Con il D.L. n. 50/2017 è stata introdotta una disciplina fiscale concernente i contratti di locazione di immobili di durata non superiore a 30 giorni, c.d. “locazioni brevi”, stipulati con decorrenza dall’1° giugno 2017.
Affinché possa aversi riguardo alla disciplina predetta, deve trattarsi di contratti conclusi tra persone fisiche, non nell’esercizio di attività d’impresa: gli stessi non sono soggetti all’obbligo di registrazione, salvo che siano stati stipulati con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ad ogni modo si precisi che la condizione che il contratto sia concluso al di fuori dell’esercizio di attività commerciale riguarda entrambe le parti contraenti. Giova altresì evidenziare che – nell’ipotesi di plurimi contratti stipulati nel corso del medesimo anno tra gli stessi soggetti – deve aversi riguardo al termine di 30 giorni in relazione ad ogni singolo contratto.
Da ultimo, deve precisarsi che – ai fini dell’applicazione della disciplina de qua – è irrilevante che il contratto sia stato stipulato avvalendosi di un intermediario immobiliare: in tale ipotesi, difatti, quest’ultimo è tenuto al rispetto di precisi adempimenti dettati dal D.L. n. 50/2017 (in particolare sarà considerato sostituto d’imposta, obbligato – qualora incassi direttamente i corrispettivi di locazione – ad operare la ritenuta prevista ex lege all’atto del pagamento al beneficiario e, dunque, provvedendo ad effettuare il relativo versamento presso l’Agenzia delle Entrate).
REGIME DELLA CEDOLARE SECCA NELLE LOCAZIONI BREVI
Dopo l’entrata in vigore della disciplina dettata dal D.L. sopracitato, è stato possibile applicare il regime della cedolare secca sugli affitti anche alle locazioni brevi: ai fini della scelta di tale regime per le locazioni brevi non è richiesta dalla legge l’adozione di particolari formalità riguardo allo schema contrattuale; in ogni caso, deve trattarsi di unità immobiliari a uso abitativo (dunque categoria catastale da A1 a A11, escluso A10) site in Italia. Si badi che, qualora il locatore non scelga esplicitamente tale regime di tassazione, i redditi provenienti dalle locazioni brevi saranno soggetti alla tassazione ordinaria con il sistema delle aliquote proporzionali. Inoltre, dal 2021 la cedolare secca è subordinata alla circostanza che il soggetto destini alle locazioni brevi non più di quattro appartamenti: al di sopra di tale soglia, l’attività si considererà imprenditoriale, con conseguente esclusione del regime agevolato. Con riguardo all’imposta dovuta in caso di scelta del regime della cedolare secca, si deve far riferimento all’art. 3 D.lgs. n. 23/2011: ciò comporta che il proprietario opta per l’opzione di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto breve ad un’imposta che viene applicata in luogo dell’Irpef e delle relative addizionali. Deve tuttavia considerarsi che la Legge di Bilancio 2024 ha modificato l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta da chi sceglie tale regime: in particolare, si applicherà l’aliquota al 26%, ridotta al 21% per i redditi derivanti da locazione breve di una sola unità immobiliare per ogni periodo d’imposta. L’aliquota si applicherà sulla somma percepita a titolo di canone di locazione, senza applicare l’abbattimento forfettario pari al 5% previsto per il regime di tassazione ordinaria delle locazioni; inoltre, qualora il contratto preveda – in aggiunta al canone di locazione – un corrispettivo per la fornitura di taluni servizi (come quello di pulizia), la base imponibile sarà ricavata dall’importo totale corrisposto dal conduttore. Da ultimo, deve evidenziarsi che, ai fini dell’applicazione del regime della cedolare secca, il locatore esercita l’opzione con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi.
(CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE) CIN PER LOCAZIONI BREVI
Al fine di evitare che le locazioni brevi diventino opportunità di evasione fiscale, sono recentemente state introdotte disposizioni a tutela della trasparenza nelle offerte contrattuali di questo tipo, anche onde favorire positivamente l’incremento del settore, certamente interessante occasione di investimento per i privati che non vogliono vincolare i propri immobili a contratti di locazione della durata classica.
In tale contesto, è stata istituita la Banca Dati Strutture Ricettive degli immobili destinati a locazioni brevi o per finalità turistiche (c.d. BDSR) presso il Ministero del Turismo: essa costituisce senz’altro un pilastro fondamentale per la tutela del consumatore, nonché della trasparenza e concorrenza del mercato immobiliare. Infatti, costituisce strumento per il mezzo del quale è possibile operare un coordinamento dei dati dell’amministrazione volto a fornire una mappatura degli esercizi ricettivi presenti sul territorio nazionale, onde anche maggiormente contrastare contratti in nero o comunque irregolari.
Presso la BDSR è attiva la procedura telematica di richiesta e assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (c.d. CIN), previsto dal D.L. n. 145/2023 e convertito con L. n. 191/2023.
Ad una fase prettamente sperimentale, è seguita quella di messa in servizio: invero, a far data dal settembre 2024 è stato pubblicato l’Avviso di entrata in funzione della BDSR su tutto il territorio nazionale, con l’ulteriore previsione che le disposizioni in materia sarebbero state applicabili dalla data del 2 novembre 2024. Tuttavia, il termine per il conseguimento del CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025.
Onde ottenere il CIN, è necessario presentare apposita richiesta tramite la piattaforma digitale della BDSR, effettuando l’accesso tramite SPID o carta d’identità elettronica. Il sistema automaticamente presenterà l’elenco delle strutture associate al proprio codice fiscale: inoltre, qualora una propria struttura non sia censita, è permesso proporre una segnalazione, che dovrebbe essere evasa entro 30 giorni.
A questo punto, l’utente, seguendo la procedura guidata, sarà chiamato a integrare le informazioni mancanti e ultimare la procedura, al termine della quale la piattaforma in automatico invia e-mail di avvenuta assegnazione del Codice, che è diverso per ogni unità immobiliare di cui si faccia richiesta. Questo deve essere esposto all’esterno dell’immobile e deve essere citato negli annunci di locazione.
SANZIONI NELLE LOCAZIONI BREVI
Da ultimo occorre dare atto delle sanzioni previste in caso di non rispetto dell’obbligo di richiesta e conseguente esposizione del CIN. In particolare, è prevista una sanzione pecuniaria:
da 800 a 8.000 euro per chi metta in locazione breve un immobile per il quale non è stato ottenuto il CIN;
da 500 a 5.000 euro per chi non indichi il CIN attribuito negli annunci di locazione, a cui si aggiunge la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato;
da 600 a 6.000 euro per unità immobiliari proposte in locazione prive dei requisiti di sicurezza previsti ex lege;
da euro 2.000 a euro 10.000 per gli esercenti attività imprenditoriale che non abbiano presentato la SCIA per l’inizio dell’attività.
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Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.
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Foto Agenzia Liverani