RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: OBBLIGHI DI CONTROLLO E DOVERE DI CONSIGLIO NELLA COMPRAVENDITA

La figura del notaio, nell’ambito di una compravendita immobiliare, assume un ruolo di centrale importanza che trascende la mera funzione di certificatore della volontà delle parti. La giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, ha progressivamente delineato un quadro di responsabilità del notaio professionale sempre più articolato, fondato su un’interpretazione estensiva dei doveri di diligenza, controllo e consiglio. L’opera del notaio non si esaurisce, infatti, nella redazione e autenticazione dell’atto, ma si estende a tutte le attività preparatorie e successive necessarie a garantire la serietà, la certezza giuridica e il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti [Cass. Civ., Sez. 3, N. 31936 del 16-11-2023][Cass. Civ., Sez. 3, N. 21775 del 29-08-2019].

NATURA DELL’OBBLIGAZIONE NOTARILE

L’incarico conferito al notaio si configura come un contratto di prestazione d’opera intellettuale, la cui diligenza nell’adempimento deve essere valutata con riguardo alla natura dell’attività esercitata, secondo il parametro qualificato dell’art. 1176, comma 2, del Codice Civile [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Ordinario Reggio Emilia, sez. S2, sentenza n. 196/2020]. Sebbene si tratti di un’obbligazione di mezzi e non di risultato, la giurisprudenza consolidata impone al professionista un comportamento attivo e propositivo, finalizzato a tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte [Tribunale Ordinario Siracusa, sez. 2, sentenza n. 508/2022]. La Suprema Corte ha chiarito che la prestazione del notaio non può essere circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto. Essa si estende a:

[…] tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico del contratto stipulato tra le parti, con la conseguenza che l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità [Corte Di Appello Di Firenze, Sentenza n.301 del 18 Febbraio 2025][Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 2358/2023].

Questa responsabilità contrattuale sorge dall’inadempimento degli obblighi che derivano dal rapporto privatistico di prestazione d’opera professionale e dalle norme che lo disciplinano [Cass. Civ., Sez. 3, N. 31936 del 16-11-2023].

OBBLIGHI DI CONTROLLO: VISURE IPOTECARIE E CATASTALI

Uno dei doveri fondamentali del notaio incaricato di una compravendita immobiliare è quello di effettuare le visure ipotecarie e catastali. Tale attività è essenziale per individuare con esattezza il bene oggetto del contratto e, soprattutto, per verificarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, come ipoteche, pignoramenti o altre formalità che potrebbero comprometterne la commerciabilità o il pacifico godimento da parte dell’acquirente [Tribunale di Varese, Sentenza n.1441 del 20 dicembre 2023][Cass. Civ., Sez. 3, N. 21775 del 29-08-2019]. La giurisprudenza è granitica nell’affermare che questo obbligo sorge immediatamente con il conferimento dell’incarico e deve essere adempiuto fino al momento della stipula, coprendo il periodo utile del ventennio precedente [Tribunale Ordinario Civitavecchia, sez. 1, sentenza n. 1251/2016]. L’omissione di tali verifiche integra un’ipotesi di responsabilità professionale per inadempimento [Tribunale di Cagliari, Sentenza n.2593 del 11 dicembre 2024][Tribunale Di Sciacca, Sentenza n.393 del 26 Luglio 2024].

ESONERO DALLE VISURE

Le parti possono, con un’espressa clausola inserita nell’atto, esonerare il notaio dall’effettuare le visure. Tuttavia, tale clausola non è considerata una mera formula di stile e deve essere giustificata da esigenze concrete e specifiche dei contraenti [Tribunale di Cagliari, Sentenza n.2593 del 11 dicembre 2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 10474 del 31-03-2022]. La giurisprudenza ha precisato che, anche in presenza di un esonero, la responsabilità del notaio non è automaticamente esclusa. Infatti, se il professionista ha conoscenza o anche solo il sospetto dell’esistenza di una formalità pregiudizievole, è comunque tenuto a informare le parti, in virtù dei doveri di diligenza qualificata e buona fede che governano la sua prestazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10474 del 31-03-2022][Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 19749/2018]. La semplice dichiarazione del venditore circa la libertà del bene non è sufficiente a esentare il notaio dai suoi obblighi di accertamento [Tribunale Di Sciacca, Sentenza n.393 del 26 Luglio 2024].

LIMITI AL DOVERE DI CONTROLLO: REGOLARITÀ URBANISTICA

È importante sottolineare che, secondo un orientamento consolidato, non sussiste un obbligo giuridico per il notaio di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile. Il suo compito si limita, in questo ambito, a un controllo sulla regolarità formale della documentazione prodotta dalle parti e sulla presenza nell’atto delle menzioni richieste dalla legge, salvo che non gli sia stato conferito uno specifico incarico in tal senso [Tribunale di Varese, Sentenza n.1441 del 20 dicembre 2023][Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 2358/2023].

DOVERE DI CONSIGLIO: CONTENUTO E PORTATA

Oltre ai controlli tecnici, sul notaio grava un fondamentale “dovere di consiglio”, di matrice prevalentemente giurisprudenziale, che costituisce contenuto essenziale della sua prestazione professionale [Corte Di Appello Di Firenze, Sentenza n.301 del 18 Febbraio 2025][Tribunale Ordinario Siracusa, sez. 2, sentenza n. 508/2022][Cass. Civ., Sez. 3, N. 7185 del 04-03-2022]. Questo dovere si fonda sulle clausole generali di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.) e impone al notaio di compiere tutto quanto sia utile e necessario alla salvaguardia degli interessi delle parti, specialmente di quella meno esperta [Cass. Civ., Sez. 3, N. 31936 del 16-11-2023][Cass. Civ., Sez. 3, N. 23718 del 03-08-2023]. La Corte di Cassazione ha specificato che:

[…] il dovere di consiglio ha per oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa poi risultare inefficace [Tribunale Ordinario Siracusa, sez. 2, sentenza n. 508/2022][Cass. Civ., Sez. 3, N. 7185 del 04-03-2022].

Questo dovere si articola in diverse direzioni:

1. Informazione: Il notaio deve informare le parti su tutte le possibili conseguenze giuridiche e fiscali della prestazione richiesta, anche proponendo soluzioni alternative rispetto alla loro volontà iniziale, se più adeguate a raggiungere lo scopo prefissato [Corte Di Appello Di Firenze, Sentenza n.301 del 18 Febbraio 2025][Tribunale di Cagliari, Sentenza n.2593 del 11 dicembre 2024]. Ciò include, ad esempio, l’obbligo di avvertire l’acquirente dei rischi derivanti da un titolo di provenienza non definitivo, come una sentenza di usucapione di primo grado non ancora passata in giudicato [Cass. Civ., Sez. 3, N. 7283 del 16-03-2021].
2. Consulenza Fiscale: Il notaio è tenuto a consigliare le parti sul regime fiscale più favorevole applicabile all’atto, svolgendo, se necessario, un’adeguata ricerca normativa. La mancata informazione su possibili agevolazioni fiscali può comportare una sua responsabilità per il danno subito dal cliente [Tribunale di Firenze, Sentenza n.1827 del 6 giugno 2024][Corte di Appello di Bologna, Sentenza n.2613 del 4 dicembre 2023][Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 19749/2018].
3. Dissuasione: In situazioni di particolare rischio, il dovere di consiglio può evolvere in un vero e proprio obbligo di dissuasione, ovvero l’avvertire le parti sconsigliandole dal concludere un’operazione che potrebbe rivelarsi pregiudizievole [Cass. Civ., Sez. 3, N. 7185 del 04-03-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 10474 del 31-03-2022]. Un esempio emblematico è il caso in cui il notaio, dopo aver rogato un preliminare, si trovi a rogare un atto successivo con cui lo stesso promittente venditore aliena a terzi il bene promesso, rendendo di fatto impossibile l’adempimento del preliminare. In tale circostanza, il dovere di protezione verso il promissario acquirente impone al notaio di agire per salvaguardarne gli interessi [Cass. Civ., Sez. 3, N. 31936 del 16-11-2023].
4. Controllo di Legalità: Il notaio deve svolgere un’attività di controllo sulla legalità dell’atto, accertandone i presupposti affinché questo raggiunga e conservi il suo effetto tipico [Corte d’Appello Trento, sez. S7, sentenza n. 257/2017]. Questo può includere la verifica della validità di una rinuncia a un diritto di prelazione, controllando che sia stata preceduta da una corretta denuntiatio scritta [Corte d’Appello Trento, sez. S7, sentenza n. 257/2017].

LIMITI AL DOVERE DI CONSIGLIO

Il dovere di consiglio non è illimitato. Non si estende fino a comprendere valutazioni sulla convenienza economica dell’operazione, che rimane di esclusiva competenza delle parti [Tribunale di Firenze, Sentenza n.1827 del 6 giugno 2024]. Inoltre, la responsabilità del notaio deve essere valutata ex ante, sulla base delle circostanze note o prevedibili al momento del rogito, e non può fondarsi su eventi futuri e meramente ipotetici [Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 2358/2023].

RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO

L’evoluzione giurisprudenziale ha trasformato il notaio da passivo registratore della volontà delle parti a garante attivo della sicurezza e dell’efficacia delle transazioni immobiliari. La sua responsabilità professionale si fonda su un elevato standard di diligenza che impone non solo controlli tecnici approfonditi, come le visure ipotecarie, ma anche un penetrante dovere di consiglio, informazione e, talvolta, dissuasione. L’acquirente che si rivolge a un notaio lo fa nella ragionevole presunzione che il professionista abbia compiuto tutte le verifiche necessarie a garantire un acquisto sicuro e conforme agli scopi voluti [Tribunale Ordinario Roma, sez. 13, sentenza n. 19749/2018]. La mancata osservanza di questi obblighi complessi espone il notaio a una responsabilità contrattuale per i danni cagionati, a conferma della delicatezza e della rilevanza pubblicistica della sua funzione.

****

Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.

Per conoscere i servizi che si offrono, di seguito il link alla pagina relativa al diritto immobiliare.

Foto Agenzia Liverani