COS’È L’AGGIORNAMENTO ISTAT ED IN QUALE MISURA SI APPLICA
L’aggiornamento ISTAT è un meccanismo con il quale l’Istituto Nazionale di Statistica rivaluta, su base annua, il costo della vita seguendo le variazioni percentuali degli indici di riferimento.
Su tale parametro si basano diversi calcoli che vanno ad incidere su ambiti che interessano gran parte della popolazione italiana, come ad esempio il canone di locazione, che può essere adeguato annualmente al costo della vita, con modalità che variano in base al tipo di contratto.
Nei contratti di locazione ad uso commerciale la cui disciplina è contenuta negli artt. Da 27 a 4 l. 392/1978, l’ISTAT si può applicare nella misura massima del 75%, con due eccezioni: la prima riguarda i contratti con durata superiore ai sei anni, la seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a €150.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% (art. 41 comma 16-duodecies DL 207/08 e art. 18 DL 133/2014).
AGGIORNAMENTO AUTOMATICO DEL CANONE DI LOCAZIONE
Stante la formulazione dell’art. 32 L. 392/78 (cfr. “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore…”), l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto. E’ bene tener presente come sia frequente che i contratti di locazione contengano clausole di adeguamento automatico del canone, ovvero senza che occorra specifica richiesta da parte del locatore.
Trattasi di una prassi consolidatasi nel tempo che tuttavia si pone in contrasto con quanto disposto dall’art. 79 della L. 392/1978, il quale prevede la nullità per ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.
Dalla disamina del combinato disposto dei due articoli in commento, è possibile interpretare la normativa sostenendo che ogni clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento annuale automatico del canone, è da considerarsi affetta da nullità, poiché gli aumenti del canone sono leciti solo se espressamente richiesti di volta in volta dal locatore.
La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo da corrispondere.
A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. (Sent. Corte Cass n. 27287/2021)
Pertanto, le parti non possono inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda un aggiornamento automatico del canone in assenza di una puntuale richiesta da parte del locatore, che è condizione essenziale e imprescindibile fondante il diritto di credito del locatore.
PROBLEMA DELLE RICHIESTE RETROATTIVE
Sulla scorta della medesima ratio di fondo di quanto poc’anzi illustrato è possibile affermare che il locatore non possa chiedere altresì gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione seppur non puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.
Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare l’assunto sopra sposato, di volta in volta precisando diversi aspetti afferenti la questione in esame.
Invero, è stato precisato come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014), richiesta che potrà anche essere informale laddove l’orientamento granitico afferma che ”la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia” (Sent. Corte Cass. 16068/2012).
Si segnala infine come gli importi afferenti l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione siano da considerarsi obbligazioni continuative, con la conseguenza che debba comunque tenersi in considerazione la prescrizione quinquennale della domanda di corresponsione delle somme di aggiornamento richieste, ricordando che l’onere probatorio di dimostrare l’avvenuta richiesta dell’aggiornamento, così come l’eventuale evento interruttivo della prescrizione, è posto in capo al locatore richiedente.
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