Trib. di Roma n. 19006 del 17.12.2022 – Recupero dei crediti per spese condominiali e mancato invio della lettera di costituzione in mora.
La giurisprudenza è ormai unanime nel ritenere che, per la concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, non è necessaria la preventiva diffida inviata con raccomandata da parte dell’amministratore per il recupero dei crediti per spese condominiali.
Difatti, le delibere condominiali costituiscono valido titolo di credito per la richiesta e la concessione di decreto ingiuntivo, poiché, una volta assunte dall’assemblea sono vincolanti ed efficaci per tutti i condomini e, di conseguenza, con l’approvazione e la ripartizione delle spese, ogni condomino è obbligato al pagamento della propria quota.
L’obbligo di pagamento delle quote dei singoli condomini può venire meno solo con l’eventuale annullamento o con declaratoria di nullità delle delibere condominiali, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1137 c.c..
E’ pur vero che, qualora un condomino ometta di pagare oneri condominiali, la lettera di diffida e messa in mora rimane un valido strumento a disposizione dell’amministratore per procedere al recupero del credito, preannunciando al moroso l’intenzione di procedere con decreto ingiuntivo e mettendolo in condizione di rivalutare l’adempimento o la richiesta di una eventuale rateizzazione.
TRIB. DI ROMA N. 19006 DEL 17.12.2022
Tuttavia, la decisione in commento – la sentenza n. 19006 del 27 dicembre 2022, emessa dal Tribunale di Roma – ha ribadito come l’arma legale del condominio contro i condomini morosi è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In parole semplici, l’amministratore di condominio può nominare un avvocato di propria fiducia, senza necessità di previa autorizzazione da parte dell’assemblea, e incaricarlo di riscuotere le somme versate spontaneamente dai proprietari.
Pertanto, in base all’entità dell’importo da richiedere l’avvocato chiede l’emissione di un decreto ingiuntivo al tribunale o al giudice di pace, limitandosi a depositare solo una copia della delibera assembleare che approva lo stato di riparto presentato.
Con la sentenza in commento, infatti, il giudice romano ha semplicemente ribadito che nel recupero dei crediti condominiali approvati, ripartiti e non corrisposti, nessun previo adempimento formale (dunque nessun obbligo di procedere con il sollecito di pagamento) è imposto all’am.ministratore di condominio in quanto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. C.c., questi, in adempimento del proprio mandato, può (anzi deve) agire per il recupero del credito anche senza una delibera autorizzativa in tal senso.
Tanto che, allo scadere dei termini per il pagamento delle quote condominiali, è più corretto parlare della c.d. mora ex re, che legittima l’amministratore al semplice verificarsi dell’inadempimento, senza necessità di un preventivo atto di costituzione in mora.
La stessa Cassazione ci ha insegnato che, il credito del condominio diviene certo ed esigibile con l’approvazione assembleare anche del bilancio preventivo, fino a che non vi sia il bilancio consuntivo; dunque l’amministratore può legittimamente procedere alla riscossione dei contributi condominiali direttamente già dopo tale delibera.
Si richiama, infine, una decisione della Cassazione – Cass. Sent. n. 9181/2013 – a mezzo della quale era stato consentito all’amministratore di riscuotere le quote degli onere in forza di un bilancio preventivo regolarmente approvato.
Secondo la Suprema Corte, il sollecito al condomino moroso non può costituire obbligo per l’amministratore, né condizione di procedibilità del recupero del credito.
Questo neppure se il regolamento condominiale prevedesse la previa diffida, posto che la violazione di siffatta regola può al più far sorgere in capo all’amministratore una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, non potendo in nessun modo costituire vizio della procedura, la quale può essere regolata solo per legge.
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Foto Agenzia Liverani