Il contratto di locazione ad uso transitorio è disciplinato dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, rinviando, ai fini della definizione delle condizioni e delle modalità di stipula, al decreto ministeriale del 30/12/2002 aggiornato al 16/01/2017.
A fronte del dato normativo, emerge come il legislatore in primis si occupi di individuare un requisito finalistico al contratto in oggetto, limitando conseguentemente la causa del contratto che le parti possono soddisfare: difatti, l’art. 2 del D.M. 16/01/2017 prescrive come il contratto di locazione ad uso transitorio sia un contratto volto a soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, con riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, le quali possono essere tutelate mediante la transitorietà del contratto di locazione in questione.
Tra i contratti di locazione a uso transitorio si possono annoverare altresì quelli giustificati dalle esigenze abitative degli studenti universitari, che osservano disposizioni parzialmente difformi e devono attenersi agli accordi locali promossi dai comuni in cui sono situate le sedi degli atenei.
REQUISITI DI VALIDITÀ
Ai fini della sua validità, il contratto di locazione transitorio deve essere redatto in forma scritta, nello specifico utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, dove vi dovrà essere un’apposita clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica.
In seguito alla sottoscrizione, il contratto deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate, la registrazione del contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni.
Inoltre si richiede, da un lato, che le parti contraenti (locatore e locatario) siano persone fisiche operanti al di fuori dall’attività di impresa nonché, dall’altro lato, che oggetto di locazione sia un immobile destinato all’utilizzo come civile abitazione.
La normativa di riferimento prevede altresì una disciplina vincolante in relazione alla durata del contratto di locazione ad uso transitorio: la durata minima è di un mese, mentre la durata massima è di diciotto mesi.
Infine, nell’ambito di questa tipologia di contratto, a pena di nullità, deve essere indicata la ragione che ne giustifichi la “transitorietà”: mediante una specifica clausola dovrà essere resa nota l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, da provare con apposita documentazione allegata al contratto.
CANONE DI LOCAZIONE
Ai sensi dell’art. 2, comma 2, del D.M. 16/01/2017 il canone di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento – come la città di Milano –, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’art. 1 del D.M. 16/01/2017.
Pertanto, in determinate zone territoriali il canone è liberamente determinabile, mentre in altre aree geografiche non può essere definito autonomamente dalle parti ma viene dettato sulla base degli accordi territoriali in vigore (cd. canone concordato).
Di talché, qualora nell’ambito della contrattazione le parti non siano assistite dalle rispettive organizzazioni di appartenenza, cd. contratti non assistiti, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 16/01/2017, diviene necessaria una attestazione da eseguirsi a cura di una organizzazione firmataria dell’accordo.
Nell’ipotesi di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste, il contratto è ricondotto alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 e pertanto a un contratto di locazione ordinario nella formula cd. quattro più quattro.
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Foto Agenzia Liverani
