentirgli l’accesso [Tribunale Ordinario Patti, sez. S1, sentenza n. 263/2020][Tribunale di Verbania, Sentenza n.264 del 18 maggio 2024].

TRASFERIMENTO DELLA SERVITÙ IN LUOGO DIVERSO

Ai sensi dell’art. 1068 c.c., il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in un luogo diverso da quello originariamente stabilito. Tuttavia, può offrire un luogo alternativo, ugualmente comodo, se l’esercizio originario è diventato per lui più gravoso o gli impedisce di eseguire lavori, riparazioni o miglioramenti [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

ESTINZIONE DELLA SERVITÙ

La servitù di passaggio si estingue per:

• Confusione: Quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante e del fondo servente [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763].
• Prescrizione per non uso ventennale: Se la servitù non viene esercitata per vent’anni, il diritto si estingue [Tribunale Di Genova, Sentenza n.3053 del 22 Novembre 2024][Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. È importante sottolineare che, per interrompere il termine di prescrizione, non è sufficiente un atto stragiudiziale come una diffida, ma è necessaria la proposizione di una domanda giudiziale [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763].
• Cessazione dell’interclusione (art. 1055 c.c.): Causa di estinzione tipica delle servitù coattive (anche se costituite per contratto). Se il passaggio cessa di essere necessario (ad esempio, per l’apertura di una nuova via pubblica), la servitù può essere soppressa su istanza di una delle parti [Tribunale di Siracusa – Sezione Seconda – Sentenza 22 settembre 2025, n. 1386][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’estinzione non è automatica, ma richiede una sentenza costitutiva del giudice [Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023]. L’onere di provare la cessata necessità grava su chi la chiede [Tribunale di Velletri – Sezione PRIMA – Sentenza 11 luglio 2025, n. 1499].

 

QUESTIONI PARTICOLARI E GIURISPRUDENZA RILEVANTE

• Servitù di Parcheggio: A lungo dibattuta, la possibilità di costituire una servitù di parcheggio è stata ammessa dalle Sezioni Unite della Cassazione. Tuttavia, essa deve rispettare rigorosi requisiti di realitas, specificità e localizzazione. Non è ammissibile una servitù generica che consenta di parcheggiare indiscriminatamente su tutta l’area del fondo servente, poiché ciò svuoterebbe di contenuto il diritto di proprietà di quest’ultimo [Cass. Civ., Sez. U, N. 3925 del 13-02-2024].
• Litisconsorzio Necessario: In caso di fondo intercluso circondato da più fondi appartenenti a diversi proprietari, l’azione per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio deve essere promossa nei confronti di tutti i proprietari dei fondi intercludenti. Si configura, infatti, un’ipotesi di litisconsorzio necessario [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27661 del 16-10-2025].

 

DOMANDE FREQUENTI SULLA SERVITÙ DI PASSAGGIO – FAQ

CHE COS’È UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO?

La servitù di passaggio è un diritto reale che consiste nel peso imposto su un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante), appartenente a un diverso proprietario [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. In concreto, conferisce al proprietario del fondo dominante il diritto di transitare attraverso il fondo servente per accedere alla propria proprietà [Tribunale di Pesaro – Sezione Prima – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 582][Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023].

COME SI COSTITUISCE UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO?

Secondo l’articolo 1031 del Codice Civile, una servitù può essere costituita in diversi modi [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]:

• Volontariamente: tramite contratto (che richiede la forma scritta [Tribunale Di Trani, Sentenza n.1328 del 20 Settembre 2024]) o testamento [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Coattivamente: imposta dalla legge e, in mancanza di accordo, costituita con sentenza del giudice, quando sussistono specifici presupposti di necessità, come l’interclusione del fondo [Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Per usucapione: attraverso il possesso continuato per vent’anni, a condizione che la servitù sia “apparente”, cioè caratterizzata da opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio [Tribunale di Pesaro – Sezione Prima – Sentenza 29 ottobre 2025, n. 582][Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.81 del 22 Aprile 2025].
• Per destinazione del padre di famiglia: quando due fondi, originariamente appartenenti a un unico proprietario, vengono divisi, e lo stato dei luoghi preesistente configura di fatto una servitù a vantaggio di uno e a carico dell’altro, in presenza di opere apparenti [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024][Tribunale di Siracusa – Sezione SECONDA – Sentenza 16 luglio 2025, n. 1167].

COS’È UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO COATTIVA E QUANDO SPETTA?

È una servitù imposta per legge per rispondere a un’esigenza di necessità. Il caso principale è quello del “passaggio coattivo” previsto dall’art. 1051 c.c., che spetta al proprietario di un fondo “intercluso”, ovvero circondato da fondi altrui e privo di un accesso alla via pubblica [Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’interclusione può essere “assoluta” (mancanza totale di accesso) o “relativa” (l’accesso esistente è inadatto o procurabile solo con eccessivo dispendio o disagio) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

IL MIO FONDO NON È INTERCLUSO, MA L’ACCESSO È SCOMODO. POSSO OTTENERE UNA SERVITÙ?

Sì, in determinate circostanze. L’articolo 1052 c.c. prevede che si possa ottenere un passaggio coattivo anche se il fondo ha già un accesso alla via pubblica, qualora questo sia “inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non possa essere ampliato”. La concessione, tuttavia, è subordinata alla valutazione del giudice, che deve riconoscere che la domanda risponda a “esigenze dell’agricoltura o dell’industria” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262], o, secondo l’interpretazione estensiva della giurisprudenza, anche a esigenze abitative [Tribunale Ordinario Bolzano Bozen, sez. S1, sentenza n. 342/2020].

COME SI ACQUISTA UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO PER USUCAPIONE?

L’acquisto per usucapione è possibile solo per le servitù “apparenti”, cioè quelle per cui esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (art. 1061 c.c.) [Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.81 del 22 Aprile 2025][Tribunale di Siracusa – Sezione SECONDA – Sentenza 16 luglio 2025, n. 1167]. Per una servitù di passaggio, non è sufficiente la semplice esistenza di un sentiero o di una strada. È necessario un “quid pluris”, ossia un elemento che dimostri in modo non equivoco che tali opere sono state realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso quello servente [Corte Di Appello Di Trento, Sentenza n.81 del 22 Aprile 2025][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023].

COSA SIGNIFICA “COSTITUZIONE PER DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA”?

Questo modo di costituzione (art. 1062 c.c.) si verifica automaticamente quando un unico proprietario crea una situazione di asservimento tra due parti del suo fondo (o tra due fondi distinti) mediante opere visibili e permanenti e, successivamente, i due fondi cessano di appartenergli (ad esempio, per vendita o divisione), senza che nell’atto di separazione sia inserita una clausola contraria alla servitù [Tribunale di Padova, Sentenza n.526 del 1 marzo 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 564 del 09-01-2026][Tribunale di Siracusa – Sezione SECONDA – Sentenza 16 luglio 2025, n. 1167].

UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO SI PUÒ ESTINGUERE? QUALI SONO LE CAUSE?

Sì, le principali cause di estinzione sono:

• Confusione: quando la proprietà del fondo dominante e di quello servente si riuniscono nella stessa persona [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763].
• Prescrizione per non uso ventennale: se la servitù non viene esercitata per un periodo ininterrotto di vent’anni [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Cessazione della necessità: per le sole servitù coattive, se il passaggio cessa di essere necessario (es. apertura di una nuova strada pubblica), la servitù può essere soppressa su richiesta di una delle parti [Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

COSA SUCCEDE SE NON USO LA SERVITÙ PER MOLTO TEMPO?

La servitù si estingue per prescrizione se non viene utilizzata per vent’anni (art. 1073 c.c.) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che, essendo la servitù di passaggio per sua natura discontinua, anche un esercizio sporadico o occasionale è sufficiente a impedire la prescrizione [Tribunale di Verbania, Sentenza n.264 del 18 maggio 2024]. Per interrompere il termine di prescrizione non è sufficiente una diffida stragiudiziale, ma è necessaria la proposizione di una domanda giudiziale [Tribunale di Trapani – Sentenza 13 novembre 2025, n. 763].

LA SERVITÙ COATTIVA SI ESTINGUE SE IL MIO FONDO NON È PIÙ INTERCLUSO?

Il venir meno dell’interclusione (o della necessità) non comporta l’estinzione automatica della servitù coattiva. L’articolo 1055 c.c. stabilisce che la servitù “può essere soppressa” su istanza del proprietario di uno dei due fondi [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Ciò richiede una sentenza costitutiva del giudice, che accerti la cessata necessità [Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 116/2021][Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 831/2023][Tribunale Ordinario L’Aquila, sez. 1, sentenza n. 238/2023].

IL PROPRIETARIO DEL FONDO SERVENTE PUÒ CHIUDERE IL PASSAGGIO CON UN CANCELLO?

Sì, il proprietario del fondo servente ha il diritto di recintare la sua proprietà. Tuttavia, non può compiere opere che rendano più incomodo l’esercizio della servitù. Pertanto, se installa un cancello, deve fornire al proprietario del fondo dominante le chiavi o altro strumento idoneo (es. telecomando) per consentirgli l’accesso in ogni momento [Tribunale Ordinario Patti, sez. S1, sentenza n. 263/2020][Tribunale di Verbania, Sentenza n.264 del 18 maggio 2024].

È POSSIBILE SPOSTARE IL TRACCIATO DELLA SERVITÙ?

Di norma, il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in un luogo diverso. Tuttavia, l’art. 1068 c.c. prevede due eccezioni:

1. Il proprietario del fondo servente può offrire un luogo alternativo ugualmente comodo se l’esercizio originario è diventato per lui più gravoso o gli impedisce di fare lavori o miglioramenti.
2. Anche il proprietario del fondo dominante può chiedere lo spostamento se prova che ciò gli arreca un notevole vantaggio senza recare danno al fondo servente [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

SE IL MIO FONDO È CIRCONDATO DA PIÙ PROPRIETÀ, CONTRO CHI DEVO AGIRE PER OTTENERE IL PASSAGGIO COATTIVO?

In questo caso, l’azione per la costituzione della servitù coattiva deve essere promossa nei confronti di tutti i proprietari dei fondi che circondano quello intercluso. La giurisprudenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha stabilito che si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché la scelta del percorso più breve e di minor danno richiede una valutazione comparativa di tutte le possibili alternative [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27661 del 16-10-2025].

L’ESENZIONE PER CASE, CORTILI E GIARDINI È ASSOLUTA?

No. L’art. 1051, comma 4, c.c. stabilisce che case, cortili, giardini e aie ad esse attinenti sono esenti dalla servitù di passaggio coattivo [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Tuttavia, la giurisprudenza interpreta questa norma non come un’esenzione assoluta, ma come un criterio di scelta preferenziale. Se non esistono percorsi alternativi praticabili per superare l’interclusione, la tutela dell’integrità di queste aree è considerata recessiva rispetto alla necessità di accesso al fondo [Tribunale Di Perugia, Sentenza n.1476 del 31 Ottobre 2024].

 

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