Anzitutto, è bene premettere che un bene immobile è costituito non solo dalla sua struttura essenziale, bensì anche da altri beni, distinti dall’immobile stesso, quali le “pertinenze” definite dall’art. 817 c.c. come “cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa”.
Ed invero, la giurisprudenza è costante nell’affermare che “il rapporto pertinenziale tra due cose ex art. 817 c.c. presuppone la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di un’altra”.
Ebbene, tra le principali pertinenze di un immobile rientrano nella categoria catastale C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai, nella categoria C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro) e nella categoria C/7, tettoie chiuse o aperte.
In particolare, la condizione di strumentalità di un bene rispetto ad un altro non è sufficiente a renderlo una pertinenza, ma occorre anche che ci sia un’effettiva volontà del proprietario o dell’usufruttuario dei beni di renderli l’uno funzionale all’altro.
Al riguardo la Cassazione ha affermato che “la costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati di destinare il bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale” (Cass. n.869/2015).
È POSSIBILE ALIENARE LE PERTINENZE E NON ANCHE IL BENE IMMOBILE PRINCIPALE?
E’ stato stabilito che è compito del proprietario dell’immobile stabilire se e quando debbano esistere e durare il c.d. “vincolo pertinenziale” dei beni accessori rispetto al bene principale, indipendentemente da quello che si evince dall’atto di compravendita, cosicché egli può decidere di vendere una sola di queste, scindendo volontariamente tale legame.
In merito alla summenzionata questione, si è più volte espressa la giurisprudenza, ribadendo come “gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli”(Cass. n.634/2003).
Ed ancora, la giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che non è necessario indicare le pertinenze nell’atto di compravendita pertanto, le stesse possono considerarsi implicite in virtù dell’effettiva connessione tra bene principale e bene pertinente e precisamente è stato asserito dagli Ermellini che ‘‘le pertinenze dell’immobile principale, devono ritenersi comprese nel passaggio di proprietà dell’immobile, anche se manca l’indicazione nell’atto di compravendita’’ (Cass. n. 21656/2019).
Invero, il Codice Civile, disciplinante il regime delle pertinenze, all’art. 818 sancisce che “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”.
Corollario di quanto sopra è la possibilità che i beni pertinenziali possano formare oggetto di separati atti e/o rapporti giuridici, in difetto, si deve ritenere che i beni accessori siano venduti insieme a quello principale.
Ciò in quanto, alla luce delle summenzionate norme del Codice Civile, è il proprietario a decidere cosa costituisce pertinenza del bene principale ed è pertanto lo stesso a poter sciogliere tale legame.
Ed invero, gli stessi giudici di legittimità intervenuti sull’argomento hanno ribadito come “solo una volontà espressa in tal senso del proprietario, negoziale, e non desumibile aliunde può valere all’esclusione della pertinenza dall’atto di acquisto della cosa principale” (Cass.n.2531/1999;n.6230/2000) e precisamente: “il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l’avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza” (Cass. n. 10147/2004).
In conclusione, dalla disamina della disciplina sopra offerta, è possibile desumere come la normativa vigente consenta al proprietario di sciogliere il legame pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria, così da poter alienare la sola cosa pertinenziale, in quanto sia in grado di formare oggetto di un separato atto e/o rapporto giuridico.
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