L’art. 1322 c.c. prevede che le parti, nell’ambito della propria autonomia privata, possono liberamente determinare il contenuto del contratto, nei limiti imposti dalla legge; sicché, possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.
Ne deriva che, accanto ai c.d. contratti tipici, normativamente previsti e ai quali le parti possono apporre clausole derogatorie alla disciplina ordinaria, vi sono contratti atipici, che quindi non sono disciplinati dalla legge e sono espressione dell’autonomia negoziale, rispondendo all’esigenza di garantire traffici oggigiorno sempre più complessi ed espressione di assetti patrimoniali (e non) più articolati e in continua evoluzione.
Posto dunque che le parti possono avvalersi di formule contrattuali atipiche, purché – lo si ribadisca – non siano queste contrarie alla legge, e perseguano interessi meritevoli di tutela, il contratto c.d. “rent to buy” rappresenta uno schema contrattuale tipico, benché di recente introduzione; difatti, solo negli ultimi anni ce ne si sta avvalendo sempre più spesso per regolare rapporti dinamici e che richiedono esigenze più complesse, che un contratto di locazione o di compravendita non è idoneo a soddisfare. Difatti, l’art. 23 del D.L. 12 Settembre 2014 n. 133 convertito con Legge 11 Novembre 2014 n. 164, in tema di “disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, ha recepito proprio tali esigenze del mercato immobiliare.
COS’È IL CONTRATTO RENT TO BUY E LE SUE CARATTERISTICHE ESSENZIALI
Il contratto di rent to buy fonde caratteristiche tipiche del classico contratto di locazione e di quello preliminare di compravendita. Sostanzialmente, lo schema contrattuale implica che il proprietario dell’unità abitativa consegni l’immobile al conduttore (e, dunque, futuro acquirente) il quale si onera di pagare il canone e, entro dieci anni, ha la possibilità di acquistare il bene, detraendo dal prezzo finale di quest’ultimo parte della Somma pagata a titolo di canone di locazione.
Qualora il conduttore non acquisti il bene, rimanendo nelle sue facoltà pur non essendo obbligato, e cessi di corrispondere in favore del proprietario il canone di locazione, l’azione giudiziaria da intraprendere non è quella di sfratto, bensì quella di liberazione del bene.
Inoltre, la legge prescrive la trascrizione nei registri immobiliari del contratto, che permetterà al conduttore di tutelarsi e acquistare l’immobile non gravato da pignoramenti o ipoteche che siano state trascritte dopo la trascrizione del contratto di rent to buy.
Sotto il profilo economico, tale schema contrattuale risulta caratterizzato da un duplice vantaggio: si permette all’acquirente di concludere una operazione immobiliare senza dover accedere nell’immediato a onerosi finanziamenti; dall’altro lato, per il venditore, viene accresciuta la potenzialità di collocare l’immobile sul mercato, ottenendo nell’immediato beneficio economico.
In ogni caso, come chiarito dalla giurisprudenza, il contratto di rent to buy, disciplinato dall’art. 23 d.l. n. 133 del12 settembre 2014, come convertito dalla l. n. 164 dell’11 novembre 2014, rappresenta una nuova fattispecie contrattuale, non assimilabile, di conseguenza, alla locazione. Tale contratto, per valere come titolo esecutivo per il rilascio, deve essere stipulato per mezzo di notaio con l’indicazione espressa che l’immobile oggetto dell’atto sia da rilasciarsi libero da persone e cose alla scadenza stabilita (cfr. Tribunale Verona, 12/12/2014, n. 95).
SOGGETTI LEGITTIMATI A STIPULARE IL CONTRATTO RENT TO BUY E I BENI OGGETTO DELLO STESSO
Alcuna limitazione può essere prevista in merito ai soggetti legittimati a stipulare un contratto di rent to buy: lo schema contrattuale può essere infatti utilizzato su qualsiasi bene immobile e da chiunque, sia esso un privato, una società, un’impresa individuale o qualsiasi ente.
Inoltre, l’immobile che forma oggetto del contratto può essere tanto un appartamento, quanto un negozio, un ufficio, cantine, capannoni o autorimesse. Addirittura, lo schema contrattuale può riguardare un immobile in costruzione: ciò nasce principalmente dall’esigenza di permettere alle imprese di costruzione di utilizzare tale modello contrattuale onde pagare le rate del mutuo contratto per la costruzione dell’edificio avvalendosi del canone versato dal conduttore.
Da ultimo, si sottolinea come possa formare oggetto di contratto financo un’azienda; sul punto, infatti, la giurisprudenza ha osservato che il rent to buy di azienda ha la stessa funzione e la stessa ratio del c.d. rent to buy di immobili per quel che concerne la struttura e la funzione, con l’unica differenza che il primo ha nella sua regolamentazione negoziale un bene diverso dal secondo: da ciò discende la possibilità di prevedere un contratto di rent to buy tipico avente ad oggetto un complesso aziendale, comprensivo o meno di beni immobili e/o diritti reali immobiliari, con la peculiarità che, ove l’azienda dovesse ricomprendere beni immobili troverà piena applicazione la normativa di cui all’ art. 23 del decreto legge 133/2014 e dunque anche il comma 6, primo periodo che dispone espressamente che in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue (cfr. Tribunale , Catanzaro , 05/12/2019).
OBBLIGHI DELLE PARTI NEL CONTRATTO RENT TO BUY
Sulle parti gravano inevitabilmente degli obblighi, che possono riassumersi come segue.
Quanto al conduttore, questi deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione del bene e delle parti condominiali, qualora l’immobile sia parte di un condominio, nonché quelle di straordinaria amministrazione che siano causa di un suo inadempimento per quel che concerna gli obblighi di ordinaria amministrazione. Deve altresì, oltre a versare periodicamente il canone concordato, prestare idonea garanzia, assimilabile alla caparra tipica del contratto di locazione. Da ultimo, deve redigere inventario che contenga la descrizione dell’immobile, salvo che questa sia oggetto del contratto, anche qualora sia arredato.
Sotto il profilo dell’obbligo di pagamento del canone e del futuro prezzo di acquisto, qualora il conduttore si determini a comprare l’immobile, giova specificare che integra il reato di appropriazione indebita la condotta del compratore che, prima di aver pagato interamente il prezzo pattuito, alieni la merce acquistata o compia sulla stessa atti che si pongano oggettivamente in contrasto con il riservato diritto di proprietà del venditore o, comunque, si comporti in modo tale da far presumere la volontà di tenere la cosa come propria, nonostante il mancato adempimento dell’obbligazione di versare il prezzo pattuito (cfr. Cassazione penale , sez. II , 30/06/2022 , n. 34727).
Grava invece sul concedente l’obbligo di cedere l’immobile al momento della stipula del contratto, così come l’obbligo di venderlo qualora il conduttore voglia acquistarlo, essendo questa la ratio della tipologia contrattuale di cui si discute. Da ultimo, gravano sul concedente le spese di straordinaria amministrazione che non siano conseguenza di un inadempimento del conduttore.
RIMEDI CONTRO L’INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO RENT TO BUY
In ipotesi di inadempimento del conduttore degli obblighi sopra descritti, il concedente ha diritto a ottenere immediatamente la restituzione del bene. Qualora tuttavia il conduttore non provveda in tal senso, il concedente dovrà rivolgersi al Tribunale onde ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e di rilascio dell’immobile.
Qualora, invece, a rendersi inadempiente sia il concedente, il conduttore potrà agire con azione di adempimento in forma specifica ex art. 2931 c.c. in caso di obblighi di fare ovvero ex art. 2932 c.c. in materia di esecuzione dell’obbligo di concludere un contratto. Da ultimo, il conduttore potrà esperire azione giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c..
A tal riguardo, si ricordi che l’art. 23, c. 5, D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014, n. 164 prevede che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali: in altre parole, il concedente potrà trattenere i canoni imputati all’utilizzo del bene, ma restituire quelli destinati alla vendita, maggiorati di interessi, salva diversa previsione contrattuale.
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