L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rappresenta uno dei pilastri della disciplina delle locazioni a uso diverso da quello abitativo, introdotta dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392. Tale istituto, previsto all’articolo 34 della citata legge, mira a tutelare il conduttore-imprenditore per la perdita di quel valore aggiunto, rappresentato dalla clientela, che si è consolidato nel tempo grazie all’ubicazione dell’immobile. Tuttavia, la prassi contrattuale vede spesso l’inserimento di clausole con cui il conduttore rinuncia all’indennità di avviamento nelle locazioni commerciali. La validità di tali pattuizioni è da decenni al centro di un acceso dibattito giurisprudenziale, che ha portato alla definizione di principi chiari ma non privi di sfumature.

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1 REGOLA GENERALE: NULLITÀ DELLA RINUNCIA PREVENTIVA

2 ECCEZIONE: VALIDITÀ DELLA RINUNCIA SUCCESSIVA

3 DIBATTITO SULLA RINUNCIA “BILANCIATA”: UN’APERTURA CON MOLTE CAUTELE

4 CONDIZIONI PER IL DIRITTO ALL’INDENNITÀ E CAUSE DI ESCLUSIONE

5 RINUNCIA ALL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO NELLE LOCAZIONI COMMERCIALI

REGOLA GENERALE: NULLITÀ DELLA RINUNCIA PREVENTIVA

Il punto di partenza di ogni analisi è l’articolo 34 della Legge n. 392/1978, il quale stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili destinati ad attività commerciali, industriali, artigianali e di interesse turistico che comportino contatti diretti con il pubblico, il conduttore ha diritto a un’indennità. L’importo è fissato in 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere) [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392]. Tale diritto, tuttavia, è escluso qualora la cessazione del contratto sia dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392]. La natura di questa disposizione non è meramente dispositiva, ma imperativa. La giurisprudenza, in modo costante, ha ricondotto la tutela dell’indennità di avviamento nell’alveo protettivo dell’articolo 79 della medesima legge. Quest’ultimo articolo sancisce la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa” [Cass. Civ., Sez. 3, N. 22826 del 21-07-2022][Cass. Civ., Sez. 3, N. 6588 del 07-03-2019]. Di conseguenza, la giurisprudenza consolidata ritiene nulla qualsiasi clausola, inserita nel contratto di locazione o in un atto contestuale alla sua stipula, con la quale il conduttore rinunci preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento [Cass. Civ., Sez. 3, N. 6588 del 07-03-2019]. Una recente sentenza del Tribunale di Roma ha ribadito questo principio, dichiarando la nullità dell’articolo 12 di un contratto di locazione che prevedeva espressamente tale rinuncia [Tribunale Di Roma, Sentenza n.17674 del 15 Novembre 2024]. La ratio di questa nullità risiede nella presunzione di una posizione di “debolezza” del conduttore al momento della conclusione del contratto. Si presume che, per assicurarsi la disponibilità dell’immobile necessario all’esercizio della propria impresa, il conduttore possa essere indotto ad accettare condizioni svantaggiose, tra cui la rinuncia a diritti che la legge gli riconosce come irrinunciabili in via preventiva [Cass. Civ., Sez. 3, N. 22826 del 21-07-2022][Cass. Civ., Sez. 3, N. 5127 del 26-02-2020]. La Suprema Corte ha specificato che la nullità opera anche qualora la rinuncia sia stata pattuita a fronte di una riduzione del canone, poiché l’equilibrio contrattuale voluto dalla legge non può essere alterato da patti stipulati quando il conduttore non ha ancora acquisito la piena disponibilità del bene e dei diritti nascenti dal rapporto [Cass. Civ., Sez. 3, N. 24221 del 30-09-2019].

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22826 del 2022, ha efficacemente riassunto il “diritto vivente” in materia, affermando che: “L’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata” [Cass. Civ., Sez. 3, N. 22826 del 21-07-2022].

ECCEZIONE: VALIDITÀ DELLA RINUNCIA SUCCESSIVA

Il divieto di rinuncia preventiva non è assoluto. La giurisprudenza ammette pacificamente la validità della rinuncia all’indennità di avviamento quando questa interviene in un momento successivo alla conclusione del contratto [Cass. Civ., Sez. 3, N. 22826 del 21-07-2022][Cass. Civ., Sez. 3, N. 5127 del 26-02-2020][Cass. Civ., Sez. 3, N. 6588 del 07-03-2019]. Una volta che il rapporto di locazione è stato instaurato e il conduttore ha acquisito la detenzione dell’immobile, la presunzione di debolezza viene meno. Il diritto all’indennità, pur essendo futuro ed eventuale, entra a far parte del patrimonio del conduttore come una legittima aspettativa tutelata dall’ordinamento. Da questo momento, esso diventa un diritto di natura patrimoniale e, come tale, disponibile. Il conduttore, non più pressato dalla necessità di ottenere l’immobile, può liberamente negoziare e disporre di tale diritto, anche rinunciandovi [Cass. Civ., Sez. 3, N. 5127 del 26-02-2020].

Il momento cruciale in cui il diritto sorge e diviene pienamente negoziabile coincide con la cessazione del rapporto locatizio per iniziativa del locatore [Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza n.1694 del 7 giugno 2024]. La rinuncia, per essere valida, deve quindi manifestarsi in un’epoca in cui il conduttore non si trova più nella condizione di soggezione psicologica ed economica che caratterizza la fase delle trattative e della stipula del contratto.

DIBATTITO SULLA RINUNCIA “BILANCIATA”: UN’APERTURA CON MOLTE CAUTELE

Una questione più complessa riguarda la validità di una rinuncia preventiva inserita nel contratto qualora essa sia bilanciata da una congrua contropartita a favore del conduttore. Si pensi, ad esempio, a un canone di locazione significativamente inferiore a quello di mercato o all’impegno del locatore a sostenere ingenti spese di ristrutturazione. Su questo punto, la giurisprudenza è estremamente cauta. Sebbene alcune pronunce abbiano teoricamente ammesso la possibilità di una deroga alla nullità in presenza di un sinallagma che riequilibri le posizioni, nella pratica tale possibilità è quasi sempre stata esclusa. La Corte di Cassazione ha chiarito che, anche in presenza di una contropartita, la rinuncia preventiva rimane tendenzialmente nulla [Cass. Civ., Sez. 3, N. 24221 del 30-09-2019]. Inoltre, ha precisato che la valutazione sull’adeguatezza della contropartita è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale deve operare con estremo rigore [Cass. Civ., Sez. 3, N. 6588 del 07-03-2019]. In una sentenza, la Suprema Corte ha affrontato un caso in cui la rinuncia era giustificata da lavori di ristrutturazione a carico del locatore e dall’impegno di quest’ultimo a non recedere alla prima scadenza. Pur riconoscendo la teorica possibilità di un patto in deroga, ha concluso che nel caso di specie la contropartita era di “scarso rilievo economico” e ha confermato la nullità della clausola [Cass. Civ., Sez. 3, N. 6588 del 07-03-2019]. Questo orientamento restrittivo rende la strada della rinuncia preventiva “bilanciata” estremamente rischiosa e di incerta validità.

CONDIZIONI PER IL DIRITTO ALL’INDENNITÀ E CAUSE DI ESCLUSIONE

È fondamentale ricordare che la questione della rinuncia si pone solo se il diritto all’indennità è effettivamente sorto. L’articolo 34 della Legge n. 392/1978 esclude tale diritto in specifiche circostanze [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392]:

Risoluzione per inadempimento del conduttore: Se il contratto si risolve per colpa del conduttore (es. morosità).
Disdetta o recesso del conduttore: Se è il conduttore a manifestare la volontà di porre fine al rapporto.
Procedure concorsuali: Se il conduttore è assoggettato a procedure come il fallimento (ora liquidazione giudiziale) [LEGGE 27 luglio 1978, n. 392].

La giurisprudenza interpreta il “recesso del conduttore” in senso ampio, includendo non solo la comunicazione formale, ma ogni risoluzione anticipata che, sebbene consensuale, sia riconducibile a una manifestazione di volontà del conduttore che non ha più interesse alla continuazione del rapporto [Tribunale Ordinario Potenza, sez. S1, sentenza n. 894/2017]. Ad esempio, è stato ritenuto legittimo negare l’indennità a una società già in liquidazione il cui socio aveva intrapreso la medesima attività in altri locali, desumendo da tali elementi la volontà della società conduttrice di cessare il rapporto [Tribunale Ordinario Potenza, sez. S1, sentenza n. 894/2017]. Al contrario, la semplice acquiescenza del conduttore alla disdetta del locatore non costituisce un’iniziativa idonea a escludere l’indennità [Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza n.1694 del 7 giugno 2024]. Anche il silenzio del conduttore a seguito di una richiesta del locatore di manifestare le proprie intenzioni sulla prosecuzione del rapporto, dopo che lo stesso locatore aveva già inviato disdetta, non può essere interpretato come una volontà di recesso o disinteresse, e il diritto all’indennità rimane integro [Cass. Civ., Sez. 6, N. 20892 del 30-06-2022]. L’elemento dirimente è sempre l’iniziativa che ha determinato la cessazione del contratto: se è del locatore, l’indennità è dovuta; se è del conduttore, non lo è [Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza n.1694 del 7 giugno 2024][Cass. Civ., Sez. 6, N. 20892 del 30-06-2022]. Infine, l’indennità non è dovuta se l’attività svolta nell’immobile non comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, o se si tratta di avviamento “parassitario” (es. immobili interni a stazioni, aeroporti, centri commerciali) [Tribunale Di Napoli, Sentenza n.8764 del 14 Ottobre 2024].