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Cambio di destinazione d’uso dell’immobile: condizioni per ottenere la modifica unilaterale delle tabelle millesimali condominiali

Con riguardo alla disciplina applicabile in tema di tabelle millesimali, come regola generale l’art. 69 disp. att. c.c. prevede che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità”; tuttavia tale disciplina è derogata “quando risulta che sono conseguenza di un errore” o “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

Allorché si verifichi una delle due ipotesi sopra menzionate, la modifica delle tabelle millesimali non richiede più il consenso unanime dei condomini, ma risulta essere sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c.

Tuttavia, preme sottolineare che sul punto è intervenuta la giurisprudenza di legittimità che ha interpretato in maniera estensiva le ipotesi derogatorie della disciplina generale: la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha sancito che “in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ.”(Sent. Corte Cass. S.U. n. 18477/2010).

Allo stato dunque, per rapportare l’analisi astratta alla fattispecie concreta è opportuno disaminare la documentazione condominiale al fine di accertare quale sia la natura delle tabelle millesimali: laddove le tabelle millesimali abbiano natura regolamentare possono essere modificate con la maggioranza qualificata, di converso, le tabelle millesimali di natura contrattuale, potranno essere modificate con il consenso unanime dei condomini.

Tali considerazioni sono supportate dalla recente giurisprudenza di legittimità, la quale ha affermato che “l’unanimità dei consensi è necessaria solo quando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese; in caso contrario basta la maggioranza indicata dall’art. 1136, comma II, c.c., per la quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”(Ord. Corte Cass. n. 19838/2018).

Con riguardo poi ai costi da sostenersi per la modifica delle tabelle millesimali, la legge 220/2012 addebita il costo al Condomino che richiede la modifica, mentre la differenza dei millesimi risultante dalle nuove tabelle millesimali viene ripartita in misura proporzionale tra gli altri condomini.

Quindi, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente la modifica della destinazione d’uso non comporti ex se automaticamente il diritto alla modifica delle tabelle millesimali (Sent. Corte Cass. n. 19797/2016), essendo opportuno valutare il caso concreto, onde poter indagare se la modifica della destinazione d’uso abbia interagito in maniera incisiva su elementi che fungono da criteri per il calcolo delle tabelle millesimali.

Pertanto, seppur risaputo ormai che le tabelle millesimali possano subire modifiche anche a vantaggio di un solo condomino (così anche giurisprudenza di merito, Tribunale di Cagliari del 10 febbraio 2016), è bene tenere sempre in considerazione che vi è sempre il giudizio discrezionale dell’Organo Giudicante sul punto.