La stipulazione di un contratto di locazione avente ad oggetto un bene di cui il locatore non è proprietario, nota come “locazione di cosa altrui“, rappresenta una fattispecie giuridica di notevole interesse pratico e teorico. Sebbene possa apparire controintuitivo, l’ordinamento giuridico italiano riconosce la piena validità ed efficacia di tale contratto tra le parti, fondando tale riconoscimento sulla natura prettamente obbligatoria, e non reale, del rapporto locatizio.
NATURA OBBLIGATORIA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E VALIDITÀ DELL’ACCORDO
Il contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1571 del Codice Civile, è l’accordo con cui una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (il conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. L’elemento essenziale che caratterizza il contratto non è il trasferimento di un diritto reale sul bene, bensì la costituzione di un diritto personale di godimento a favore del conduttore. Il locatore non deve necessariamente essere titolare di un diritto reale sulla cosa, ma deve essere in grado di garantirne il pacifico godimento al conduttore, adempiendo così alla sua obbligazione principale sancita dall’art. 1575 c.c. [Corte d’Appello Reggio di Calabria, sez. 1, sentenza n. 368/2020]. La giurisprudenza ha consolidato questo principio, affermando che la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale non costituisce un presupposto di validità del contratto di locazione. La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 3253/2023, ha chiarito in modo inequivocabile che:
“la validità del contratto di locazione non è inficiata dalla circostanza che il locatore non sia proprietario, e neppure titolare di un diritto reale sul bene, atteso che la locazione è un contratto ad effetti obbligatori, sicché qualunque soggetto che abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, senza che con alcuna prescrizione imperativa, né l’art. 1571cod. civ., include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore” [Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3253/2023].
Di conseguenza, l’indisponibilità giuridica del bene da parte del locatore non comporta l’invalidità del contratto, ma piuttosto la sua inefficacia nei confronti del legittimo proprietario e configura un potenziale inadempimento del locatore qualora non riesca a garantire il pacifico godimento promesso [Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3253/2023].
OBBLIGHI DEL LOCATORE E INADEMPIMENTO CONTRATTUALE
Il fulcro delle obbligazioni del locatore nella locazione di cosa altrui risiede nella capacità di assicurare al conduttore il godimento del bene per l’uso convenuto. L’art. 1575 c.c. elenca le obbligazioni principali del locatore, tra cui spicca quella di “mantenerla in istato da servire all’uso convenuto” e “garantirne il pacifico godimento durante la locazione” [Corte d’Appello Reggio di Calabria, sez. 1, sentenza n. 368/2020]. Qualora il locatore di cosa altrui non sia in grado di adempiere a tale obbligazione, ad esempio perché il vero proprietario rivendica il bene e ne ottiene la restituzione, il locatore si rende inadempiente. In tale scenario, il contratto, pur valido tra le parti, non può più essere eseguito. Il conduttore potrà quindi agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e il risarcimento di tutti i danni subiti. Come precisato dalla giurisprudenza:
“ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all’art. 1575 cod. civ., ciò che però rileva sul piano (…) funzionale del contratto (quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) non già della sua validità” [Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3253/2023].
Il danno risarcibile potrà includere non solo la restituzione dei canoni versati per il periodo di mancato godimento, ma anche le spese sostenute dal conduttore e il lucro cessante derivante dall’impossibilità di utilizzare il bene per l’attività prevista.
POSIZIONE DEL TERZO PROPRIETARIO E TUTELA DEL CONDUTTORE
Il contratto di locazione di cosa altrui è res inter alios acta rispetto al vero proprietario del bene. Ciò significa che l’accordo è per lui del tutto inefficace e inopponibile. Il proprietario conserva intatto il suo diritto di rivendicare la proprietà e la disponibilità materiale del bene in qualsiasi momento, agendo direttamente nei confronti di chiunque lo detenga, incluso il conduttore. Quando il proprietario agisce in rivendica, il conduttore non può opporre il contratto di locazione per giustificare la propria detenzione, in quanto tale contratto non produce effetti nei confronti del terzo proprietario. Il conduttore sarà quindi tenuto a rilasciare l’immobile. La sua unica tutela risiede nell’azione contrattuale contro il locatore inadempiente. È fondamentale sottolineare che il conduttore non ha azione diretta contro il proprietario, né può pretendere da quest’ultimo alcuna indennità, salvo che non ricorrano specifiche ipotesi normative (ad esempio, in materia di miglioramenti, se sussistono i presupposti dell’art. 1592 c.c.).
CASI PARTICOLARI: LOCAZIONE DI BENI DEMANIALI
Un’applicazione interessante del principio di validità della locazione di cosa altrui si riscontra nella locazione di beni appartenenti al demanio pubblico, concessi in godimento da un soggetto privato non titolare di una concessione amministrativa. Anche in questo caso, la giurisprudenza ha affermato che il contratto di locazione stipulato tra privati è valido ed efficace tra le parti, nonostante l’eventuale carattere abusivo dell’occupazione del suolo demaniale da parte del locatore [Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3253/2023]. La Corte d’Appello di Napoli ha evidenziato che la natura demaniale del bene non preclude la possibilità che esso formi oggetto di diritti obbligatori tra privati [Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3253/2023]. L’eventuale abusività dell’occupazione può costituire fonte di responsabilità per il locatore nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma non determina l’invalidità del rapporto locatizio. La P.A. conserva ovviamente tutti i poteri di autotutela per recuperare il bene, ma finché ciò non avviene, il contratto tra locatore e conduttore produce i suoi effetti.
FIGURE AFFINI: SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO
La locazione di cosa altrui si distingue da figure affini come la sublocazione e la cessione del contratto di locazione, sebbene presentino delle analogie.
- Sublocazione (art. 1594 c.c.): Il conduttore (sublocatore), che ha la disponibilità del bene in virtù del contratto principale, stipula un nuovo e autonomo contratto di locazione con un terzo (subconduttore) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale Di Imperia, Sentenza n.94 del 21 Febbraio 2025]. In questo caso, il sublocatore non è proprietario, ma agisce in forza di un diritto personale di godimento che gli consente di disporre del bene. Il locatore originario ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il canone della sublocazione e per l’adempimento delle altre obbligazioni [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Cessione del contratto di locazione (art. 1594 c.c. e art. 36 L. 392/1978): Con la cessione, il conduttore originario (cedente) trasferisce la sua intera posizione contrattuale a un terzo (cessionario), che subentra nel rapporto originario. Mentre nella disciplina codicistica è necessario il consenso del locatore [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 1309/2020], nelle locazioni ad uso commerciale, l’art. 36 della Legge n. 392/1978 consente al conduttore di cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purché venga contestualmente ceduta o locata l’azienda [Corte d’Appello Roma, sez. 8, sentenza n. 1309/2020][Tribunale Di Imperia, Sentenza n.94 del 21 Febbraio 2025][Tribunale Di Brescia, Sentenza n.4398 del 29 Ottobre 2024]. In questa ipotesi, il locatore può opporsi solo per gravi motivi [Tribunale Di Imperia, Sentenza n.94 del 21 Febbraio 2025][Tribunale Di Brescia, Sentenza n.4398 del 29 Ottobre 2024]. Il cedente, se non espressamente liberato dal locatore, rimane obbligato in via sussidiaria per le obbligazioni del cessionario [Tribunale Di Brescia, Sentenza n.4398 del 29 Ottobre 2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 4405 del 19-02-2024].
LOCAZIONE DI COSA ALTRUI
In sintesi, la locazione di cosa altrui è un contratto pienamente valido ed efficace tra le parti contraenti, in virtù della sua natura puramente obbligatoria. La legittimazione a locare non deriva dalla titolarità di un diritto reale, ma dalla disponibilità di fatto del bene e dalla capacità di garantirne il pacifico godimento al conduttore. La criticità di tale rapporto emerge nel momento in cui il terzo proprietario esercita i propri diritti sul bene, rendendo impossibile per il locatore l’adempimento della sua obbligazione principale. In tale evenienza, il conduttore, pur essendo tenuto a restituire il bene al proprietario, è tutelato dall’ordinamento attraverso i rimedi contrattuali della risoluzione per inadempimento e del risarcimento del danno nei confronti del locatore, ripristinando così l’equilibrio sinallagmatico violato.
****
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento occorresse.
Per conoscere i servizi che si offrono, di seguito il link alla pagina relativa al recupero del credito e al diritto immobiliare
Foto Agenzia Liverani