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LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE – GLI EFFETTI DEL COVID-19 SUI CONTRATTI

L’emergenza epidemiologica ha avuto spiacevoli ripercussioni non solo sulla salute della collettività ma, come noto, anche sull’economia e di conseguenza sui contratti di locazione ad uso commerciale. Il governo, infatti, ha emanato norme funzionali a contenere la diffusione del contagio, ha determinato la sospensione di moltissime attività.

INDICE

Il problema causato dall’emergenza sanitaria covid-19

Una specifica problematica che ne è derivata è stata quella che ha coinvolto i vincoli nascenti dai contratti di locazione, stipulati frequentemente nella realtà italiana non solo a scopo abitativo, ma anche per finalità commerciali, con relativo pregiudizio per coloro che arrestando la propria attività professionale non hanno potuto effettivamente godere del bene locato.

Il rapporto di locazione

Per affrontare debitamente la problematica, occorre anzitutto ricordare che il contratto di locazione, di pacifica natura sinallagmatica, prevede che una parte – il locatore – si obbliga a far godere all’altra – il conduttore – una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive sicché, ove intervengano dopo la conclusione del contratto degli eventi che impediscano il godimento del bene, può esservi la liberazione del conduttore dall’obbligazione di corrispondere al locatore il canone pattuito nel contratto, poiché l’evento impeditivo rende priva di causa anche la controprestazione.

L’intervento normativo del Governo

Su questo punto le disposizioni governative emergenziali hanno potuto unicamente limitarsi a disporre una generale clausola di salvezza: ai sensi dell’art. 91 del DL 18/2020 infatti “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti“.

L’impossibilità sopravvenuta della prestazione e l’estinzione del rapporto di locazione

Ciò premesso, per inquadrare al meglio la tematica è necessario riprendere i principi generali in punto di obbligazioni e contratti; all’uopo viene così in rilievo quale causa di estinzione del vincolo obbligatorio diversa dall’adempimento l’impossibilità sopravvenuta ad adempiere ex art 1463 c.c.

Sotto questo specifico profilo, risulta utile richiamare un orientamento giurisprudenziale risalente, secondo cui “qualora per fatto non imputabile alle parti [nella specie: le ferree restrizioni governative dovute alla diffusione del Covid-19] vi sia impossibilità, per il conduttore, di godere dell’immobile, cessa, per lo stesso, l’obbligo di pagamento del canone” (Sent. Corte Cass. n. 17844/2007).

Analisi delle pronunce giurisprudenziali

La medesima sentenza dei giudici di legittimità ha poi decretato che, in caso di impossibilità di godere dell’immobile locato, deve ritenersi operante la disciplina generale di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art 1463 ss c.c. (Sent. Corte Cass. n. 17844/2007, ma anche sent. corte Cass. n. 3440/2006 e n. 9199/2003).

Le pronunce testé riportate rientrano nel più ampio e fondamentale principio stabilito sempre dalla Suprema Corte, utile a dirimere molteplici controversie sorte anche in contesti differenti da quello in esame (uno su tutti, nei contratti d’albergo), essendo stato esteso l’alveo di operatività dell’impossibilità sopravvenuta anche ai casi in cui le prestazioni rimangono astrattamente eseguibili dalle parti, ma a divenire impossibile è l’utilizzazione della prestazione della controparte. Questo il principio stabilito dalla Cassazione: “[…] l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e l’interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione” (Cass. Civ. sent. n. 18047/2018). Potendo infatti i contraenti astrattamente adempiere alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione – il locatore può infatti benissimo mantenere il bene locato nello stato da servire all’uso convenuto senza interferire nel godimento del bene, mentre il conduttore rimane possibilitato a versare il canone al locatore – viene per il conduttore a mancare la possibilità di usufruire della prestazione del locatore, difettando in questo modo il presupposto causale del contratto.

Conclusioni

Per tali ragioni è possibile procedere alla risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale con conseguente obbligo per il conduttore di restituire il bene locato.

Essendo stata prevista una data di riapertura delle attività, l’impossibilità di usufruire dei beni locati presenta natura temporanea: ai sensi dell’art 1256, comma 2, c.c., pertanto, il debitore, finché perdura tale impossibilità, non sarà responsabile del ritardo nell’adempimento e, di conseguenza, sarà esonerato dalla corresponsione del canone di locazione per l’intero lasso temporale gravato delle restrizioni governative. Dopodiché, le obbligazioni nascenti dal contratto riprenderanno normalmente, a meno che non si intenda risolverlo in quanto “in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

In definitiva, dunque: il conduttore di un immobile locato ad uso commerciale ha diritto alla risoluzione del contratto di locazione laddove, a causa dell’emergenza epidemiologica, non abbia potuto godere del bene locato, rimanendo esentato dall’obbligo di corrispondere i corrispettivi di locazione a scadere maturati nel periodo di sospensione. Ferma restando tale esenzione, il contratto non può comunque essere risolto quando l’impossibilità sia solo temporanea e, alla luce del titolo dell’obbligazione o della natura dell’oggetto (valutabili solo nel caso concreto), si deve ritenere che il debitore possa, non appena cessata l’impossibilità, rimanere obbligato a eseguire la prestazione o il creditore possa mantenere l’interesse a conseguirla.

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Per approfondire il tema del licenziamento dovuto all’emergenza Covid-19 rimandiamo all’articolo pubblicato nella categoria “News e pareri” cliccando qui.

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