Il diritto di prelazione rappresenta un’importante figura giuridica nel panorama del diritto civile italiano, che incide sulla libertà negoziale e sulla circolazione dei beni. Esso consiste nel diritto di un soggetto (il prelazionario) di essere preferito a qualsiasi terzo, a parità di condizioni, nella stipulazione di un determinato contratto. L’analisi di questo istituto richiede una fondamentale distinzione tra la prelazione di fonte volontaria e quella di fonte legale, poiché da tale distinzione discendono conseguenze profondamente diverse in termini di tutela e opponibilità.
DISTINZIONE FONDAMENTALE: PRELAZIONE VOLONTARIA E LEGALE
Il diritto di prelazione può sorgere da un accordo tra le parti (prelazione volontaria o convenzionale) o essere previsto direttamente dalla legge (prelazione legale) a tutela di interessi ritenuti meritevoli di una protezione rafforzata [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Tribunale Ordinario Napoli Nord, sez. 1, sentenza n. 2678/2023].
- La Prelazione Volontaria: Trova la sua fonte in un contratto, il cosiddetto “patto di prelazione”. Questo patto ha un’efficacia meramente obbligatoria, il che significa che vincola esclusivamente le parti che lo hanno sottoscritto e non è opponibile ai terzi [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025].
- La Prelazione Legale: È accordata dalla legge per finalità di interesse generale [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334]. A differenza di quella volontaria, la prelazione legale è dotata di “efficacia reale”, che la rende opponibile erga omnes, ovvero nei confronti di chiunque, inclusi i terzi acquirenti [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Opinion of Advocate General Szpunar delivered on 18 June 2020.][Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025].
Questa differenza strutturale si riflette in modo decisivo sui rimedi a disposizione del prelazionario in caso di violazione del suo diritto.
PRELAZIONE VOLONTARIA (O CONVENZIONALE)
La prelazione volontaria nasce da un patto con cui una parte (il promittente) si obbliga a preferire l’altra (il prelazionario) qualora decida di stipulare un futuro contratto. L’obbligo del promittente non è quello di contrarre, ma quello di comunicare al prelazionario la sua intenzione di farlo e le condizioni pattuite con un eventuale terzo [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212].
DENUNTIATIO
L’adempimento dell’obbligo di prelazione si attua attraverso la cosiddetta denuntiatio, ovvero la comunicazione che il promittente deve inviare al prelazionario, informandolo della sua volontà di concludere il contratto a determinate condizioni [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La denuntiatio assume la natura di una proposta contrattuale, che il prelazionario è libero di accettare o rifiutare. Se accetta, il contratto si conclude (o sorge l’obbligo di concluderlo, a seconda di come è strutturato il patto) [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212].
VIOLAZIONE E TUTELA
La natura puramente obbligatoria della prelazione volontaria determina le forme di tutela esperibili in caso di inadempimento. Se il promittente aliena il bene a un terzo senza effettuare la denuntiatio o senza attendere la risposta del prelazionario, quest’ultimo non può agire per recuperare il bene dal terzo acquirente [Corte d’Appello Genova, sez. 3, sentenza n. 1302/2019]. La giurisprudenza è costante nell’affermare che:
…in caso di inadempimento del promittente, il patto di prelazione ne comporta unicamente la responsabilità per danni non essendo suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in quanto il bene oggetto della pattuita prelazione non può essere ne’ trasferito al promissario dal disponente che lo ha oramai alienato, ne’ restituito dal terzo acquirente che non è soggetto al riscatto, previsto soltanto per le prelazioni reali [Corte d’Appello Genova, sez. 3, sentenza n. 1302/2019].
L’unica tutela a disposizione del prelazionario pretermesso è quindi l’azione di risarcimento del danno nei confronti del promittente inadempiente [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212][Tribunale Ordinario Napoli Nord, sez. 1, sentenza n. 2678/2023]. La quantificazione di tale danno può risultare complessa, potendo consistere, ad esempio, nella differenza tra il valore di mercato del bene e il prezzo di cessione al terzo, sebbene la prova di tale pregiudizio spetti al prelazionario [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212]. Un esempio normato di prelazione convenzionale si trova nell’art. 1566 c.c. in materia di contratto di somministrazione, che valida il “patto di preferenza” a condizione che la sua durata non superi i cinque anni [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
PRELAZIONE LEGALE E IL DIRITTO DI RISCATTO
Quando la prelazione è prevista dalla legge, la sua tutela è significativamente più forte. L’efficacia reale del diritto consente al prelazionario di non limitarsi a una richiesta di risarcimento, ma di agire direttamente per ottenere la proprietà del bene.
DIRITTO DI RISCATTO (O RETRATTO)
In caso di violazione della prelazione legale, la legge attribuisce al prelazionario il diritto di riscatto (o retratto). Questo potente strumento consente al titolare del diritto di “riscattare” il bene direttamente dal terzo acquirente (e da ogni successivo avente causa), sostituendosi a lui nel contratto di compravendita, dietro rimborso del prezzo pagato [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’esercizio del riscatto produce, secondo la giurisprudenza, la sostituzione ex tunc (con effetto retroattivo) del prelazionario nella posizione dell’acquirente originario [Risoluzione n. 64 del 12/06/2012].
PRINCIPALI IPOTESI DI PRELAZIONE LEGALE
L’ordinamento prevede diverse figure di prelazione legale, ciascuna mossa da una specifica ratio di interesse pubblico.
- Prelazione Ereditaria (art. 732 c.c.): Questa prelazione mira a conservare il patrimonio ereditario all’interno della cerchia familiare, evitando l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria [Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’art. 732 c.c. stabilisce che il coerede che intende alienare la propria quota a un estraneo deve notificare la proposta agli altri coeredi, i quali hanno due mesi per esercitare il loro diritto. In caso di omessa notificazione, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente finché dura lo stato di comunione (c.d. retratto successorio) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Prelazione Agraria (L. 590/1965 e L. 817/1971): A tutela dello sviluppo della proprietà coltivatrice, la legge conferisce un diritto di prelazione all’affittuario coltivatore diretto del fondo agricolo e, in subordine, al proprietario coltivatore diretto del fondo confinante [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334]. La finalità è quella di favorire l’accorpamento dei fondi per creare aziende agricole più efficienti e produttive [Cass. Civ., Sez. 3, N. 14771 del 30-05-2019]. Anche in questo caso, la violazione del diritto consente l’esercizio del riscatto agrario entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita [Risoluzione n. 64 del 12/06/2012].
- Prelazione Urbana (L. 392/1978): La legge sull’equo canone prevede un diritto di prelazione a favore del conduttore di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo (commerciale, artigianale, ecc.) [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392][Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025]. L’obiettivo è tutelare l’avviamento commerciale, considerato un valore legato all’immobile in cui si svolge l’attività [Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025]. L’art. 38 della legge disciplina la prelazione in caso di vendita, imponendo al locatore una specifica procedura di notifica a mezzo di ufficiale giudiziario [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392]. L’art. 40 prevede un analogo diritto di prelazione per la stipula di un nuovo contratto di locazione alla scadenza [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392].
- Prelazione dello Stato sui Beni Culturali (D.Lgs. 42/2004): Lo Stato, le regioni e gli altri enti pubblici territoriali hanno un diritto di prelazione sull’acquisto di beni dichiarati di interesse culturale, al fine di assicurarne la conservazione e la fruizione pubblica [Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025].
- Prelazione dell’Acquirente di Immobili da Costruire (D.Lgs. 122/2005): A protezione degli acquirenti di immobili “sulla carta”, la legge riconosce un diritto di prelazione nel caso in cui l’immobile, adibito ad abitazione principale, sia oggetto di vendita forzata a seguito di una crisi del costruttore. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 43 del 2022, ha esteso tale tutela anche a chi ha acquistato prima della richiesta del permesso di costruire, rafforzando la protezione del diritto all’abitazione [Corte Cost., sentenza n. 43 del 2 marzo 2022].
QUESTIONI SPECIFICHE E ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
La complessità della materia emerge dall’analisi di alcune problematiche specifiche affrontate dalla giurisprudenza.
PRELAZIONE E VENDITE FORZATE
Di regola, la prelazione legale (in particolare quella urbana e agraria) è ritenuta incompatibile con le vendite forzate (es. aste giudiziarie, liquidazioni fallimentari) [Tribunale Di Asti, Sentenza n.119 del 20 Febbraio 2025]. La ratio di questa esclusione risiede nella necessità di tutelare l’interesse dei creditori a massimizzare il ricavato della vendita, evitando che la presenza di un diritto di prelazione possa scoraggiare la partecipazione di potenziali offerenti, turbando il regolare svolgimento della gara [Tribunale Di Asti, Sentenza n.119 del 20 Febbraio 2025].
PRELAZIONE E OBBLIGO DI PAGAMENTO DELLA PROVVIGIONE AL MEDIATORE
Una questione dibattuta riguarda l’obbligo per il prelazionario di farsi carico anche del pagamento della provvigione al mediatore, qualora tale onere fosse previsto nel contratto preliminare stipulato tra il venditore e il terzo. La Corte di Cassazione ha fornito un importante chiarimento in materia di prelazione agraria, stabilendo che:
il confinante che esercita il diritto di prelazione di cui all’art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817 (…) si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare stipulato con il proprietario del fondo, assumendo le sole obbligazioni ivi previste che siano conformi e inerenti alla causa della vendita; conseguentemente, egli non è tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, ancorché regolata nello stesso contratto preliminare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10500 del 22-04-2025].
Il prelazionario, infatti, esercita un diritto proprio che trova fonte nella legge ed è estraneo al rapporto di mediazione intercorso tra le altre parti [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27959 del 21-10-2025]. La Corte ha tuttavia distinto questa ipotesi da quella della prelazione urbana (art. 38 L. 392/78), dove la legge non prescrive in modo così stringente le condizioni di vendita, lasciando potenzialmente spazio all’inclusione di clausole accessorie che potrebbero vincolare anche il prelazionario [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10500 del 22-04-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 27959 del 21-10-2025].
PRELAZIONE STATUARIA NELLE SOCIETÀ
Le clausole di prelazione inserite negli statuti societari, che obbligano il socio a offrire le proprie quote agli altri soci prima di venderle a terzi, costituiscono un’ipotesi di prelazione convenzionale, non legale [Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025][Corte d’Appello Venezia, sez. S1, sentenza n. 1724/2017]. Di conseguenza, la loro violazione non conferisce ai soci pretermessi il diritto di riscatto delle quote. La tutela si limita all’inefficacia del trasferimento nei confronti della società e degli altri soci e al diritto al risarcimento del danno [Corte d’Appello di Catania – Sezione Specializzata in materia di impresa – Sentenza 13 ottobre 2025, n. 1318][Corte d’Appello Venezia, sez. S1, sentenza n. 1724/2017]. La giurisprudenza ha costantemente negato l’applicazione analogica del rimedio reale del retratto a questo tipo di prelazione pattizia [Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025][Corte d’Appello Venezia, sez. S1, sentenza n. 1724/2017].
DOMANDE FREQUENTI SUL DIRITTO DI PRELAZIONE – FAQ
CHE COS’È IL DIRITTO DI PRELAZIONE?
Il diritto di prelazione è il diritto di un soggetto (prelazionario) di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella stipulazione di un determinato contratto. In sostanza, se il proprietario di un bene decide di venderlo, deve prima offrirlo al prelazionario allo stesso prezzo e alle stesse condizioni che avrebbe pattuito con un terzo [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334].
QUAL’È LA DIFFERENZA TRA PRELAZIONE LEGALE E PRELAZIONE VOLONTARIA?
La differenza fondamentale risiede nella fonte e nella tutela:
- Prelazione Legale: È prevista dalla legge per tutelare interessi di carattere generale. Ha “efficacia reale”, il che significa che è opponibile a tutti, compresi i terzi acquirenti. In caso di violazione, il prelazionario può “riscattare” il bene dal terzo [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025].
- Prelazione Volontaria (o Convenzionale): Nasce da un accordo privato (patto di prelazione). Ha “efficacia meramente obbligatoria”, vincolando solo le parti dell’accordo. Se violata, il prelazionario non può recuperare il bene dal terzo, ma ha diritto solo al risarcimento del danno dal venditore inadempiente [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025][Tribunale Ordinario Napoli Nord, sez. 1, sentenza n. 2678/2023].
COSA SUCCEDE SE VIENE VIOLATO UN PATTO DI PRELAZIONE VOLONTARIA?
In caso di violazione di un patto di prelazione volontaria (ad esempio, il venditore vende a un terzo senza prima notificare l’offerta al prelazionario), il prelazionario non può agire contro il terzo acquirente per ottenere la proprietà del bene. L’unica tutela prevista è l’azione di risarcimento dei danni nei confronti della parte che non ha rispettato il patto [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212][Corte d’Appello Genova, sez. 3, sentenza n. 1302/2019].
COSA SUCCEDE SE VIENE VIOLATA UNA PRELAZIONE LEGALE?
La violazione di una prelazione legale offre una tutela molto più forte. Il prelazionario pretermesso ha il diritto di riscatto (o retratto). Può, cioè, sostituirsi al terzo acquirente nel contratto di compravendita, ottenendo la proprietà del bene dietro rimborso del prezzo pagato. Questo diritto può essere esercitato anche contro eventuali successivi acquirenti del bene [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Risoluzione n. 64 del 12/06/2012][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
QUALI SONO I PRINCIPALI TIPI DI PRELAZIONE LEGALE?
L’ordinamento italiano prevede diverse ipotesi, tra cui:
- Prelazione ereditaria (art. 732 c.c.): A favore dei coeredi in caso di vendita di una quota ereditaria a un estraneo, per mantenere il patrimonio in famiglia [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Prelazione agraria (L. 590/1965): A favore del coltivatore diretto affittuario o del confinante, per favorire l’unità aziendale agricola [Tribunale di Latina – Sezione SECONDA – Sentenza 10 febbraio 2026, n. 334][Cass. Civ., Sez. 3, N. 14771 del 30-05-2019].
- Prelazione urbana (L. 392/1978): A favore del conduttore di immobili ad uso commerciale, per tutelare l’avviamento dell’attività [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392][Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025].
- Prelazione dello Stato: Sui beni di interesse culturale per garantirne la conservazione e la fruizione pubblica [Tribunale Di Lamezia Terme, Sentenza n.7 del 8 Gennaio 2025].
LA PRELAZIONE SI APPLICA ANCHE ALLE VENDITE ALL’ASTA (VENDITE FORZATE)?
Generalmente, la prelazione legale (in particolare quella agraria e urbana) non si applica alle vendite forzate, come le aste giudiziarie. Questa esclusione è motivata dalla necessità di proteggere gli interessi dei creditori, garantendo la massima partecipazione alla gara e il conseguimento del prezzo più alto possibile, senza le incertezze derivanti da un potenziale esercizio della prelazione [Tribunale Di Asti, Sentenza n.119 del 20 Febbraio 2025]. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che non esiste un’incompatibilità assoluta e la questione va valutata caso per caso in base alla normativa specifica [Cass. Civ., Sez. 1, N. 5322 del 09-03-2026].
SE ESERCITO IL MIO DIRITTO DI PRELAZIONE, DEVO PAGARE ANCHE LA PROVVIGIONE AL MEDIATORE IMMOBILIARE?
La risposta dipende dal tipo di prelazione. In materia di prelazione agraria, la Corte di Cassazione ha stabilito che il prelazionario non è tenuto a pagare la provvigione, anche se prevista nel preliminare tra venditore e terzo, perché esercita un diritto proprio derivante dalla legge ed è estraneo al rapporto di mediazione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10500 del 22-04-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 27959 del 21-10-2025]. Per la prelazione urbana, la questione è più sfumata, poiché la legge non definisce in modo così rigido le condizioni di vendita, lasciando aperta la possibilità che l’obbligo di pagare il mediatore possa essere considerato una delle “altre condizioni” della vendita da accettare [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10500 del 22-04-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 27959 del 21-10-2025][Tribunale di Ivrea – Sentenza 3 marzo 2026, n. 314].
COS’È LA DENUNTIATIO?
La denuntiatio è la comunicazione formale con cui il soggetto obbligato (il venditore) informa il titolare del diritto di prelazione (il prelazionario) della sua intenzione di stipulare un contratto e delle relative condizioni. Questa comunicazione ha valore di proposta contrattuale e consente al prelazionario di decidere se esercitare o meno il proprio diritto [Tribunale di Roma – Sentenza 15 ottobre 2025, n. 14212][REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
LA CLAUSOLA DI PRELAZIONE NELLO STATUTO DI UNA SOCIETÀ È UNA PRELAZIONE LEGALE?
No. La clausola di prelazione inserita nello statuto di una società è di natura convenzionale (pattizia), non legale. Di conseguenza, la sua violazione non attribuisce agli altri soci il diritto di riscattare le quote dal terzo acquirente. La tutela si limita all’inefficacia del trasferimento nei confronti della società e degli altri soci, oltre al diritto al risarcimento del danno [Corte d’Appello di Catania – Sezione Specializzata in materia di impresa – Sentenza 13 ottobre 2025, n. 1318][Cass. Civ., Sez. 1, N. 17761 del 01-07-2025][Corte d’Appello Venezia, sez. S1, sentenza n. 1724/2017].
ENTRO QUANTO TEMPO SI PUÒ ESERCITARE IL DIRITTO DI RISCATTO?
I termini variano a seconda del tipo di prelazione legale. Ad esempio:
- Nel retratto successorio (prelazione ereditaria), il diritto può essere esercitato “finché dura lo stato di comunione ereditaria” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Nel riscatto agrario, il diritto deve essere esercitato entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita [Risoluzione n. 64 del 12/06/2012].
DIRITTO DI PRELAZIONE
Il diritto di prelazione è un istituto poliedrico, la cui disciplina e tutela variano radicalmente a seconda della sua fonte. La distinzione tra prelazione volontaria, con efficacia meramente obbligatoria e tutela risarcitoria, e prelazione legale, con efficacia reale e il potente strumento del riscatto, è il cardine per comprendere la portata di questo diritto. Le diverse finalità di interesse pubblico che sorreggono le prelazioni legali giustificano la forte compressione dell’autonomia contrattuale e la robusta protezione accordata al prelazionario, delineando un quadro normativo complesso e ricco di implicazioni pratiche.
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Foto Agenzia Liverani