MEDIATORE IMMOBILIARE E OBBLIGO DI INFORMAZIONE: ANALISI NORMATIVA E GIURISPRUDENZIALE

L’attività del mediatore immobiliare, figura centrale nelle transazioni di compravendita, non si esaurisce nella mera messa in contatto tra le parti. La legge e un consolidato orientamento giurisprudenziale delineano un complesso di doveri e responsabilità che qualificano il mediatore come un professionista tenuto a garantire la sicurezza e la trasparenza dell’affare. Al cuore di questi doveri si colloca l’obbligo di informazione, la cui violazione può comportare gravi conseguenze, dalla perdita del diritto alla provvigione fino al risarcimento del danno.

QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO

La disciplina della responsabilità del mediatore trova il suo fondamento primario nell’articolo 1759, comma 1, del Codice Civile, il quale statuisce:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

Tuttavia, la portata di questa disposizione non può essere compresa appieno se non letta in combinato disposto con altri principi cardine dell’ordinamento. In primo luogo, vengono in rilievo i doveri generali di correttezza e buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.), che impongono a ciascuna parte di un rapporto contrattuale di agire preservando gli interessi dell’altra, a prescindere da specifici obblighi pattuiti [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Corte d’Appello Firenze, sez. 1S, sentenza n. 2414/2022]. In secondo luogo, e con importanza cruciale, l’attività del mediatore è stata elevata al rango di attività professionale dalla Legge n. 39 del 1989, che ne subordina l’esercizio all’iscrizione in un apposito albo, richiedendo specifici requisiti di competenza [Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024][Tribunale Di Roma, Sentenza n.15067 del 7 Ottobre 2024][Tribunale Ordinario Ravenna, sez. 1, sentenza n. 367/2013]. Questa professionalizzazione implica che la diligenza richiesta al mediatore non è quella generica del “buon padre di famiglia”, ma la diligenza qualificata del professionista, ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Tribunale Di Roma, Sentenza n.15067 del 7 Ottobre 2024][Corte d’Appello Napoli, sez. 3, sentenza n. 1577/2023]. Di conseguenza, l’obbligo informativo dell’art. 1759 c.c. si espande: non riguarda più solo le “circostanze note”, ma si estende a tutte quelle circostanze che il mediatore avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza tipica della sua professione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Roma, Sentenza n.15067 del 7 Ottobre 2024][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024][Tribunale Ordinario Ravenna, sez. 1, sentenza n. 367/2013].

 

ESTENSIONE E CONTENUTO DELL’OBBLIGO INFORMATIVO

La giurisprudenza ha progressivamente ampliato il perimetro dell’obbligo informativo, specificandone il contenuto in un duplice senso:

1. Obbligo in senso positivo: Il mediatore deve comunicare attivamente tutte le circostanze, a lui note o conoscibili con la media diligenza professionale, che possano incidere sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Tribunale di Marsala, Sentenza n.846 del 14 dicembre 2024][Tribunale Di Ferrara, Sentenza n.96 del 28 Gennaio 2025]. L’omissione di tali informazioni rileva quando esse avrebbero potuto indurre la parte a non concludere il contratto o a concluderlo a condizioni diverse [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024].
2. Obbligo in senso negativo: Il mediatore ha il divieto di fornire informazioni non veritiere o su circostanze che non ha preventivamente controllato e di cui non ha sicura contezza [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale di Marsala, Sentenza n.846 del 14 dicembre 2024][Tribunale Di Ferrara, Sentenza n.96 del 28 Gennaio 2025]. Il dovere di correttezza e diligenza gli impone, in caso di incertezza, di astenersi dal fornire l’informazione o di chiarire esplicitamente che si tratta di una notizia non verificata [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023].

La casistica giurisprudenziale ha individuato una serie di informazioni che rientrano a pieno titolo in questo dovere.

INFORMAZIONI SULLA REGOLARITÀ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE

Questo è uno degli ambiti più delicati e dibattuti. Se un orientamento più risalente tendeva a escludere che il mediatore fosse tenuto a svolgere indagini di carattere tecnico-giuridico [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22592 del 16-10-2020], la giurisprudenza più recente e prevalente ha adottato una posizione più rigorosa. Il mediatore ha l’obbligo di informare il promissario acquirente dell’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie, anche se sanabili [Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024]. Non può limitarsi a fare affidamento sulle dichiarazioni del venditore, ma deve attivarsi per una verifica minima, desumibile ad esempio dal riscontro tra la descrizione dell’immobile e la documentazione disponibile [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024]. Un’attenzione particolare è rivolta al certificato di agibilità (o abitabilità). Essendo un requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, la sua mancanza o la difficoltà nel conseguirlo è una circostanza che il mediatore deve assolutamente comunicare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023]. La sua assenza, pur non impedendo la stipula del contratto, incide pesantemente sulla sicurezza dell’affare e sulla volontà dell’acquirente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024].

INFORMAZIONI SULLO STATO GIURIDICO DELL’IMMOBILE

Il dovere informativo si estende a tutte le circostanze che possono minare la pienezza e la libertà del diritto di proprietà trasferito. Tra queste rientrano:

• L’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, come ipoteche o pignoramenti [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Corte d’Appello Napoli, sez. 3, sentenza n. 1577/2023][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1457/2018].
• La provenienza del bene da donazione, che espone l’acquirente al rischio di un’azione di riduzione da parte dei legittimari [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024].
• L’eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1457/2018].
• L’esistenza di diritti di prelazione o opzioni a favore di terzi [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024].

ALTRE CIRCOSTANZE RILEVANTI

L’obbligo copre ogni altro elemento che possa influire sulla “valutazione e sicurezza dell’affare” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Di Ferrara, Sentenza n.96 del 28 Gennaio 2025]. La giurisprudenza ha incluso in questa categoria l’insolvenza di una delle parti [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27482 del 28-10-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Firenze, Sentenza n.2575 del 6 Agosto 2024][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024] e, in generale, qualsiasi fatto che, se conosciuto, avrebbe alterato la determinazione a contrarre di una delle parti [Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023][Tribunale Di Ferrara, Sentenza n.96 del 28 Gennaio 2025].

 

LIMITI ALLA DILIGENZA PROFESSIONALE: DOVE SI FERMA L’OBBLIGO?

Nonostante l’ampiezza del dovere informativo, la giurisprudenza ribadisce che il mediatore non è tenuto, in assenza di un incarico specifico, a svolgere “specifiche indagini di natura tecnico-giuridica” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale Di Roma, Sentenza n.15067 del 7 Ottobre 2024][Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 1457/2018]. Ciò significa che il mediatore non sostituisce le figure del notaio per le verifiche ipocatastali approfondite, né quelle di un tecnico (geometra, architetto) per l’analisi dettagliata della conformità urbanistica. Tuttavia, il confine è sottile. La “comune diligenza che si richiede al mediatore” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 5963 del 05-03-2024] implica l’obbligo di acquisire e trasmettere tutte le informazioni la cui conoscenza sia “acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 17385 del 16-06-2023][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024]. Questo include, ad esempio, l’esame della documentazione fornita dalle parti e la segnalazione di palesi incongruenze. Pertanto, se da un lato non è richiesta un’ispezione dei registri immobiliari di propria iniziativa, dall’altro non è ammissibile una passiva accettazione delle dichiarazioni del venditore senza un minimo controllo di coerenza [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024].

 

CONSEGUENZE DELL’INADEMPIMENTO

La violazione degli obblighi informativi configura un inadempimento contrattuale che può portare a due principali conseguenze:

1. Responsabilità per danni: Il mediatore è tenuto a risarcire il danno subito dal cliente a causa dell’omessa o errata informazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023][Tribunale di Lodi, Sentenza n.413 del 15 maggio 2024][Tribunale Di Ferrara, Sentenza n.96 del 28 Gennaio 2025]. La responsabilità sussiste sia che l’affare sia stato concluso, sia che non lo sia stato, poiché il danno può derivare anche solo dall’aver intrapreso trattative inutili o dall’aver concluso un affare a condizioni meno vantaggiose [Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023].
2. Perdita del diritto alla provvigione: La parte che ha subito l’inadempimento può legittimamente rifiutare il pagamento della provvigione, sollevando un’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22592 del 16-10-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 24534 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 24486 del 09-08-2022][Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023][Tribunale di Bari, Sentenza n.2022 del 26 aprile 2024].

 

TUTELA DEL CLIENTE-CONSUMATORE

Un aspetto di particolare rilevanza emerge quando il cliente del mediatore è un consumatore, ovvero una persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale. In questi casi, il rapporto è intrinsecamente asimmetrico, sia dal punto di vista informativo che contrattuale [Corte d’Appello Firenze, sez. 1S, sentenza n. 2414/2022]. La giurisprudenza ha chiarito che in tali contesti gli obblighi di trasparenza, correttezza ed equità, tipici del Codice del Consumo, si impongono con maggior forza [Corte d’Appello Firenze, sez. 1S, sentenza n. 2414/2022]. Il professionista è tenuto a una diligenza superiore, dovendo assicurarsi che il cliente, parte debole e inesperta, abbia compreso appieno tutte le implicazioni dell’operazione, in una logica assimilabile a quella del “consenso informato” [Corte d’Appello Firenze, sez. 1S, sentenza n. 2414/2022].

 

MEDIATORE IMMOBILIARE E OBBLIGO DI INFORMAZIONE

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale ha trasformato il mediatore immobiliare da semplice intermediario a operatore professionale qualificato, investito di una precisa responsabilità informativa. L’obbligo sancito dall’art. 1759 c.c., letto alla luce dei principi di buona fede e diligenza professionale, impone al mediatore un comportamento proattivo e scrupoloso. Egli non può limitarsi a trasmettere informazioni, ma deve verificarne la correttezza nei limiti della diligenza che la sua professione richiede, astenendosi dal comunicare dati incerti e informando le parti di ogni circostanza rilevante per la sicurezza dell’affare. La mancata osservanza di tali doveri non solo mina il rapporto fiduciario con il cliente, ma espone il mediatore a precise conseguenze legali ed economiche, a tutela della trasparenza e dell’affidabilità del mercato immobiliare.

 

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Foto Agenzia Liverani