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L’art. 1592 c.c. cita : ‘‘salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna’’.
Nella nozione di miglioramenti, delineata dal summenzionato articolo, rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse determinano all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.
Al concetto di miglioramenti, ai sensi dell’art. 1592 c.c., l’elaborazione giurisprudenziale ha ricondotto tutte quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un notevole aumento di valore, accrescendone, in modo durevole il godimento, la produttività, la redditività.
Precisamente, per la Suprema Corte, la disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ., riguarda ‘‘soltanto quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell’ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l’organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto, della cosa locata’’ (Cass. n. 5747/1988).
Inoltre gli Ermellini, hanno precisato che ‘‘le norme, contenute negli artt. 1592 e 1593 cod. civ., sono applicabili anche alle accessioni operate dal conduttore che, originariamente separabili per la loro natura fisica, siano divenute giuridicamente inseparabili per disposizione di legge o per vincolo amministrativo, dovendosi ritenere che la volontà di legge, come attuata, si sia sostituita al consenso del locatore in ordine alle addizioni al proprio immobile, per la regolamentazione di più beni originariamente separabili come entità indivisibile’’ (Cass. n. 10959/1996).

MIGLIORAMENTI EFFETTUATI DAL CONDUTTORE CON IL CONSENSO PRESTATO DAL LOCATORE

Nel caso in cui il locatore abbia prestato il proprio consenso, affinché il conduttore ponesse in essere delle modifiche alla cosa locata, comportando di conseguenza un incremento di valore del bene stesso, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 c.c..
In aggiunta, il consenso prestato dal locatore, importando cognizione dell’entità anche economica e della convenienza delle opere da eseguirsi, non può essere implicito né può arguirsi da pretesi atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una manifestazione esplicita ed inequivoca di volontà, in mancanza del predetto consenso alcun compenso deve essere dovuto dal locatore al conduttore.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità, pertanto, ha asserito che ‘‘nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all’indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni’’ (Cass. n. 4532/2019).

 

MANCATO CONSENSO DEL LOCATORE ALLE ADDIZIONI E MIGLIORIE

Contrariamente, nel caso in cui il locatore non ha espresso il proprio consenso, il conduttore non ha diritto a ricevere alcuna indennità, e, pertanto, nel caso in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.
Si aggiunga, però, che il principio generale di cui all’art. 1592 c.c., in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento all’ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un’indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et melioratum.
Tale facoltà va necessariamente esercitata, al momento della riconsegna dell’immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l’importo delle spese sostenute dal conduttore e l’incremento di valore conseguito dall’immobile.
In aggiunta la giurisprudenza di legittimità, ha precisato che ‘‘l’azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell’articolo 1592 c.c., l’indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell’avvenuta riconsegna del bene locato al locatore’’ (Cass. n. 2777/2003).
Infine, ove, invece, le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.

 

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