In caso di deterioramento di parti comuni esterne degli immobili condominiali, i proprietari hanno l’obbligo di far eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo che potrebbe causare danni a terzi. Il mancato adempimento di questo obbligo comporta la responsabilità penale dei proprietari e dell’amministratore di condominio, in quanto quest’ultimo, in qualità di custode delle parti comuni, ha il compito di garantire e tutelare gli interessi dei condomini e dei terzi, attivandosi per rimuovere le fonti di pericolo concernenti le parti comuni.
RESPONSABILITA’ DEI PROPRIETARI IN CASO DI DETERIORAMENTO DELLE PARTI ESTERNE DEL CONDOMINIO
L’art. 677 c.p., cita ‘‘Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione’’.
Il citato articolo, pone a carico del proprietario dell’immobile l’obbligo di far eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo che può recare dei danni a terzi. La Suprema Corte precisa, pertanto, che ‘‘l’obbligo giuridico volto alla conservazione dell’edificio pericolante sussiste anche a carico dei chiamati all’eredità sia pure in via provvisoria e salva diversa ripartizione degli oneri economici in sede civilistica’’ (Cass. n. 10549/2019).
Il summenzionato obbligo sussiste anche nel caso in cui l’immobile sia disabitato o adibito a residenza saltuaria o vacanziera e presuppone la conoscenza delle condizioni di degrado dell’immobile, peraltro, quest’ultimo si desume quando l’immobile è vetusto e lo stato di abbandono è visibile da chiunque all’esterno.
Affinché sussista il reato in questione, presupposto determinante è lo stato di pericolo che si configura solo se le condizioni dell’immobile determinino un pericolo per l’incolumità pubblica, così come anche nel caso in cui vi sia stata la caduta di parti di costruzioni ma non vi siano state persone ferite. Se la caduta di calcinacci, frammenti di intonaco o parti di costruzioni determinano lesioni personali si è responsabili, oltre che della contravvenzione di cui all’art. 677, comma 3, c.p., anche di eventuali reati contro la persona, come l’omicidio o le lesioni personali.
RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO IN CASO DI DETERIORAMENTO DELLE PARTI ESTERNE DEL CONDOMINIO
L’amministratore del condominio riveste una posizione di garanza volta ad evitare ogni pericolo per i condomini e per i terzi, ed inoltre come ha affermato dalla Corte di legittimità, lo stesso ‘‘è tenuto ad effettuare i necessari lavori di rimozione del pericolo derivante da minaccia di rovina e, più in generale, i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, con obbligo di riferirne ai condomini nella prima assemblea, ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c.’’(Cass. n. 9027/2003).
L’amministratore del condominio, come sopra esplicitato, ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Ne consegue che ‘‘l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale’’ (Cass. n. 25251/2008).
La giurisprudenza di merito ha peraltro precisato che l’amministratore non risponde della contravvenzione di cui all’art. 677 comma 3 c.p., ‘‘se la realizzazione di tali opere non è stata tempestiva rispetto ai termini indicati nell’ordinanza comunale che imponeva l’adozione di opere di manutenzione, qualora abbia convocato l’assemblea straordinaria che imponeva l’adozione di opere di manutenzione, qualora abbia convocato l’assemblea straordinaria condominiale per l’approvazione di lavori urgenti ed effettui i lavori in modo da rimuovere la situazione di pericolo’’ (Tribunale di Napoli n. 13613/2018). Rileva, infatti, non il mero inadempimento dell’obbligo di attivarsi ma l’effettiva rimozione delle condizioni di pericolosità per l’incolumità pubblica.
Inoltre la giurisprudenza di legittimità ha altresì precisato che ‘‘per l’esecuzione delle opere di manutenzione su parti comuni a terzi l’amministratore è considerato committente e, pertanto, ex art. 26, comma 1 lett. a), D.Lgs. n. 81/2008, prima di affidare l’incarico ad una ditta o ad un lavoratore autonomo, è tenuto a verificare che tale impresa o lavoratore abbia l’idoneità tecnico professionale necessaria ad eseguire il lavoro nelle parti comuni dell’edificio, in base al principio del neminem ledere di cui all’art. 2043 c.c’’. (Cass. n. 2575/2013). In pratica, per i lavori svolti nelle parti comuni egli è tenuto a far osservare le norme tecniche obbligatorie poste a tutela della sicurezza delle persone, attraverso l’adozione di misure generali di prevenzione e protezione necessarie a scongiurare eventuali incidenti.
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Foto Agenzia Liverani
