NUDA PROPRIETÀ: ANALISI COMPLETA DI UN DIRITTO REALE COMPLESSO

La nuda proprietà rappresenta una delle figure più interessanti e complesse del diritto civile italiano, incarnando il principio della “elasticità del dominio”. Sebbene il Codice Civile non la definisca come un diritto autonomo, la sua esistenza e le sue implicazioni pratiche sono profondamente radicate nell’ordinamento, trovando applicazione in svariati contesti, dalla pianificazione successoria alla materia fiscale e locatizia.

NOZIONE E NATURA GIURIDICA DELLA NUDA PROPRIETÀ

Il concetto di nuda proprietà non può essere compreso se non in relazione al suo complementare: il diritto di usufrutto. La proprietà piena è la sintesi di tre facoltà fondamentali: il diritto di usare la cosa (ius utendi), il diritto di goderne i frutti (ius fruendi) e il diritto di disporne (ius abutendi). Quando su un bene viene costituito un diritto di usufrutto, il proprietario si spoglia temporaneamente delle facoltà di uso e di godimento, che vengono trasferite all’usufruttuario, conservando per sé solo la facoltà di disposizione e la “nuda” titolarità del bene. La giurisprudenza ha chiarito che la nuda proprietà non è un diritto reale distinto dalla proprietà, ma è la proprietà stessa in uno stato di compressione, a causa della coesistenza di un diritto reale minore (l’usufrutto) [Tribunale di Roma, Sentenza n.2836 del 13 febbraio 2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 1254 del 18-01-2019]. Come affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, il concetto è di origine dottrinale e serve a descrivere la situazione della proprietà gravata da usufrutto [Tribunale di Roma, Sentenza n.2836 del 13 febbraio 2024].

«il codice civile non conosce la c.d. “nuda proprietà” come diritto distinto dalla proprietà: i suoi tratti contenutistici sono desunti, infatti, dal combinato disposto delle norme in tema di proprietà e di quelle in tema di usufrutto, ossia in via di mera sottrazione, dal contenuto del primo, dei poteri e delle facoltà che formano il contenuto del secondo» [Tribunale di Roma, Sentenza n.2836 del 13 febbraio 2024].

Il nudo proprietario, pertanto, rimane titolare di un diritto reale assoluto, destinato a riespandersi e a tornare “pieno” al momento dell’estinzione dell’usufrutto, in virtù del principio di elasticità del dominio [Cass. Civ., Sez. 3, N. 1254 del 18-01-2019]. Questo consolidamento avviene automaticamente (ope legis), senza la necessità di alcun atto giuridico di ritrasferimento o riappropriazione [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009].

 

COSTITUZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ

La nuda proprietà sorge contestualmente alla costituzione di un diritto di usufrutto, che, ai sensi dell’art. 978 c.c., può essere stabilito dalla legge, dalla volontà dell’uomo o per usucapione [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Le modalità più comuni di costituzione volontaria sono:

1. Contratto con riserva di usufrutto: Il pieno proprietario cede la nuda proprietà di un immobile, riservando per sé il diritto di usufrutto, solitamente per tutta la durata della propria vita. Questa è una delle forme più diffuse nella prassi, utilizzata spesso per anticipare la successione e garantire al contempo al disponente il diritto di abitare l’immobile.
2. Costituzione di usufrutto a favore di terzi: Il pieno proprietario costituisce, tramite contratto o testamento, un diritto di usufrutto a favore di un terzo, diventando così nudo proprietario [Tribunale Di Bari, Sentenza n.3681 del 29 Agosto 2024].
3. Legato di usufrutto: In ambito successorio, il testatore può disporre un legato di usufrutto su un bene a favore di un soggetto (legatario) e attribuire la nuda proprietà dello stesso bene a un altro soggetto (erede o altro legatario) [Tribunale Di Bari, Sentenza n.3681 del 29 Agosto 2024].

Un principio fondamentale è quello dell’alterità soggettiva: il nudo proprietario e l’usufruttuario devono essere soggetti giuridici distinti [Tribunale Di Bari, Sentenza n.3681 del 29 Agosto 2024][Tribunale Di Rovereto, Sentenza n.228 del 10 Luglio 2024]. Non è concepibile che il pieno proprietario costituisca un usufrutto a proprio favore, poiché il diritto si estinguerebbe immediatamente per consolidazione (confusione), ai sensi dell’art. 1014, n. 2, c.c. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

 

DIRITTI E OBBLIGHI DELLE PARTI

La coesistenza dei due diritti reali sullo stesso bene genera un complesso intreccio di diritti e doveri per il nudo proprietario e l’usufruttuario.

NUDO PRORIETARIO

• Diritti:
  • Disposizione del diritto: Può vendere, donare o ipotecare la nuda proprietà. L’acquirente subentrerà nella sua posizione, rimanendo vincolato al rispetto del diritto di usufrutto esistente.
  • Controllo sulla cosa: Ha il diritto di vigilare affinché l’usufruttuario non abusi del suo diritto, ad esempio alterando la destinazione economica del bene (art. 981 c.c.) o lasciandolo deteriorare per mancanza di manutenzione [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Ordinario Milano, sez. IB, sentenza n. 10198/2022][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
  • Consolidamento: Il suo diritto principale è l’aspettativa di veder consolidata la sua nuda proprietà in piena proprietà all’estinzione dell’usufrutto.
• Obblighi:
  • Riparazioni straordinarie: È tenuto a sostenere le spese per le riparazioni straordinarie, ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rifacimento di tetti, solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c.c.).
  • Imposte sulla proprietà: Gravano su di lui le imposte e i carichi che gravano sulla proprietà (ad es. contributi di miglioria), mentre l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle imposte sul reddito e dell’IMU, in quanto soggetto passivo titolare del diritto reale di godimento.
  • Non interferenza: Deve astenersi da qualsiasi atto che possa ledere o diminuire il diritto di godimento dell’usufruttuario.

USUFRUTTUARIO

• Diritti:
  • Godimento e possesso: Ha il diritto di godere della cosa e di conseguirne il possesso (art. 981 e 982 c.c.) [Tribunale Ordinario Milano, sez. IB, sentenza n. 10198/2022][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
  • Percezione dei frutti: Acquisisce tutti i frutti naturali e civili della cosa per la durata del suo diritto (es. canoni di locazione) [Risposta n. 30 del 12/02/2025].
  • Cessione del diritto: Può cedere il proprio diritto di usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, salvo divieto nel titolo costitutivo (art. 980 c.c.). La durata del diritto, tuttavia, rimane legata alla vita del primo usufruttuario [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
• Obblighi:
  • Rispetto della destinazione economica: Non può modificare la destinazione economica del bene [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Ordinario Milano, sez. IB, sentenza n. 10198/2022][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
  • Diligenza del buon padre di famiglia: Deve usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa (art. 1001 c.c.) [Tribunale Ordinario Milano, sez. IB, sentenza n. 10198/2022].
  • Inventario e garanzia: Salvo dispensa, è tenuto a fare l’inventario dei beni e a prestare idonea garanzia per assicurare l’adempimento dei suoi obblighi (art. 1002 c.c.) [Tribunale Ordinario Milano, sez. IB, sentenza n. 10198/2022].
  • Manutenzione ordinaria: È responsabile delle spese di manutenzione ordinaria e di amministrazione del bene (art. 1004 c.c.).
  • Restituzione: Al termine dell’usufrutto, deve restituire la cosa al nudo proprietario.

 

ESTINZIONE DELL’USUFRUTTO E CONSOLIDAMENTO DELLA PROPRIETÀ

L’usufrutto è un diritto essenzialmente temporaneo [Tribunale Di Napoli Nord, Sentenza n.896 del 7 Marzo 2025]. Le cause di estinzione sono elencate principalmente nell’art. 1014 c.c. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]:

• Morte dell’usufruttuario (o decorso del termine di 30 anni se persona giuridica).
• Prescrizione per non uso ventennale.
• Consolidamento (riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona).
• Totale perimento della cosa.
• Abuso del diritto da parte dell’usufruttuario.
• Rinuncia dell’usufruttuario.
• Scadenza del termine, se previsto.

Al verificarsi di una di queste cause, la compressione del diritto di proprietà cessa e il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario [Tribunale Di Novara, Sentenza n.257 del 21 Maggio 2025].

 

PROFILI APPLICATIVI E QUESTIONI GIURISPRUDENZIALI

NUDA PROPRIETÀ E IPOTECA

L’art. 2814 c.c. disciplina l’ipoteca sulla nuda proprietà, stabilendo che, una volta estinto l’usufrutto, l’ipoteca si estende alla piena proprietà [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. Questo rende la nuda proprietà un bene idoneo a fungere da garanzia reale. È importante notare, come chiarito dal Tribunale di Rovereto, che un pieno proprietario non può ipotecare la “sola” nuda proprietà, poiché tale diritto non esiste autonomamente in capo a lui. Per farlo, dovrebbe prima costituire un diritto di usufrutto a favore di un terzo, scindendo così la piena proprietà [Tribunale Di Rovereto, Sentenza n.228 del 10 Luglio 2024].

NUDA PROPRIETÀ ED EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA (ERP)

La titolarità della nuda proprietà è stata oggetto di contenzioso in materia di accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica. La giurisprudenza, inclusa la Corte di Cassazione, ha stabilito che la titolarità della nuda proprietà è ostativa al possesso del requisito della “impossidenza” richiesto da molte leggi regionali [Tribunale di Roma, Sentenza n.2836 del 13 febbraio 2024]. La ratio è che la nuda proprietà, pur compressa, costituisce un valore patrimoniale ed economico che entra a far parte del patrimonio del soggetto, rendendolo incompatibile con i benefici destinati alle categorie sociali meno protette [Tribunale di Roma, Sentenza n.2836 del 13 febbraio 2024].

NUDA PROPRIETÀ E PRELAZIONE DEL CONDUTTORE

Un’importante questione riguarda il diritto di prelazione e riscatto del conduttore di immobili ad uso non abitativo (L. 392/1978) in caso di trasferimento della sola nuda proprietà. La Corte di Cassazione ha adottato un’interpretazione estensiva e teleologica, affermando che la prelazione spetta anche in questo caso [Cass. Civ., Sez. 3, N. 1254 del 18-01-2019][Cass. Civ., Sez. 3, N. 1254 del 18-01-2019]. Ritenere il contrario consentirebbe al locatore-proprietario di eludere facilmente i diritti del conduttore attraverso la vendita separata e temporalmente sfasata della nuda proprietà e dell’usufrutto [Cass. Civ., Sez. 3, N. 1254 del 18-01-2019].

PROFILI FISCALI

• Imposte sui trasferimenti: In caso di cessione della nuda proprietà, la base imponibile per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore della piena proprietà diminuito del valore dell’usufrutto. Quest’ultimo è calcolato applicando dei coefficienti stabiliti per legge, che variano in base all’età dell’usufruttuario [Circolare n. 18/E del 29/05/2013][Risposta n. 30 del 12/02/2025].
• Imposte sui redditi e IMU: Come già accennato, il reddito generato dall’immobile è imputato all’usufruttuario, che è anche il soggetto passivo ai fini IMU.
• Plusvalenze: Ai fini della tassazione della plusvalenza da cessione infraquinquennale, il termine decorre dalla data di acquisto della nuda proprietà, non dal momento del consolidamento per morte dell’usufruttuario [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009]. Se, invece, il consolidamento avviene tramite un atto negoziale oneroso (es. acquisto dell’usufrutto da parte del nudo proprietario), tale atto può configurare un’operazione con intento speculativo rilevante ai fini della plusvalenza [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009].

 

NUDA PROPRIETÀ

In conclusione, la nuda proprietà, pur non essendo un diritto autonomo, rappresenta una componente fondamentale del diritto di proprietà quando questo è gravato da usufrutto. La sua disciplina, frutto del combinato disposto di norme codicistiche e di un’articolata elaborazione giurisprudenziale, la rende uno strumento versatile per la gestione e la trasmissione del patrimonio immobiliare, con implicazioni significative in ambito fiscale, contrattuale e successorio.

 

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