Quando l’Assemblea condominiale delibera dei lavori di ristrutturazione mediante l’utilizzo del c.d. “superbonus 110 %” o bonus 110 per cento, può accadere che sorgano delle problematiche e/o controversie per l’esecuzione delle opere con i condomini che hanno espresso voto contrario.
In particolare, le contestazioni dei condomini sfavorevoli agli interventi di ristrutturazione potrebbero avere ad oggetto l’incidenza dei lavori sulle proprietà individuali: per fare un esempio concreto, è noto che l’installazione del “cappotto termico” sulla facciata condominiale potrebbe determinare un restringimento della superficie disponibile dei balconi sottostanti.
SOLUZIONE OFFERTA DALLA GIURISPRUDENZA RECENTE
Il Tribunale di Milano si è trovato di recente a dirimere una controversia in materia di ristrutturazioni condominiali: la soluzione adottata dall’organo giudicante ha espressamente riconosciuto la legittimità della delibera di approvazione dei lavori di ristrutturazione condominiale relativi al bonus 110 per cento, anche a fronte delle possibili conseguenze negative che le opere di sistemazione potrebbero comportare ad una o più pertinenze di proprietà di singoli condomini.
E invero, il giudice milanese, nella recente pronuncia del 13 agosto 2021, ha evidenziato come il rifacimento del “cappotto” risulti “funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici), sì da soddisfare interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare invero recessivo”. Con la conseguenza che non può ritenersi che gli effetti eventualmente patiti dai condomini sulle parti di proprietà esclusiva interessate dai lavori assumano i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, invalidando la delibera assembleare (Trib. di Milano, ordinanza del 13.8.2021).
EVENTUALI PROBLEMATICHE RELATIVE ALL’ESECUZIONE LAVORI DEL BONUS 110 PER CENTO: LE SOLUZIONI PROSPETTABILI
Al di là della legittimità delle opere di ristrutturazione, pienamente ammessa dalla giurisprudenza, non è esclusa l’insorgenza di problematiche al momento dell’esecuzione materiale dei lavori, laddove i condomini che hanno espresso voto contrario opponessero una qualche resistenza attiva, ad esempio impedendo l’accesso agli operai presso i locali di loro esclusiva proprietà.
Sotto questo profilo, la soluzione di gran lunga preferibile sarebbe quella di raggiungere un accordo con i condomini interessati prima dell’inizio dei lavori del bonus 110 per cento.
In secondo luogo, qualora la via transattiva non dovesse rivelarsi percorribile, è opportuno in primo luogo verificare l’eventuale presenza nel Regolamento Condominiale di disposizioni specifiche applicabili in caso di esecuzione di opere e lavori condominiali e accesso alle proprietà individuali dei condomini. Non è infatti escluso che, in sede regolamentare, si sia provveduto a disciplinare simili ipotesi proprio in vista di possibili futuri interventi.
Infine, in assenza di prescrizioni regolamentari, occorre fare riferimento all’art. 843, co. 1 c.c., a mente del quale “il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.”
La norma in esame consente, pertanto, all’amministratore di Condominio, in caso di contrasti con il proprietario dell’unità immobiliare, di ricorrere all’Autorità giudiziaria, al fine di ottenere un provvedimento di autorizzazione all’accesso e al passaggio in detta unità, purché ciò risulti necessario.
Più nello specifico, il requisito della necessità dell’accesso è stato dalla giurisprudenza di legittimità tradizionalmente declinato nei seguenti termini: “Ai fini del riconoscimento della necessità […] occorre che il giudice di merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo” (ex plurimis, Cass. civ. n. 1801 del 2007).
Con particolare riferimento al settore condominiale, la Corte di Cassazione ha in altra occasione precisato che “Qualora si rendano necessarie riparazioni alle parti comuni, il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale è tenuto a concedere il passaggio con persone e materiali al condomino che intenda provvedervi” (Cass. civ. n. 3059 del 1969).
Alla luce della citata giurisprudenza, è possibile pertanto ritenere che, in linea generale, il disaccordo di uno o più condomini e le eventuali condotte ostruzionistiche dai medesimi messe in atto non possano impedire lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione. Il condominio, in altre parole, dispone di uno strumento, quello del ricorso al giudice, per garantire l’esecuzione e la buona riuscita dei lavori.
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Foto Agenzia Liverani