RATIO DELLA NORMA
Nel complesso universo del diritto condominiale, la gestione e la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio rappresentano una delle fonti più frequenti di contenzioso. Tra le norme che disciplinano questa materia, l’articolo 1126 del Codice Civile riveste un’importanza cruciale, in quanto stabilisce un criterio di spesa specifico e derogatorio rispetto ai principi generali. La norma si occupa della ripartizione dei costi per le riparazioni e le ricostruzioni dei lastrici solari quando il loro uso non è comune a tutti i condòmini, ma è attribuito in via esclusiva a uno o più di essi. Il testo dell’articolo 1126 del Codice Civile recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE,CODICE CIVILE-art. 1126]. La ratio di questa disposizione risiede nella duplice funzione del lastrico solare di uso esclusivo. Da un lato, esso funge da copertura per l’edificio o per una parte di esso, proteggendo le unità immobiliari sottostanti dagli agenti atmosferici. Questa funzione di copertura beneficia tutti i condòmini che si trovano nella proiezione verticale del lastrico. Dall’altro lato, la superficie del lastrico (il “calpestio”) offre un’utilità aggiuntiva e privata a colui che ne ha l’uso esclusivo, il quale può utilizzarlo come una terrazza. L’articolo 1126 del Codice Civile mira a bilanciare questi due interessi, ripartendo i costi in modo proporzionale ai benefici che ciascun soggetto trae dal bene.
ANALISI DEL CRITERIO DI RIPARTIZIONE: 1/3 E 2/3
Il legislatore ha individuato una chiave di ripartizione fissa per le spese di riparazione e ricostruzione:
- Un terzo (1/3) della spesa è a carico del condòmino (o dei condòmini) che ha l’uso esclusivo del lastrico solare. Questa quota è giustificata dal vantaggio diretto e personale che egli trae dalla possibilità di utilizzare la superficie.
- Due terzi (2/3) della spesa sono a carico di tutti gli altri condòmini dell’edificio, o della parte di edificio che è coperta dal lastrico. Questa quota si fonda sulla funzione primaria del lastrico come elemento di copertura e protezione delle unità sottostanti.
È fondamentale sottolineare che la quota dei due terzi non va suddivisa in parti uguali tra i condòmini interessati, ma “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE,CODICE CIVILE-art. 1126]. Ciò significa che il calcolo deve avvenire sulla base dei millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari che beneficiano della copertura. Se il lastrico solare copre solo una parte del fabbricato (ad esempio, una singola ala o colonna di appartamenti), solo i proprietari di quelle unità saranno tenuti a contribuire alla spesa dei due terzi, in applicazione del principio del “condominio parziale“.
AMBITO DI APPLICAZIONE: OPERE E BENI INTERESSATI
La norma si applica alle “riparazioni o ricostruzioni”. Questa dicitura include tutti gli interventi, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria, necessari a preservare l’integrità strutturale e la funzione di impermeabilizzazione del lastrico. Rientrano in questa categoria, ad esempio, il rifacimento della guaina impermeabilizzante, il ripristino del massetto, la riparazione di elementi strutturali e, in generale, ogni opera volta a evitare infiltrazioni. Le spese relative a elementi che attengono esclusivamente al godimento privato dell’usuario (come l’installazione di fioriere, tende da sole, pavimentazioni con finalità puramente estetiche o parapetti che non abbiano anche una funzione di sicurezza per l’intero edificio) sono, invece, interamente a carico di quest’ultimo. La giurisprudenza ha da tempo esteso in via analogica l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile anche alle terrazze a livello, ovvero quelle terrazze che, pur essendo di proprietà o uso esclusivo di un’unità immobiliare, fungono contemporaneamente da copertura per le unità sottostanti. Anche in questo caso, la duplice funzione di godimento esclusivo e copertura comune giustifica l’applicazione del medesimo criterio di ripartizione delle spese.
RESPONSABILITÀ PER DANNI DA INFILTRAZIONI
Una delle questioni più dibattute e rilevanti riguarda la responsabilità per i danni (tipicamente, infiltrazioni d’acqua) causati all’appartamento sottostante a causa della cattiva manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello. L’orientamento consolidato della Corte di Cassazione è che la responsabilità per tali danni, e quindi l’onere del risarcimento, debba essere ripartita secondo lo stesso criterio previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile. Questa conclusione si basa sulla natura della responsabilità in gioco, che viene ricondotta alla **responsabilità da custodia** ai sensi dell’art. 2051 c.c. Si configura un concorso di responsabilità tra:
- L’usuario esclusivo, in qualità di custode della superficie e delle parti accessorie al suo godimento, responsabile per il terzo dei danni.
- Il condominio, in qualità di custode della struttura portante e della funzione di copertura, responsabile per i restanti due terzi.
La Corte di Cassazione ha chiarito che la responsabilità solidale dei danneggianti, ai sensi dell’art. 2055 c.c., si fonda sull’unicità del “fatto dannoso” per il soggetto danneggiato, anche se le condotte lesive sono autonome e i titoli di responsabilità diversi (contrattuale, extracontrattuale, da custodia) [Cass. Civ., Sez. 3, N. 27612 del 29-10-2019]. In questo contesto, il proprietario (e per estensione il condominio) rimane “precipuo custode delle strutture murarie dell’edificio in sua proprietà” [Cass. Civ., Sez. 3, N. 27612 del 29-10-2019], e tale dovere di custodia non viene meno neanche in presenza di un uso esclusivo concesso a un singolo condòmino.
Una conferma pratica di questo principio si trova nella giurisprudenza di merito. Ad esempio, il Tribunale di Imperia, in una sentenza del 2021, ha affrontato un caso di vizi dell’opera che avevano causato danni a unità immobiliari. Nel determinare il risarcimento, il giudice ha riconosciuto ai proprietari danneggiati il diritto a ottenere il ristoro del danno, imputandone la responsabilità per la quota di 1/3 in applicazione del principio derivante dall’articolo 1126 del Codice Civile, sebbene in quel caso specifico la condanna fosse rivolta all’impresa esecutrice dei lavori viziati [Tribunale Ordinario Imperia, sez. 1, sentenza n. 755/2021].
RAPPORTI CON L’APPALTATORE E VIZI DELL’OPERA
La situazione si complica ulteriormente quando i danni da infiltrazione non derivano da omessa manutenzione, ma da lavori di riparazione o ricostruzione eseguiti in modo difettoso da un’impresa appaltatrice. In questo scenario, chi risponde nei confronti del condòmino danneggiato? Il principio generale in materia di appalto stabilisce che l’appaltatore, operando in autonomia, è di regola l’esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi durante l’esecuzione dell’opera [Cass. Civ., Sez. 2, N. 7027 del 12-03-2021]. Tuttavia, questo principio non esclude la responsabilità del committente (il condominio) quando il danno deriva dalla violazione di un suo specifico dovere, come quello di custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. Pertanto, anche in presenza di un appalto, il condòmino danneggiato potrà agire direttamente contro il condominio e l’usuario esclusivo, i quali saranno tenuti a risarcirlo secondo la ripartizione dell’articolo 1126 del Codice Civile. Successivamente, il condominio e l’usuario esclusivo avranno diritto di rivalsa (o azione di regresso) nei confronti dell’impresa appaltatrice per ottenere la restituzione di quanto pagato, dimostrando che il danno è stato causato dall’inadempimento contrattuale o dalla condotta colposa dell’appaltatore stesso. La sentenza del Tribunale di Imperia citata in precedenza illustra bene questa dinamica: pur riconoscendo la corresponsabilità del condominio, ha condannato l’impresa appaltatrice a restituire al condominio parte delle somme pagate e a risarcire direttamente i proprietari danneggiati, ponendo inoltre le spese di consulenza tecnica d’ufficio (CTU) a carico dell’impresa e del condominio secondo percentuali che riflettono un concorso di colpa (33,33% e 66,66%) [Tribunale Ordinario Imperia, sez. 1, sentenza n. 755/2021].
ARTICOLO 1126 DEL CODICE CIVILE
L’articolo 1126 del Codice Civile si conferma come una norma di fondamentale importanza nella vita condominiale, la cui applicazione va ben oltre la semplice ripartizione delle spese di manutenzione. La sua forza risiede nella capacità di offrire un criterio equo e bilanciato, che tiene conto della duplice natura del lastrico solare e della terrazza a livello. L’evoluzione giurisprudenziale ne ha consolidato la portata, estendendola alla complessa materia della responsabilità per danni da infiltrazione e chiarendo le dinamiche di responsabilità concorrente tra condominio, usuario esclusivo e imprese terze. Una corretta comprensione e applicazione di questa norma è essenziale per prevenire e risolvere efficacemente una delle più comuni e spinose problematiche condominiali.
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Foto Agenzia Liverani