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DEFINIZIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il contratto di locazione è uno contratto tipico in quanto previsto e disciplinato dal codice civile, nello specifico l’art. 1571 c.c. definisce la locazione come il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, ossia al conduttore o locatario o inquilino, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Il codice civile, tuttavia, non è l’unica fonte normativa in quanto vi sono anche delle leggi “speciali” che integrano la disciplina contenuta negli articoli del codice. Si fa qui riferimento alla Legge n. 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” e la Legge n. 431/98 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” ove con la prima il legislatore è andato a regolare le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, la seconda dispone in merito a quelle ad uso abitativo. A prescindere dalle varie discipline speciali, il codice civile contiene una normativa di carattere generale a cui si rinvia, ove nel contratto non sia disposto diversamente.

 

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E IL DECESSO DEL CONDUTTORE

L’art. 6 della legge n. 392/1978 regola la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo, in caso di decesso del conduttore titolare del contratto, disponendo che “in caso di decesso del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia cosi convenuto”. Da tale disposizione si evince che per poter succedere nel contratto di locazione del conduttore defunto, è indispensabile avere la qualifica di coniuge, parente, erede, affine o convivente more uxorio ed essere convivente con lo stesso. In merito al requisito della convivenza è necessario sottolineare come i soggetti menzionati dall’ art. 6 legge n. 392/78 possono succedere nel contratto di locazione per uso abitativo solo ed esclusivamente a condizione che convivano abitualmente e stabilmente con il conduttore già da prima del decesso, la Corte di legittimità ha infatti affermato che la convivenza deve essere caratterizzata da stabilità ed abitualità tale da generare una comunanza di vita preesistente al decesso e non identificabile come una convivenza transitoria ( Cass Civ. n. 1951 /2009). Oltretutto è da considerare che il requisito della convivenza abituale, non sussiste quando il preteso successore si sia trasferito a convivere con il conduttore solo ed esclusivamente per fini di assistenza temporanea (Cass. Civ. n. 11328/1990) .

 

EREDI CONVIVENTI ED EREDI NON CONVIVENTI CON IL CONDUTTORE DEFUNTO

A seguito di quanto premesso è necessario esaminare le ipotesi in cui l’erede sia convivente oppure non convivente con il conduttore defunto. Per quanto riguarda gli eredi conviventi del conduttore defunto, non devono stipulare un nuovo contratto ma subentrano al contratto già stipulato dal de cuius e sono obbligati al pagamento del canone di locazione così come pattuito, in mancanza di ciò il locatore potrà esperire il procedimento di sfratto per morosità. In ogni caso, però, gli eredi conviventi possono, e non necessariamente devono, subentrare nel contratto di locazione, potendo esercitare sempre il diritto di recesso entro tre mesi dalla morte del conduttore ai sensi dell’art. 1614 c.c. Diversamente gli eredi non conviventi non hanno alcun diritto di subentrare nel contratto di locazione sicchè il rapporto locatizio si estingue con la conseguenza che i soggetti di cui all’art. 6 legge n. 392/1978 qualora detengano ancora il possesso dell’immobile saranno da considerarsi i meri occupanti sine titulo. Ed infatti, la Corte di Cassazione con sentenza n. 6965/2001 ha affermato che l’erede non convivente del conduttore non subentra nel rapporto locatizio che, invece, si estingue ipso iure al momento della morte dell’inquilino, cosicché l’erede sarà semplicemente tenuto alla restituzione del bene ed al pagamento di un’indennità di occupazione per il periodo intercorso tra il decesso e la data di consegna. Se ciò non dovesse avvenire spontaneamente, il proprietario dell’immobile potrà esperire l’azione di occupazione sine titulo, volta al recupero del possesso ed all’indennità eventualmente dovuta. Così, anche per il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti dal conduttore deceduto e non pagati, è possibile avviare un procedimento di recupero del credito nei confronti degli eredi.

 

DECESSO DEL CONDUTTORE: COSA SUCCEDE SE VIVEVA DA SOLO E NON SI CONOSCE L’IDENTITÀ DEI CHIAMATI ALL’EREDITÀ?

Nel caso in cui l’identità dei chiamati all’eredità del conduttore defunto fosse sconosciuta, questi ultimi una volta individuati hanno dieci anni di tempo per scegliere se accettare o rinunciare all’eredità. Il legislatore, nonostante ciò, al fine di tutelare la certezza dei rapporti giuridici concede a chiunque vi abbia interesse di chiedere al Tribunale del luogo di apertura della successione la fissazione di un termine entro il quale debba essere manifestata dagli eredi una volontà nell’uno o nell’altro senso per il tramite della cd. azione interrogatoria disciplinata dall’art. 481 c.c.. Pertanto, trascorso il termine fissato ai sensi dell’art. 481 c.c. il chiamato che comunque non si è espresso, perde irreversibilmente ogni diritto di accettare o rinunciare e in particolare nel caso di rinuncia non espressa diventa erede a tutti gli effetti.

 

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