I FENOMENI INFILTRATIVI IN AMBITO CONDOMINIALE
I fenomeni infiltrativi sono problematiche ampiamente diffuse in ambito condominiale. Ove detto fenomeno abbia luogo in una autorimessa sottostante ad un giardino concesso in uso esclusivo perpetuo ad un condomino, è opportuno individuare il criterio di ripartizione delle relative spese condominiali straordinarie per infiltrazioni idriche (spesso piuttosto ingenti) tra i soggetti chiamati a risponderne. A questo proposito, le disposizioni legislative da prendere in considerazione sono essenzialmente due: l’art. 1125 c.c. e l’art. 1126 c.c. Tuttavia, sul punto la giurisprudenza non ha assunto un univoco orientamento in ordine a quale delle due disposizioni possa essere applicata.
LA GIURISPRUDENZA IN MATERIA
Una corrente giurisprudenziale ha, infatti, ritenuto applicabile al caso de quo l’art. 1126 c.c. con conseguente ripartizione delle spese nella misura di 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo del cortile e 2/3 a carico del soggetto che beneficia della copertura dell’autorimessa. A sostegno di questa tesi, la Suprema Corte di Cassazione ha infatti sancito l’applicabilità della norma disciplinante il “lastrico solare”, affermando che “il lastrico solare, infatti, anche se di proprietà esclusiva, assolve alla funzione di copertura dell’intero fabbricato ed alla sua manutenzione devono concorrere tutti i comproprietari; questi ultimi, quali custodi della cosa, rispondono nei confronti dei terzi (nonché dei singoli condomini) per gli eventuali danni derivanti dalla mancata manutenzione (nella specie, i proprietari di alcuni box lamentavano danni dovuti ad infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico a livello posto a copertura dei fabbricati)” (Cassazione civile sez. II – 17/01/2011, n. 941). L’antitetico orientamento giurisprudenziale ha ritenuto, invece, applicabile al caso in esame l’art. 1125 c.c., sancendo l’onere nei confronti del soggetto che utilizza il cortile in uso esclusivo e di quello che gode della copertura dell’autorimessa di contribuire in parti uguali alle spese di manutenzione straordinaria. A questo proposito la Cassazione ha ritenuto che “il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato” (Cassazione civile sez. II – 16/02/2012, n. 2243). Tuttavia, è sempre preliminarmente opportuno accertare la reale fonte della problematica in analisi: difatti, se il fenomeno abbia avuto origine dell’incuria e/o dalla negligenza di un solo condomino, questi risponderà a titolo di responsabilità extra-contrattuale, con conseguente obbligo su di lui gravante di risarcire integralmente il danno cagionato (art. 2051 c.c.).
CONCLUSIONE
In conclusione, ai fini di una corretta qualificazione giuridica della questione è, quindi, sempre opportuno che l’amministratore del condominio si occupi, quanto prima, di effettuare indagini circa le riferite infiltrazioni per stabilire ed accertare quale ne siano le cause. Sarà solo successivamente necessario valutare quali siano i criteri di ripartizione delle spese straordinarie (tra i due orientamenti riferiti) da sostenere per la rimozione dei vizi e/o difetti denunciati e il ripristino dello stato dei luoghi.
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