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L’art. 34 della L. 392/1978, al primo comma, dispone che qualora il locatore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione richieda la cessazione del rapporto di locazione, il conduttore abbia diritto ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività indicate ai commi 1 e 2 dell’art. 27 della medesima legge – aumentate a 21 mensilità per le attività alberghiere.

RATIO DELL’INDENNITÀ

L’indennità di avviamento non costituisce un risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, ma ha natura giuridica diversa e costituisce un indennizzo per il disagio dovuto al trasferimento della propria attività commerciale, poiché mira ad evitare al conduttore le difficoltà connesse all’Individuazione di altri locali ove proseguire lo svolgimento della propria attività e quelle legate alla necessità di reperire nuova clientela, in un’ottica di tutela del mercato e delle imprese.

 

PRESUPPOSTI APPLICATIVI DELL’INDENNITÀ

Il diritto del conduttore a percepire l’indennità sorge in seguito all’esercizio della facoltà del locatore di recedere dal contratto o di negare il rinnovo contrattuale, anche quando tale disdetta venga successivamente dichiarata nulla, per violazione dell’osservanza delle forme e dei requisiti di cui all’art. 29 della l. 392/1978.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, l’indennità sorge quand’anche sia esercitato il rifiuto al rinnovo contrattuale a seguito della scadenza del dodicesimo anno. (ex multis sent. Corte Cass n. 13948/2005). Inoltre, si noti come la Corte Costituzionale nel 1983 abbia dichiarato che il diritto ad ottenere l’indennità non è subordinato alla concreta esistenza di un pregiudizio in capo al conduttore, ciò a conferma dell’intento del legislatore di tutelare le imprese.

 

DIRITTO DEL CONDUTTORE DI DETENERE L’IMMOBILE

Con una sentenza del 2009, la Corte di Cassazione ha pronunciato che “una volta cessato il rapporto contrattuale, il conduttore ha diritto di detenere l’immobile, così esercitando una forma di diritto di ritenzione, finché non gli venga corrisposta l’indennità di cui all’art. 34 della legge sull’equo canone. Solo dopo che è stato effettuato il pagamento dell’indennità o anche soltanto l’offerta di adempiere al pagamento dell’indennità, il locatore può procedere all’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile”(Sent. Corte Cass n. 9353/2009).

 

RINUNCIA ALL’INDENNITÀ DA PARTE DEL CONDUTTORE

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 79 l. 392/1978, il conduttore non può rinunciare al diritto all’indennità ex art. 34.1 della prefata legge e la medesima clausola contrattuale è da considerarsi nulla.
Tuttavia, nel corso del rapporto contrattuale ed alla cessazione della locazione, la giurisprudenza ammette che il conduttore possa rinunciare all’indennità a seguito di un accordo transattivo con il locatore, a fronte di una concessione di determinati vantaggi quali (a) proroga del rapporto (b) riduzione del canone medio tempore (c) diritto di opzione per l’acquisto (d) il diritto di rimanere nell’immobile per un periodo ulteriore dopo la scadenza della locazione .

 

“ULTERIORE INDENNITÀ” PREVISTA DAL SECONDO COMMA DELL’ART 34 

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo dell’indennità prevista dal primo comma, qualora l’immobile venga da chiunque utilizzato per la medesima (o affine) attività commerciale esercitata dal conduttore uscente, ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Si noti come, secondo la giurisprudenza di legittimità, il termine decorra non dalla data di cessazione del contratto decisa giudizialmente, ma da quella in cui effettivamente l’immobile è stato rilasciato”(Sent. Corte Cass. n. 13934/2016).
Si resta a disposizione per ulteriori approfondimenti.

 

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Foto Agenzia Liverani