Il contratto di locazione, stipulato ormai negli ambiti più disparati, è il contratto con cui una parte – il locatore – permette l’utilizzo di un bene mobile o immobile ad un’altra parte – il conduttore – dietro corresponsione di un canone.
La conclusione del contratto in esame, trattandosi di contratto consensuale ad effetti obbligatori, comporta il sorgere di diverse obbligazioni in capo alle parti: è lo stesso art. 1575 c.c. a sancire l’obbligo del locatore, tra gli altri, di consegnare al conduttore la cosa locata. Accade sovente, tuttavia, che la consegna del bene locato avvenga con ritardo, che a seconda dei casi può dar luogo alla risoluzione del contratto ed al risarcimento dei danni patiti dal conduttore.
RITARDO DELLA CONSEGNA DEL BENE DA PARTE DEL LOCATORE
Prima di poter recedere dal contratto di locazione a lungo termine, occorrerà attendere lo spirare di un periodo di tolleranza decorrente dalla conclusione del contratto. Il termine in questione è spesso determinato negli stessi contratti ma, in ogni caso, non può essere utilizzato arbitrariamente. Rimane quindi salva la disposizione di cui all’art. 1183 c.c.: “Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice”.
Una volta spirato il termine di tolleranza, il conduttore può valutare la possibilità di risolvere il contratto per inadempimento del locatore ed eventualmente ottenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad una somma equivalente a quest’ultima (art. 1383 comma III c.c.: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”). In alternativa alla restituzione del doppio della caparra, è legittima la richiesta di restituzione delle somme versate a titolo di anticipo maggiorate degli interessi legali e dei danni dovuti all’indisponibilità del bene per tutto il tempo del ritardo, che devono essere provvisti di apposita prova nel caso venisse intrapreso il giudizio.
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO DEL LOCATORE
Non basta il mero decorso del tempo per poter definire il locatore giuridicamente inadempiente, ma occorrono altri parametri che portino a ritenere di non scarsa importanza l’inadempimento che, chiaramente, deve essere a lui imputabile (in caso contrario, sussistendo eventuali cause di forza maggiore impedenti lo svolgimento della prestazione, si rientrerebbe nell’alveo operativo della risoluzione per impossibilità sopravvenuta, con ripercussioni peculiari e differenti).
La nozione civilistica di “non scarsa importanza dell’inadempimento” (art. 1455 c.c.) è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza. In tempi recenti, la Cassazione sul punto ha precisato che “l’inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un’obbligazione non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell’art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza; il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all’oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell’altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo.” (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 4314 del 04/03/2016).
Il diritto del conduttore a risolvere il contratto e, come rilevato sopra, al risarcimento del danno è quindi subordinato ad una valutazione che prescinde dai parametri del caso concreto elencati dalla Cassazione.
GLI STRUMENTI DI TUTELA: LA DIFFIDA AD ADEMPIERE E LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO
Sussistendo i presupposti dell’inadempimento, è possibile risolvere il contratto “di diritto” (senza l’intervento di un giudice), recapitando alla controparte formale diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.. Decorso il termine apposto nella diffida – non inferiore ai 15 giorni – il contratto potrà dirsi risolto; verrà quindi seguito da una successiva missiva in cui si chiederanno le restituzioni di quanto versato e le somme a titolo di risarcimento del danno (somma da determinare in via equitativa o pari al doppio della caparra versata). Se la controparte non corrisponderà quanto dovuto sarà necessario il giudizio.
L’alternativa è quella del perseguimento della strada della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., che presuppone però una domanda giudiziale in cui verrà chiesto al giudice di accertare l’inadempimento ed il relativo risarcimento del danno.
Ogni caso concreto presenta le proprie peculiarità e non esiste quindi una strada consigliabile aprioristicamente.
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